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Wohnatlas: Wo Offenbach ganz vorne liegt: Vor allem Pendler profitieren

Höher denn je ist der Preis, den diejenigen zahlen müssen, die von einem Eigenheim in Frankfurt träumen. Weil sie dort nämlich beträchtlich mehr Geld in die Hand müssen als im Umland.
Blick auf die Skyline der Stadt. Zum Arbeiten ist Frankfurt attraktiv, zum Wohnen allerdings weniger. Foto: Frank Rumpenhorst (dpa) Blick auf die Skyline der Stadt. Zum Arbeiten ist Frankfurt attraktiv, zum Wohnen allerdings weniger.
Frankfurt. 

4501 Euro, so hat die Postbank errechnet, betrug 2017 der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Frankfurt – Tendenz steigend. Der Immobilienmarkt-Bericht des Landes Hessen kommt für den gleichen Zeitraum gar auf einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5700 Euro. Im Umland indessen sind mindestens 1400 Euro weniger pro Quadratmeter zu zahlen.

Kaufinteressierte, die deshalb Grunderwerb außerhalb Frankfurts und das Pendeln zum in der Metropole gelegenen Arbeitsplatz in Erwägung ziehen, gibt die Postbank mit einer Modellrechnung eine Entscheidungshilfe an die Hand. Diese Rechnung wurde entwickelt vom Hamburger Weltwirtschafts-Institut (HWWI) und liegt nun vor im „Postbank Wohnatlas 2018“. Er zeigt auf, wann Fahrtkosten und -zeit den Kostenvorteil eines günstigeren Immobilienkaufs im Umland aufgezehrt haben. Am besten schnitt dabei Offenbach ab.

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Für die Modellrechnung wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung zuzüglich Notargebühren (ein Prozent vom Kaufpreis) und die Grunderwerbssteuer in Frankfurt sowie in den Umlandkreisen herangezogen. Um die Pendelzeiten zu ermitteln, wurden als Startpunkte die bevölkerungsreichste Stadt des betreffenden Kreises und der Verwaltungssitz untersucht.

30 Jahre Vorteile

Wer demnach in Offenbach Wohneigentum erwirbt, profitiert laut dieser Modellrechnung 47,7 Jahre von dem Kaufpreisvorteil, sofern er den Arbeitsweg mit öffentlichen Verkehrsmitteln zurücklegt. Bei täglicher Fahrt mit dem Auto reduziert sich die Zeitspanne auf 22,9 Jahre. Wer sich eine Wohnung in Bad Vilbel kauft, wird wegen etwas längerer Pendelstrecke nur 37 Jahre vom günstigeren Immobilienpreis profitieren. Wer die Strecke täglich mit dem Auto fährt, hat die Preisdifferenz schon nach 22,6 Jahren verfahren.

Auf Zeitspannen von mehr als 30 Jahren, in denen der Kaufpreisvorteil trotz Pendelns bestehen bleibt, kommen laut Wohnatlas nur Offenbach und Bad Vilbel.

Aber auch Rüsselsheim, Hanau, Hofheim am Taunus und Friedberg erweisen sich für die Mathematiker vom HWWI als Städte, in denen der Immobilienkauf auch nach mehr als 20 Jahren Pendeln günstiger bleibt als in Frankfurt selbst. Zu den wichtigsten Kriterien für Immobilienkäufer gehört stets die gute Anbindung des Wohnortes an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV). Was eine schnelle Verbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln ausmacht, zeigt sich in Hanau. Zwar liegt die Stadt 35 Kilometer weit vom Frankfurter Hauptbahnhof entfernt, die Fahrt dauert aber nur 27 Minuten.

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Zur Berechnung der Pendelkosten haben die Experten angenommen, dass eine Person des Haushaltes in Frankfurt arbeitet und 220 Mal im Jahr dorthin pendelt. Da auch für Metropolbewohner einen Arbeitsweg innerhalb der Frankfurter Stadtgrenzen zu bewältigen ist, werden die Fahrtzeiten des Pendlers von seinem Wohnsitz bis zum Umland-Bahnhof und auch die Fahrtzeit vom Frankfurter Hauptbahnhof zur Arbeitsstelle in die Modellrechnung nicht mit einberechnet. Es wird angenommen, dass die jeweiligen Fahrtzeiten sich ungefähr ausgleichen. Analysiert wurden sowohl die Dauer der Anfahrt per ÖPNV als auch mit dem Auto.

Pendelkosten

In einem zweiten Schritt wurden die Pendelkosten berechnet: Einerseits zogen die HWWI-Experten die Kosten für die Fahrkarte für Bus und Bahn beziehungsweise für das Auto (inklusive Benzin, Anschaffung, laufende Kosten) heran. Andererseits wurde der zusätzliche Zeitaufwand für den Umlandbewohner mit dem 2017 in Frankfurt durchschnittlich erzielten Bruttostundenlohn von 33,69 Euro veranschlagt. Diese sogenannten Zeitkosten sind laut Expertenansicht bedeutender als die direkten Kosten für Fahrkarten oder das Auto.

Wer die Pendelzeiten kurz halten möchte, ist auch im Taunus gut aufgehoben. Von Hofheim oder Bad Homburg aus benötigen Pendler mit der Bahn nur 18 beziehungsweise 21 Minuten zum Bahnhof Frankfurt.

Allerdings ist der Preisvorteil geringer, da die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in diesen begehrten Kreisen die höchsten im Umland sind. Im Main-Taunus-Kreis zahlten Käufer im vergangenen Jahr im Schnitt knapp unter 3000 Euro je Quadratmeter. Damit bleibt der Preisvorteil gegenüber Frankfurt für Pendler 23 Jahre lang bestehen.

Der Hochtaunuskreis ist das teuerste Pflaster in Frankfurts Speckgürtel. Trotz guter Anbindung kommen Käufer dort nur 18,2 Jahre günstiger weg als in der Bankenmetropole selbst.

Bei Nutzung des Pkw sind die Zeitspannen des Kaufpreisvorteils überall deutlich kürzer – sie liegen zwischen 8,9 Jahren (Gelnhausen) und 22,9 Jahren (Stadt Offenbach). Keine der untersuchten Städte zeigt Kostenvorteile für Auto-Pendler im Vergleich zur Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel.

Die Vorteile für Bus- und Bahnfahrer sind in Offenbach mit einem Plus von 24,8 Jahren besonders groß. In Rodgau und Bad Homburg bestehen die Vorteile für die Nutzer der „Öffentlichen“ dagegen nur rund drei Jahre länger als für die Auto-Fraktion.

„Unsere Modellrechnung kann lediglich Anhaltspunkte liefern und Denkanstöße geben“, sagt Volker Schrödel, Direktor des Filialgebietes Frankfurt bei der Postbank Immobilien GmbH. Die Frage der Pendelkosten muss jeweils im Einzelfall betrachtet werden. Denn das Ergebnis hängt natürlich davon ab, wo exakt im Umlandkreis das Eigenheim steht, wie die Anbindung an die Metropole von dort aus ist und wo genau die Arbeitsstelle liegt. Entscheidend ist auch, ob in einem Haushalt ein oder zwei Arbeitnehmer pendeln, ob Home-Office-Regelungen die Zahl der Pendeltage verringern und wie die Karriereplanung generell aussieht. Bleibt es bei dem Arbeitsverhältnis in der Metropole oder sind berufliche Veränderungen oder der Renteneintritt absehbar? Familien sollten berücksichtigen, dass Kinder in der Kita möglicherweise länger betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch in der Bahn unterwegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. Großen Einfluss auf die Beurteilung hat es außerdem, wenn Wohnungspreis und Bruttolohn stark vom regionalen Durchschnitt abweichen.

Wo es sich lohnt

„Trotz dieser Einschränkungen liefert die Analyse wichtige Hinweise darauf, in welchen Städten und Landkreisen des Frankfurter Umlandes eine Investition lohnen könnte“, sagt Volker Schrödel. „Unsere Berechnung zeigt, dass der Wohnungskauf in einigen Nachbarkreisen Frankfurts auch für Pendler besonders attraktiv sein kann.“ Die Wiederverkaufsbarkeit einer Immobilie im Umland berücksichtigt der Wohnatlas allerdings nicht.

Dass eine gute ÖPNV-Anbindung freilich nicht alles ist, weiß Frank Alexander, Geschäftsführer von Hermann Immobilien mit Sitz in Bruchköbel: „Gerade die junge Generation der Berufseinsteiger ist ausgesprochen stadtaffin. Die wohnen lieber in Mikro-Appartements in der City als in einer größeren Wohnung an der Peripherie.“ Wer eine Familie gründen wolle oder gegründet habe, suche eine Wohnung dort, wo Betreuungsinfrastruktur für die Kinder und soziales Umfeld als optimal angesehen werde. Dass Standorte wie Offenbach allein wegen günstigerer Immobilienpreise auf eine deutlich erhöhte Nachfrage hoffen dürfen, bezweifelt Alexander auch wegen der örtlichen Kaufkraft. „Die liegt in Frankfurt um 26 Prozent höher als in Offenbach.“ Den Standort Hafeninsel mit eher hochpreisigen Eigentumswohnungen sieht er eher als Ausnahme. „Direkt am Wasser gelegen und mit Blick auf die Frankfurter Skyline, das ist ein Sonderfall.“

Einen Hinweis auf eine sich ankündigende große Preisflucht von Frankfurtern ins Umland sieht er indessen nicht.

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