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Kommentar: Der Markt zerfällt

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<span></span> Foto: (FNP)

Die Frage, ob es eine Blase am Immobilienmarkt gibt, entzweit Experten und Stammtische. Dabei ist die Antwort extrem schwierig zu finden – oder aber ganz einfach: DEN Immobilienmarkt gibt es nämlich nicht mehr. Vielmehr zerfällt er in immer mehr Teilmärkte, die sich äußerst unterschiedlich entwickeln.

Da gibt es zum einen die Großstädte, wo die Preise immer rasanter in die Höhe schießen. Solange der Bedarf an Wohnungen nicht gedeckt werden kann und die Zinsen niedrig bleiben, wird diese Entwicklung anhalten; und nichts spricht dafür, dass der Neubau explodiert oder die Renditen bald in die Höhe schießen.

Andererseits sind die Kosten für Immobilienkäufe in München oder Frankfurt mittlerweile derart hoch, dass ein langsamerer Anstieg unvermeidbar scheint; die in den verschiedenen Statistiken angegebenen Durchschnittspreise fallen noch zu niedrig aus, auch durch Sonderfaktoren wie Geschäfte unter Verwandten zu Vorzugspreisen. Sättigungsgrenzen zeigen sich bereits bei den – stärker von Eigennutzern nachgefragten – Einfamilienhäusern, wo beispielsweise die Preise in Frankfurt zuletzt nur noch um 2,2 Prozent zulegten; bei Wohnungen fiel der (stärker von Kapitalanlegern ausgelöste) Preisanstieg fast neun Mal so hoch aus. Hier könnte bald ein Gegentrend einsetzen, Stichwort „Die Wiederentdeckung des Umlands“.

Doch sind die kleineren Städte, wo die Preise langsamer zulegen, als Gruppe keineswegs homogen. Es gibt weite Landstriche im Osten, wo die Preise teilweise sogar sinken, aber auch strukturschwache Regionen, die wie Rhön oder Vogelsberg gar nicht so weit von Frankfurt entfernt beginnen. Auch im dicht besiedelten Ruhrgebiet finden sich echte Problemfälle.

Auf der anderen Seite gibt es Schwarmstädte, häufig kleinere Universitätsstädte wie Heidelberg oder Freiburg, und Kommunen im Speckgürtel prosperierender Ballungsräume, wo die Preise zum Teil noch stärker gestiegen sind als in den Großstädten. Und natürlich die Nord- und Ostseeküste samt Inseln, die immer neue Rekorde aufstellen – nirgendwo in Deutschland liegen die Preise so hoch wie auf Sylt.

Ein Sonderfall ist Berlin, wo sich die Preise besonders stark von den Mieten oder den verfügbaren Einkommen entfernt haben; dennoch kaufen Ausländer, denen Wohnungen dort im Vergleich zu Paris oder Rom immer noch relativ günstig erscheinen, fleißig ein. Sollten sich diese Käufer abwenden, etwa weil gesetzliche oder steuerliche Hürden sie abschrecken, droht in Berlin tatsächlich ein Einbruch der Immobilienpreise.

Von einer Blase, deren Platzen die Stabilität des gesamten Finanzsystems gefährden könnte, sprechen die meisten Fachleute jedoch erst dann, wenn die Käufe auch stärker durch Kredite fremdfinanziert werden. Das ist jedoch in Deutschland nicht der Fall. Vielmehr sucht Eigenkapital nach rentablen Anlagen. Ein Preisrückgang würde also die Banken kaum treffen. Für den Privatanleger, der mit Immobilienanlagen Geld versenkt, wäre das aber kein Trost.

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