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Umstrittener Paragraf 559 des BGB: Der Mieter als Zahlmeister

Von Der Paragraf 559 des BGB ist den Mieterschützern ein Dorn im Auge, weil die Mieter bei der Modernisierung ihrer Wohnung übervorteilt würden, so argumentieren sie. Jetzt fordert ein Anwalt rechtliche Klarheit.
Sanierung in einem Mietshaus in Langen: Dort tauschten Arbeiter im Mai Fenster aus, erneuerten außen die Fassade und innen Leitungen. Sanierung in einem Mietshaus in Langen: Dort tauschten Arbeiter im Mai Fenster aus, erneuerten außen die Fassade und innen Leitungen.
Frankfurt. 

Bei dieser Nachricht fuhr dem Senior der Schreck in die Glieder. Eine Wohnungsbaugesellschaft in Oberursel sanierte ihr Mietobjekt von Grund auf, in dem der Mann schon seit über 40 Jahren wohnte. Das reichte von der Wärmedämmung, über eine neue Heizanlage bis hin zu Isolierglasfenster und die Ausstattung der Wohnungen mit Balkonen.

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Vor diesem Hintergrund habe die Vermieterin vorgeschlagen, dass der Mieter zumindest zeitweise aus seiner Wohnung ausziehe. Eine Ersatzwohnung könne hierfür allerdings nicht angeboten werden. Außerdem müsse der Mieter, der momentan eine Miete von rund 300 Euro netto monatlich zu zahlen hatte, quasi mit deren Verdoppelung rechnen. Und das vor dem Hintergrund, dass der Rentner nur über eine monatliche Rente von knapp 900 Euro verfügt.

Info: Der Paragraf

Ein Paragraf könnte im Bundestagswahlkampf zu einem Streitthema zwischen den Parteien avancieren. Genau gemeint ist der Paragraf 559, Absatz 1, des Bürgerlichen Gesetzbuches: „Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen

clearing

Solche „Modernisierungsfälle“ haben jetzt Jürgen Ronimi auf dem Plan gebracht. Dem Oberurseler Rechtsanwalt ist der Paragraf 559, Absatz 1, des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein Dorn im Auge. Besagte rechtliche Vorschrift regelt nämlich die Kostenverteilung zwischen Mieter und Vermieter bei Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung. Und hier sieht Ronimi die Mieter ganz klar im Nachteil, so dass er eine Verfassungsbeschwerde anstrebt, damit das höchste deutsche Gericht diese Regelung außer Gefecht setzt.

Anwalt Jürgen Ronimi Bild-Zoom Foto: Jochen Reichwein
Anwalt Jürgen Ronimi

Doch was steht in dem Paragrafen 559 des BGB. Ronimi sagt: „Nach diesem Paragrafen kann der Vermieter die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung eines Mieters aufgewendeten Kosten erhöhen. Dies hat zur Folge, dass allein und ausschließlich die Mieter den Vermietern die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen in voller Höhe bezahlen.“ Bei einer jährlichen Mieterhöhung von elf Prozent der zunächst von dem Vermieter aufgewendeten Kosten seien diese durch die Mieterhöhungen von jährlich elf Prozent etwa nach zehn Jahren amortisiert, rechnet der Anwalt vor. „Das heißt, nach diesem Zeitablauf hat der Mieter die Modernisierungskosten allein in voller Höhe bezahlt.“

Younes Frank Ehrhardt sieht einer solchen möglichen Klage gelassen entgegen. Der Geschäftsführer von Haus und Grund Hessen, einer Interessenvertretung von Immobilienbesitzern, glaubt nicht, dass das Bundesverfassungsgericht in Sachen Paragraf 559 BGB so bald eine Entscheidung treffen wird. „Diese Regelung im Gesetz gibt es schon lange“, so Ehrhardt. Für ihn steht fest, dass es ohne diese gesetzliche Regelung „keine Energiewende“ geben werde. „Die Energiewende kann nicht der Vermieter alleine tragen“, so die Auffassung von Ehrhardt. Der Geschäftsführer von Haus und Grund Hessen sieht prinzipiell keine Nachteile für Mieter, wenn deren Wohnung modernisiert werde. „Der Mieter hat im Anschluss eine schönere Wohnung und er spart auch noch Energiekosten“, so seine Rechnung.

Signale aus Berlin

Ehrhardt hat aber innerhalb der Bundespolitik eine Tendenz ausgemacht, dass die „11-Prozent-Regelung“ im BGB kippen könnte. Es könne sein, sagte er, dass die Verantwortlichen auf „acht Prozent“ tendieren. Er glaubt aber nicht, dass es in der noch laufende Legislaturperiode eine Änderung in dieser Hinsicht geben werde. Die Christdemokraten würden das nicht zulassen, vermutet Ehrhardt, der sich aber vorstellen könnte, dass sich die Modernisierung von Mietwohnungen zu einem Wahlkampfthema im kommenden Jahr eignet.

Trotz aller Differenzen rät Ehrhardt den Vermietern, wenn es um anstehende Modernisierungen geht, nicht auf Konfrontationskurs mit den Mietern zu gehen. Vielmehr rate er den Parteien zu einer „einvernehmlichen Modernisierungsmiete“.

Ganz auf Kurs mit dem Oberurseler Anwalt Ronimi ist hingegen der Mieterschutzverein Frankfurt (DMB). „Gerade in den Fällen von energetischen Modernisierungsmaßnahmen ist nicht einzusehen, warum Mieter alleine diese Kosten tragen sollen“, sagt Geschäftsführer Rolf Janßen. „Energetische Modernisierungsmaßnahmen sind ja nicht nur für den Mieter, sondern auch für den Vermieter und darüber hinaus auch für die Allgemeinheit sinnvoll, so dass es nicht gerechtfertigt erscheint, dass Mieter diese Kosten alleine tragen sollten.“ Janßen fügt hinzu, darüber hinaus sei nicht nachvollziehbar, dass Mieter die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auch dann weiter im Rahmen der erhöhten Miete zahlen sollten, wenn diese Kosten sich nach einer gewissen Zeit amortisiert hätten.

Ferner sei zu berücksichtigen, so Janßen weiter, dass Mieterhöhungen nach Modernisierungen oftmals zu derart hohen Mieten führen, dass viele Mieter sich ihre Wohnung nicht mehr leisten können. In diesem Zusammenhang führt Mieterschützer Janßen an, dass zu beobachten sei, dass manche Vermieter „gestaffelte“ Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Zum Beispiel bauten sie zuerst eine neue Heizung ein, danach würden neue Fenster eingebaut und schließlich noch ein Balkon angebaut. In diesen Fällen könnte es im Laufe von wenigen Jahren zu einer Verdoppelung und sogar Verdreifachung der Miethöhe kommen.

Nach Auffassung der Mieterschützer besteht „dringender Handlungsbedarf“. Vor allem Regelungen für eine Obergrenze bei Modernisierungsmieterhöhungen und eine Senkung des geltenden jährlichen Aufschlages von elf Prozent sollten eingeführt werden.

„Für sinnvoll halten wir es, wenn die Regelungen zur Modernisierungsmieterhöhung gestrichen und entsprechende Mieterhöhungen im Rahmen von Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltend gemacht würden“, so die Forderung von Janßen.

Unwillen regt sich

Auch innerhalb der Politik regt sich der Unwillen gegenüber den Modernisierungs-Paragrafen. „Energetische Sanierungen dürfen nicht zum Anstieg der Warmmieten führen“, fordert Janine Wissler, Fraktionsvorsitzende der Linken im Hessischen Landtag. „Eine Beteiligung der Mieter an den Kosten der energetischen Gebäudesanierung sollte nur in der Höhe der tatsächlichen Ersparnis bei der Warmmiete statthaft sein“, fügte sie hinzu Dafür müssten aber die Regelungen im BGB geändert werden. „Übergangsweise halten wir eine fünfprozentige Umlage für angemessen“, so Wissler.

Chris Kühn ist Sprecher für Bau- und Wohnungspolitik der Grünen im Deutschen Bundestag. „Die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete ist schon seit Jahren ein Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Derzeit können die elf Prozent der Kosten zeitlich unbefristet umgelegt werden. Wir wollen das ändern. Es sollen nur noch Kosten von Modernisierungsmaßnahmen umgelegt werden können, die dem Abbau von Barrieren oder energetischen Modernisierung dienen“, so Kühns Überlegungen. Zusätzlich solle die Umlage auch prozentual reduziert und insgesamt in der Höhe gekappt werden, so seine Forderung.

Genaue Zahlen hierzu möchte er aber nicht nennen. „Um sich im weiteren Diskussionsprozess kompromissfähig zu zeigen, haben wir uns absichtlich nicht auf Zahlen festgelegt“, sagt der Grünen-Politiker. Gegner der Modernisierungsumlage hätten zahlreiche Konzepte über deren Ausgestaltung entwickelt. Das führe dazu, dass sich die Gegner der Umlage gegenseitig blockieren, anstatt ihre Kräfte zu bündeln und gemeinsam an einer Verbesserung für die Mieter zu arbeiten, erklärt Kühn.

Michael Siebel ist wohnungsbaupolitischer Sprecher der SPD im hessischen Landtag. „Grundsätzlich ist es unstreitig, dass beispielsweise die energetische Sanierung von Bestandswohnungen dazu beiträgt, die Heiz- und Stromkosten zu senken“, sagt Siebel.

Dies komme unmittelbar den Mietern zugute, so dass es gerechtfertigt sei, diese an den Kosten der Sanierung zu beteiligen – aber eben in einem verträglichen und angemessenen Umfang. Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) habe deswegen im Entwurf für das sogenannte Zweite Mietrechtsnovellierungsgesetz vorgeschlagen, die jährliche Sanierungsumlage von elf auf acht Prozent der Kosten zu senken. „Bedauerlicherweise waren CDU und CSU bisher nicht bereit, diese Regelung zu unterstützen“, so Siebel. Die SPD sei überzeugt davon, dass die Umlage gesenkt werden muss, damit auch sanierter Wohnraum für Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen bezahlbar bleibt.“

Der Oberurseler Anwalt Ronimi wünscht sich jedenfalls, dass bei einer Vielzahl von Mietrechtlern die Aufmerksamkeit auf diese Gesetzesvorschrift des BGB fällt. Und gegebenenfalls mit der Folge, dass diese bei anderen deutschen Gerichten Aussetzungsanträge stellen. „Es müsste sich in unserem Land nur ein einziger Richter finden, der eine Aussetzung eines Rechtsstreits, dem eine Mieterhöhung nach 559, Absatz 1 BGB zugrunde liegt, zwecks einer Vorlage bei dem Bundesverfassungsgericht für geboten hält“, hofft er.

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