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Immobilien: Das zweite Leben der Warenhäuser

Angesichts der Fusion von Kaufhof und Karstadt wächst in vielen Städten die Angst vor neuen Warenhausschließungen. Tatsächlich zeigt die Erfahrung: Eine neue Nutzung für die Kaufhaus-Immobilien zu finden, ist oft gar nicht so einfach.
Das ehemalige Karstadt-Gebäude (rechts) in der Innenstadt von Rüsselsheim. Es steht seit dem Jahr 2000 leer. Foto: Silas Stein (dpa) Das ehemalige Karstadt-Gebäude (rechts) in der Innenstadt von Rüsselsheim. Es steht seit dem Jahr 2000 leer.
Düsseldorf. 

Die Fusion von Karstadt und Kaufhof sorgt in vielen Städten für Unruhe. Die Angst geht um, vor möglichen Filialschließungen und den Folgen für die Innenstädte, vor Verödung und Leerstand. Was alles schiefgehen kann, zeigt das Beispiel des Karstadt-Warenhauses im hessischen Rüsselsheim, das im Jahr 2000 geschlossen wurde. Auch 18 Jahre später steht der zunehmend marode Bau noch leer. Ein „Schandfleck“ in der Innenstadt, wie Anwohner finden.

So schwierig wie in Rüsselsheim gestaltet sich die Wiederbelebung von geschlossenen Warenhäusern natürlich nicht immer. Der Immobilienexperte Marco Atzberger vom Kölner Handelsforschungsinstitut EHI betont: „Das Gute an den Immobilien ist, dass sie mitten in der Innenstadt liegen. Damit haben sie grundsätzlich ein Potenzial.“

Doch ist es häufig nicht ganz einfach, dieses Potenzial zu heben. Beispiel Oberhausen: Dort soll Ende Oktober der Umbau des 2012 geschlossenen Kaufhof-Gebäudes in ein Hotel beginnen. Oberbürgermeister Daniel Schranz verspricht sich davon eine „Signalwirkung für die Oberhausener Innenstadt“.

Das Problem: Die Kaufhof-Filialen waren eine konsequent durchrationalisierte Verkaufsmaschine mit großen Flächen und viel künstlicher Beleuchtung. Um das Gebäude überhaupt als Hotel nutzen zu können, muss es komplett entkernt werden, wie Projektsteuerer Gero Leuttner kürzlich beschrieb. In das Innere wird ein Lichthof gerissen, damit auch die nach innen liegenden Hotelzimmer Tageslicht erhalten. Eröffnet werden dürfte das neue Hotel deshalb erst im Frühjahr 2020, rund acht Jahre nach der Schließung des Warenhauses.

Atzberger hält die Probleme in Oberhausen für recht typisch. „Die Schwierigkeit ist, dass die Gebäude zu einer Zeit errichtet wurden, als die Anforderungen an den Handel ganz anders waren als heute.“ Die Gebäude hätten zu viele Etagen, zu wenig Tageslicht und oft auch zu niedrige Decken, um heutige Ansprüche zu erfüllen. Oft spielt deshalb auch der Handel nach den Umbauten eine deutlich geringere Rolle als vorher.

Leerstand beseitigt

Beispiel: Recklinghausen. Dort will ein Projektentwickler im kommenden Jahr mit dem Umbau der 2016 geschlossenen Karstadt-Filiale beginnen und spätestens Anfang 2021 fertig sein. Im umgebauten Gebäude soll es neben einem Hotel auch betreutes Wohnen, Gastronomie, Einzelhandelsgeschäfte, Büros sowie eine Kindertagesstätte geben. Damit werde „ein signifikanter Leerstand im Herzen der Altstadt beseitigt“, betonte Bürgermeister Christoph Tesche bei der Präsentation der Umbaupläne im April.

Das ehemalige Hertie-Haus im schleswig-holsteinischen Rendsburg wird derzeit zu einem Seniorenheim mit 110 Betten umgebaut. In Düsseldorf ist in das Gebäude des ehemaligen Kaufhofs an der Berliner Allee nach einem 20-Millionen-Euro-Umbau ein Supermarkt der Extra-Klasse eingezogen. Nur einen Steinwurf von Düsseldorfs Glitzermeile Kö entfernt, bietet er auf 10 000 Quadratmetern nicht nur gut 65 000 verschiedene Produkte an. Der Laden umwirbt die Kunden außerdem mit einer Champagnerbar, einer eigenen Schokoladen- und Pralinenproduktion, einem Edelrestaurant und einem auf japanisches Kobe-Fleisch spezialisierten Grill.

Gefahr für Kleinstädte

Ein Hauptproblem für viele Städte ist, dass die neue Nutzung der stillgelegten Warenhäuser oft lange auf sich warten lässt. Mehrere Jahre Leerstand sind nicht ungewöhnlich, wie Atzberger betont. „Diese Zeiten sind gefährlich, gerade für Klein- und Mittelstädte. Denn wenn dort eine so große Immobilie brachliegt, kommt es zu eine Erosion des Einzelhandels in der Umgebung.“

Tempo bei der Umnutzung ist deshalb wichtig. Dass ein Umbau auch schnell gehen kann, zeigt das Beispiel Bottrop. Dort stand schon vor der Schließung der Karstadt-Filiale 2016 ein Investor bereit, der das Haus mit Millionenaufwand in ein Einkaufszentrum umbaute. In diesen Monaten ziehen in die neu gestalteten Althoff-Arkaden bereits die ersten Mieter ein.

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