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Immobilienanzeigen: Verbraucherfreundliches BGH-Urteil

Wer eine Immobilie sucht, erwartet in Anzeigen Informationen. Deshalb dürfen Makler Angaben aus dem Energieausweis nicht verschweigen. Sonst machen sie sich der Irreführung schuldig, urteilt der Bundesgerichtshof.
Immobilienmakler dürfen in ihren Anzeigen Informationen aus einem vorhandenen Energieausweis nicht verschweigen. Foto: Arne Dedert (dpa) Immobilienmakler dürfen in ihren Anzeigen Informationen aus einem vorhandenen Energieausweis nicht verschweigen.
Karlsruhe. 

Nicht nur Staubsauger, Lampen und Autos werden nach Energieeffizienzklassen sortiert, auch Häuser und Wohnungen brauchen einen Energieausweis. Darin werden Baujahr, Energieverbrauch oder Art der Heizung festgehalten. Makler dürfen solche Angaben in ihren Immobilienanzeigen nicht verschweigen, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) in Auseinandersetzungen zwischen Verbraucherschützern und Maklern.

Worum geht es?

Der BGH-Senat verhandelte in drei ähnlich gelagerten Verfahren aus Nordrhein-Westfalen und Bayern. Immobilienmakler hatten in Anzeigen Angaben aus den Energieausweisen nicht genannt. Die Deutsche Umwelthilfe hatte die Makler deswegen abgemahnt.

Was ist die rechtliche Grundlage?

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) regelt, dass für Immobilien mit vorhandenem Energieausweis in Anzeigen für Verkauf, Vermietung oder Leasing Pflichtangaben gemacht werden müssen. Dazu zählen die Art des Ausweises, der Energieverbrauch oder -bedarf des Gebäudes, die wesentlichen Energieträger (etwa Öl, Gas oder Strom) sowie bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse.

Warum entschied der BGH so?

Ausschlaggebend für das Urteil ist nicht die EnEV. In ihr werden die Informationspflichten Vermietern und Verkäufern zugewiesen, nicht Immobilienmaklern. Die zugrundeliegende EU-Richtlinie, die nicht zwischen Eigentümer und Makler unterscheide, sei nicht richtig in die deutsche Verordnung umgesetzt worden, stellte der Senat fest. Lässt ein Makler in seiner Anzeige Angaben aus dem Energieausweis weg, verstößt er gegen das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (UWG). Es handelt sich nämlich um wesentliche Informationen. Und die brauche ein Interessent schon für die Entscheidung, einen Makler aufgrund einer Immobilienanzeige zu kontaktieren, sagte der Vorsitzende Richter Wolfgang Büscher. In einem der drei Fälle muss das Oberlandesgericht Hamm noch einmal ran, weil es in einer wichtigen Frage keine ausreichende Beweiserhebung machte. Nämlich, ob zum Zeitpunkt der Zeitungsanzeige bereits ein Energieausweis vorlag.

Wie entschieden Landgerichte?

In der ersten Instanz gab es unterschiedliche Auffassungen. Das Landgericht Münster verurteilte den beklagten Makler, die Landgerichte Bielefeld und München II wiesen die Klagen ab. Die Bielefelder Richter sahen kein wettbewerbswidriges Verhalten, da die EnEV bei der Pflicht zur Veröffentlichung nur Verkäufer und Vermieter einer Immobilie nennt.

Was ergab die Berufung?

In zweiter Instanz hatte die Deutsche Umwelthilfe in allen Fällen Erfolg. Das Oberlandesgericht Hamm verwies auf die fehlende höchstrichterliche Klärung, ob die Informationspflicht auf Immobilienmakler anzuwenden sei. Es sah jedoch einen Verstoß gegens UWG.

Was haben Käufer und Mieter, Verkäufer und Vermieter davon?

Jetzt ist klar, dass auch Immobilienmakler keine Pflichtangaben aus dem Energieausweis in ihren Anzeigen weglassen dürfen. Die Begründung, dass sie in der EnEV nicht ausdrücklich genannt werden, zieht nicht mehr. Die Deutsche Umwelthilfe ist zufrieden, weil Interessenten bereits beim Lesen der Werbung erkennen können, welche Folgekosten im Bereich Energie auf sie zukommen würden.

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