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Untervermieten ist nicht einfach

Die Kinder sind aus dem Haus, eine berufliche Veränderung macht das Arbeitszimmer überflüssig, oder es steht ein längerer Auslandsaufenthalt bevor: Die Gründe für das
In Metropolen und Unistädten steigen die Mieten in atemberaubendem Tempo. Foto: Hannibal/Archiv Bild-Zoom
In Metropolen und Unistädten steigen die Mieten in atemberaubendem Tempo. Foto: Hannibal/Archiv
Die Kinder sind aus dem Haus, eine berufliche Veränderung macht das Arbeitszimmer überflüssig, oder es steht ein längerer Auslandsaufenthalt bevor: Die Gründe für das Untervermieten der selbst gemieteten Wohnung sind vielfältig.

Allerdings ist das nicht ganz einfach. Schließlich vermietet nicht der Eigentümer selbst Wohnraum, sondern der Untervermieter ist selbst Mieter des Eigentümers. Deshalb muss der Hauptmieter in jedem Fall eine schriftliche Einverständniserklärung des Vermieters einholen, wenn er untervermieten will. Wer das versäumt, riskiert nach einmaliger Abmahnung die fristlose Kündigung; und zwar für sich selbst.

Der Eigentümer kann seine Genehmigung von einem Untervermietungszuschlag auf die Miete abhängig machen. Bei Bruttomieten sollen damit die erhöhten Nebenkosten gedeckt werden, aber auch bei getrennter Nebenkostenabrechnung ist der Zuschlag zulässig, um die stärkere Abnutzung der Immobilie auszugleichen.

Eingeschränktes Verweigerungsrecht

Der Vermieter kann die Untervermietung auch komplett ablehnen. Allerdings ist dieses Verweigerungsrecht eingeschränkt. Zur Zustimmung ist er immer gezwungen, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung nachweisen kann und wenn sie nur für einen Teil der Wohnung gilt. Eindeutig berechtigt ist das Interesse, wenn der Lebenspartner, die Eltern oder Kinder des Hauptmieters einziehen wollen, ebenso bei Pflegepersonal zur Betreuung von Bewohnern. Eine Verkleinerung der Familie, nach der die Wohnung zu groß ist, oder ein erheblicher Rückgang des Einkommens des Hauptmieters können den Vermieter ebenfalls zur Zustimmung zwingen.

Auf der anderen Seite gibt es klare Fälle, in denen der Vermieter mit Recht die Untervermietung ablehnt. Eine drohende Überfüllung des Wohnraums kann selbst den Einzug naher Verwandter unmöglich machen. Der Vermieter kann auch gezielt bestimmte Untermieter ausschließen. Untermieter, die in der Wohnung ein Gewerbe betreiben wollen, das auch für den Hauptmieter nicht zulässig wäre, können ebenso abgelehnt werden wie Untermieter, deren Gewerbe zwar zulässig ist, aber dem Eigentümer oder anderen Mietern Konkurrenz macht.

In jedem Fall zieht eine verweigerte Untervermietung ein Sonderkündigungsrecht für den Hauptmieter nach sich. Er erhält automatisch die Möglichkeit, mit einer dreimonatigen Frist aus dem Mietvertrag auszusteigen.

Es bietet sich immer an, einen speziellen Untermietvertrag abzuschließen, der beispielsweise von Mietervereinen als Vorlage angeboten wird. Besonders wichtig ist die Aufteilung der Nebenkosten. Üblich sind eine feste Pauschale oder eine prozentualer Anteil, der sich meist aus der genutzten Quadratmeterzahl ergibt.

Hauptmieter ist voll verantwortlich

Darüber hinaus ist die Verantwortung für den Hauptmieter nicht zu unterschätzen. Er ist gegenüber dem Vermieter voll verantwortlich, falls der Untermieter etwas an der Wohnung beschädigt oder den Hausfrieden stört. Zieht der Hauptmieter aus und der Untermieter verweigert die Räumung, dann muss der Hauptmieter dem Vermieter eine Entschädigung in Höhe der Miete zahlen. Volker Thies

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