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Wohnen im Dachgeschoss: Beim Ausbau lauern viele Fallen

In vielen Städten werden Dachböden von Mehrfamilienhäusern im Rohbauzustand verkauft. Doch beim Ausbau lauern zahlreiche Fallen - im Zweifelsfall kann es richtig teuer werden.
Im Dachgeschoss kann zusätzliche Wohnfläche entstehen. Der Ausbau eines Rohlings birgt aber viele Fallen. Foto: Soeren Stache/dpa/dpa-tmn Bilder > Im Dachgeschoss kann zusätzliche Wohnfläche entstehen. Der Ausbau eines Rohlings birgt aber viele Fallen. Foto: Soeren Stache/dpa/dpa-tmn
Potsdam. 

Wohnen unterm Dach ist beliebt. Der Straßenlärm ist fern, der Blick hoch oben aus dem Fenster oft faszinierend. Für manche Käufer ist das Dachgeschoss einer Eigentumsanlage daher erste Wahl. Ist das Dach nicht ausgebaut, erscheint der Kauf zudem preislich attraktiv.

Doch Vorsicht: „Ein Dachgeschoss-Rohling wird in aller Regel unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft”, erklärt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Wendelin Monz aus Potsdam. Das bedeutet: Der Käufer kann im Nachhinein gegenüber dem Verkäufer keine Mängel geltend machen. „Umso wichtiger ist es, vor dem Kauf genau hinzuschauen.” Monz rät, den Kaufvertrag vor Unterzeichnung von einem Fachanwalt auf mögliche Fallstricke überprüfen zu lassen.

Dabei geht es auch um die Frage, ob die Eigentümer anderer Wohnungen im gleichen Haus dem Ausbau des Dachgeschosses zustimmen müssen. „Maßgebend hierfür ist die entsprechende Teilungserklärung”, erklärt Christoph Herrmann von der Stiftung Warentest in Berlin. Nach Paragraf 22 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist der Ausbau eines Dachbodens eine bauliche Veränderung, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Die Teilungserklärung kann aber auch vorsehen, dass keine Zustimmung nötig ist.

Im nächsten Schritt benötigen Eigentümer für den Dachgeschoss-Ausbau eine Baugenehmigung. „Sie sollten sich beim Bauamt ihrer Stadt erkundigen, ob es bestimmte Vorschriften und Anforderungen gibt”, erläutert Florian Becker vom Bauherren-Schutzbund (BSB) in Berlin. So gibt es im Bebauungsplan Vorgaben für Dachneigungen und Firsthöhen. Einige Städte und Gemeinden fördern den Dachausbau.

Um den Umfang der nötigen Bauarbeiten zu ermitteln, sollte ein Experte - das kann ein Bauherrenberater oder ein umbauerfahrener Architekt sein - eine Bestandsprüfung machen. So muss beispielsweise ausgelotet werden, ob das Dach regendicht ist und die Wärmedämmung fachgerecht vorgenommen wurde. „Zum Bestandscheck gehört auch zu prüfen, ob Dachsparren und Fußboden zum Beispiel ohne Schädlingsbefall sind”, erläutert Monz.

Auch wenn solche Analysen mitunter mehrere tausend Euro kosten, ist das aus Sicht von Monz gut investiertes Geld. Denn so kann realistisch abgeschätzt werden, welche Bauarbeiten wirklich nötig sind. Bei der Raumaufteilung der Grundfläche müssen Mindesthöhen beachtet werden. „Landesbauordnungen schreiben für ständig bewohnte Zimmer eine Mindesthöhe von 2,30 Meter für mindestens 50 Prozent der Grundfläche vor”, erklärt Becker. Er empfiehlt, die Grundrisse möglichst flexibel zu gestalten, damit sie später eventuell an veränderte Lebenssituationen angepasst werden können: „Das reduziert die Kosten bei späteren Umbauten.”

Wenn es dann mit dem Ausbau losgeht, müssen Dachgeschoss-Eigentümer sicherstellen, dass das Gemeinschaftseigentum - Dach, Decken, Wände - nicht beschädigt wird. „Das klingt banal, stellt aber in der Praxis hohe Anforderungen”, sagt Herrmann. Kommt es beim Bau einer Dachterrasse, eines Balkons oder Fensters zu einem Fehler, dann liegt eine Schädigung des Gemeinschaftseigentums vor.

Beauftragte Handwerker sollten vom Fach sein. Denn nicht fachgerecht ausgeführte Arbeiten können am Ende für viel Ärger sorgen. „Beispielsweise ist es höchst kompliziert, Dachterrassen oder Balkone beim nachträglichen Einbau korrekt abzudichten”, erläutert Herrmann. Ist die Abdichtung fehlerhaft, kann es zum Beispiel bei heftigem Regen zu Wasserschäden in der Wohnung darunter kommen.

Die Folge: Gegen den Dachgeschoss-Eigentümer können in einem solchen Fall Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden - das kann eine Summe von mehreren zehntausend Euro sein. Damit es für den Dachgeschoss-Besitzer keine bösen Überraschungen mit den Handwerkern gibt, sollte ihm ein Architekt oder ein Bauherrenberater während der Ausbauarbeiten zur Seite stehen.

Eigentümer könnten außerdem versuchen, bei Vertragsabschluss mit Planern und Handwerkern eine Verlängerung der Gewährleistung für erbrachte Bauleistungen für den Fall zu vereinbaren, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Dachgeschoss-Besitzer Schadenersatzansprüche wegen möglicher Baumängel geltend macht.

Schadenersatzansprüche wegen eines Baufehlers verjähren in der Regel nach fünf Jahren. „Danach können Schadenersatzansprüche selbst dann zurückgewiesen werden, wenn ein Baufehler erst nach Ablauf der Frist erkennbar geworden ist”, erläutert Herrmann.

(Von Sabine Meuter, dpa)
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