Betriebskostenvorauszahlungen: Vor dem Winter noch anpassen?
Derzeit fragen sich viele Vermieter, ob sie aufgrund der ansteigenden Energiekosten die Betriebskostenvorauszahlungen ihrer Mieter anheben dürfen. Denn: Tun sie das nicht, müssen Vermieter für die höheren Kosten in Vorleistung treten und hoffen, dass ihre Mieter die in 2022 und 2023 zu erwartenden, deutlich höheren Nachzahlungsbeträge tatsächlich leisten können.
Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28.09.2011 (Az. VIII ZR 294/10) bildet zwar die letzte Betriebskostenabrechnung die Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, die verhindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Hieraus folgt, dass sich die Vorauszahlungen für die Betriebskosten an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten ausrichten sollen und somit die voraussichtliche Höhe der tatsächlichen Kosten maßgebend sein soll. Die maßgeblichen Umstände sowie die zukünftige Betriebskostenvorauszahlung müssen dabei dem Mieter nachvollziehbar dargelegt werden. Bei steigenden Energiekosten kann dies mit Verweis auf die Anpassungserklärung des Versorgers geschehen.
Plausibel ist die neue Betriebskostenvorauszahlung, wenn der Vermieter die zuletzt erstellte Heizkostenabrechnung zu Grunde legt, dem Mieter erläutert, welchen prozentualen Anteil er am gesamten Energiebedarf des Hauses hatte und dies dann auf den Änderungsbetrag des Versorgers anwendet. So kann die Fläche der bewohnten Wohnung und das Heizverhalten des einzelnen Mieters plausibel errechnet und dargelegt werden. Keineswegs ausreichend wäre ein Hinweis auf den öffentlich bekannten Umstand, dass die Energiepreise massiv angestiegen sind. Diese Transparenz ist für beide Seiten sehr wichtig, zudem können die Mieter mit ihrem Nutzungsverhalten zur Reduzierung der Kostenlast beitragen.
Unsere Erfahrung zeigt: Vermieter und Mieter haben bereits in der Corona-Krise bewiesen, dass einvernehmliche Lösungen jederzeit möglich sind. Deshalb empfehlen wir weiterhin, zunächst das offene Gespräch mit den Mietern über die stark ansteigenden Kosten für Energie zu suchen. Und die Rückmeldungen aus den vergangenen Wochen und Monate haben gezeigt, dass viele Mieter selbstverständlich Einsicht haben und von sich aus die Betriebskostenvorauszahlungen anpassen, wenn
ihnen die Anpassungen der Versorger vom Vermieter transparent vor Augen geführt werden.
Zu allen Fragen rund um den Erwerb, die Nutzung und die Vermietung des privaten Eigentums berät Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. seine Mitglieder.
Rechtsanwalt Gregor Weil
Geschäftsführer
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