Das Architekturbüro Schneider + Schumacher hat am Eingang des Hilgenfelds dieses Doppelhaus unter dem Namen "Max und Moritz" vorgeschlagen.
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Das Architekturbüro Schneider + Schumacher hat am Eingang des Hilgenfelds dieses Doppelhaus unter dem Namen "Max und Moritz" vorgeschlagen.

Kritik am Erbbauzins am Frankfurter Berg

Das Hilgenfeld sucht Nachbarn

  • vonFriedrich Reinhardt
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Wohnungsinitiativen tun sich schwer im Neubaugebiet.

Mit Euphorie und hehren Zielen sind die Wohngemeinschaften angetreten für das Baugebiet Hilgenfeld am Frankfurter Berg. Bezahlbar sollen die 50 Wohnungen der Gruppe "GoN" werden und kulturelle Angebote entstehen, die der Siedlung Leben einhauchen: eine offene Fahrradwerkstatt, ein Stadtteil-Café, vielleicht sogar ein kleines Kino. Eine Wohnform, die Menschen mit schweren Behinderungen einbezieht, strebt die Gruppe "Freunde fürs Leben" an und einen ökologischen Wohnungsbau die Gruppe "Nest Frankfurt". Doch die Gruppen ringen heute, anderthalb Jahre nach der Wettbewerbsvergabe, mit gestiegenen Kosten, den Vorgaben der Stadt und mit dem Frankfurter Erbbauzins.

Bauherren im Ehrenamt

Quasi im Ehrenamt graben sich die Gruppen in die Tiefen von Baurecht oder Baufinanzierung. "Wir sind ja keine professionelle Bau- oder Immobiliengesellschaft" sagt Andrea Päper, von "GoN" - eine Abkürzung für "Gruppe ohne Namen". Was sich aber bereits abzeichne: "Der Erbbauzins macht es schwer, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen".

Unter bezahlbarem Wohnraum verstehe GoN maximal die Basis-Nettomiete, die der Mietspiegel angibt. Also zwischen neun und elf Euro pro Quadratmeter. "Nur allein um den Erbbauzins zu finanzieren, braucht es fünf Euro. Damit sind noch keine Baukosten finanziert." Vor dieser Herausforderung steht auch die Gruppe "Nest Frankfurt". "Wir müssen bei den Projekten ständig Abstriche machen, um den Bau finanzieren zu können", sagt Gérald Richter von Nest Frankfurt. Schwierig seien auch andere Vorgaben der Stadt. Etwa, dass die Gruppe im Passivhausstandard bauen müsse. Die Dachterrasse, die ein Treffpunkt für den ganzen Stadtteil werden sollte, musste die Gruppe streichen, weil auf Dächern Photovoltaik-Anlagen errichtet werden.

"Freunde fürs Leben" möchte barrierefrei Wohnungen schaffen, in denen es Wohngemeinschaften für Menschen mit und ohne Behinderung gibt. Das funktioniere nur mit einer niedrigen Miete, sagt Britta Jung, die für die Gruppe spricht. "Wir hoffen unter elf Euro pro Quadratmeter rauszukommen." Das werde aber schwierig. Da sie renditefrei wirtschaften müsse, könne die Gruppe günstige Wohnungen nicht durch teure Wohnungen querfinanzieren. Zudem seien die Baukosten seit 2019 gestiegen. Von 3,4 Millionen Euro auf nun 4 Millionen Euro. Schon 2019 habe man darauf spekuliert, dass die Stadt den Wohngruppen beim Erbbauzins entgegenkomme.

Wirtschaftlichkeit und Gleichbehandlung

Bei 2,5 Prozent des Bodenwertes liegt der Erbbauzins in Frankfurt. "Besonders hoch", nennt ihn Päper. Wie das Netzwerk für gemeinschaftliches Wohnen zieht sie Hamburg als Vergleich heran. In der Hansestadt liegt er bei 1,5 Prozent. Das Baudezernat von Jan Schneider (CDU) sieht den Frankfurter Zinssatz "im unteren Bereich". Es verweist darauf, dass er deutschlandweit im Durchschnitt bei 3,7 Prozent liege. Aus dem von Mike Josef (SPD) geführten Planungsdezernat kommt dazu der Hinweis, dass dieser Vergleich ländliche Regionen einschließt, in denen ganz andere Bedingungen herrschten als in Großstädten.

Die Forderung, den Erbbauzins zu senken, stößt auf zwei Gegenargumente. Zum einen: "Die Stadt darf Vermögensgegenstände nur zu ihrem vollen Wert überlassen", argumentiert das Baudezernat. Das sei ein "Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Zum anderen wäre ein Zinssatz speziell für geförderten Wohnraum oder Gemeinschaftliche Wohnprojekte eine Ungleichbehandlung.

Wer mit den Gruppen spricht, spürt noch die Euphorie, aber auch die Angst, an den eigenen Vorstellungen zu scheitern. Die Stadt unterstützt Wohngruppen. Mit dem Baulandbeschluss schreibt die Stadt Bauherren vor, 15 Prozent der Wohnfläche für gemeinschaftliche und genossenschaftliche Wohnprojekte vorzusehen. "Aber wir müssen beim gemeinschaftlichen Wohnen noch lernen", sagt der Sprecher des Planungsdezernats. "Auch bei der Zusammenarbeit mit den Gruppen." Friedrich Reinhardt

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