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Quadratmeterpreis steigt erneut: Eigentum in Frankfurt ist kaum noch bezahlbar

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Von: Dennis Pfeiffer-Goldmann

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Kräne drehen sich hinter Wohnhäusern im Europaviertel: Die Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen schwächen sich in Frankfurt aktuell ab. Das lässt die Investoren von Mehrfamilienhäusern vorsichtiger werden, was den Boom bei den Baulandpreisen bremst. FOTO: Sebastian Gollnow/dpa
Kräne drehen sich hinter Wohnhäusern im Europaviertel: Die Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen schwächen sich in Frankfurt aktuell ab. Das lässt die Investoren von Mehrfamilienhäusern vorsichtiger werden, was den Boom bei den Baulandpreisen bremst. © picture alliance/dpa

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Eigentumswohnungen in Frankfurt klettert auf 6510 Euro. Käufer müssen künftig noch tiefer in die Tasche greifen.

Frankfurt – Wer nach Frankfurt ziehen will, kommt in einer Mietwohnung am günstigsten unter. Der Kauf von eigenen vier Wänden ist selbst für Durchschnittsverdiener kaum mehr bezahlbar. Das zeigen die Zahlen des Gutachterausschusses auf dem städtischen Immobilienmarkt für das vergangene Jahr.

Im Durchschnitt 6510 Euro je Quadratmeter musste 2021 auf den Tisch legen, wer eine Eigentumswohnung kaufte - fast zwölf Prozent mehr als im Vorjahr. Die Preiskurve zeigt hier seit mehr als zehn Jahren konstant nach oben. Auch die Corona-Pandemie bremste sie nicht spürbar.

Besonders Altbauwohnungen wurden voriges Jahr teurer, während die Preise für Neubau nur noch leicht stiegen. Im Altbau liegen die mittleren Quadratmeterpreise im Westend mit 8940 Euro am höchsten, gefolgt von Nordend, Ostend und Sachsenhausen. In Höchst liegt der Durchschnittspreis bei 4300 Euro.

Quadratmeterpreis steigt erneut: 2021 in Frankfurt nur neun Prozent ausländische Investoren

Dass das hohe Preisniveau die Käufer längst in weniger zentrale Stadtteile vertreibt, zeigt sich auch beim Neubau: Getrieben von teuren Hochhauswohnungen liegt zwar die Innenstadt mit 15 200 Euro je Quadratmeter deutlich vorn. Doch schaffen es Griesheim mit 6590 und Zeilsheim mit 5470 Euro in die Top Ten. Immerhin hat sich der Boom bei den Neubau-Preisen 2021 leicht abgeschwächt. Sie stiegen um 9,4 Prozent. Das ist weniger als von 2017 bis 2019, als die Preise noch je um über zehn Prozent anzogen. 8,5 Prozent waren es im Coronajahr 2020.

Kaum Anteil am Immobilienhype im Luxussegment haben ausländische Investoren. Mit diesem Vorurteil räumt Michael Debus auf, der Vorsitzende des Gutachterausschusses. Von 299 verkauften Hochhauswohnungen gingen 31 an Firmen, aber 268 an Privatleute - im Schnitt für 11 630 Euro je Quadratmeter. Die hatten zu 91 Prozent ihren Wohnsitz in Deutschland. 45 Prozent der Käufer waren Deutsche, bei 27 Prozent ist die Nationalität nicht bekannt. Die größten nichtdeutschen Käufergruppen waren 15 Prozent Chinesen und drei Prozent Südkoreaner.

Die seit Jahren steigenden Preise verändern den Markt inzwischen spürbar hin zu kleineren Wohnungen. Da der Quadratmeterpreis binnen elf Jahren um 179 Prozent explodierte, haben die Käufer ihre Ansprüche reduziert: Die mittlere Größe sank um ein Viertel auf 73 Quadratmeter. Der absolute Kaufpreis je Wohnung hat sich so seit 2010 "nur" verdoppelt auf 584 000 Euro.

Quadratmeterpreis steigt erneut: Preis für Bauland in Frankfurt steigt weniger stark

Inzwischen seien kleinere Wohnungen je Quadratmeter teurer als große, erklärt Debus. "Das ist eine Trendwende." Die aber führt mit dazu, dass der Traum von den eigenen vier Wänden für Durchschnittsverdiener unerfüllbar ist: Eine 73-Quadratmeter-Wohnung würde einem Alleinverdiener mit Kind jeden Monat 62 Prozent des Einkommens abverlangen - was einer Miete von 25 Euro je Quadratmeter entspräche.

Da funktioniert nur Mieten: Selbst bei 16 Euro je Quadratmeter frisst das Wohnen dann noch 40 Prozent des Einkommens. Bei den Mieten habe es in den vergangenen Jahren mit jährlich nur plus zwei bis zweieinhalb Prozent "eine ganz andere Entwicklung" gegeben, so Debus.

Doch gibt es ein wenig Hoffnung: Der Hype ums Bauland schwächt sich ab, die Preise steigen aktuell kaum mehr. Die Lage habe sich seit 2020 beruhigt, sagt Fachmann Debus. Das liege bei Mehrfamilienhäusern daran, dass Investoren vorsichtiger seien, da sich die Preissteigerungen der Wohnungen abgeschwächt haben. Und für Eigenheime fehle schlicht das Angebot: Nur in Griesheim, Nieder-Erlenbach und auf dem Riedberg gebe es noch Bauflächen, betont Christine Helbach vom Gutachterausschuss. Die Verkaufspreise von Häusern sind daher um 20 bis 25 Prozent in die Höhe geschossen.

Quadratmeterpreis steigt erneut: Mike Josef will bezahlbare Mieten in Frankfurt

"Die starke Abschwächung der Bodenpreise ist eine gute Entwicklung", lobt Planungsdezernent Mike Josef (SPD). Frankfurt rage nun nicht mehr hinter München heraus, da Düsseldorf, Köln oder Hamburg gleichzögen. Josef wertet das als Folge seiner Politik und des städtischen Baulandbeschlusses.

Mit diesem macht die Stadt bei großen Projekten bis zu 70 Prozent Vorgaben, etwa 30 Prozent Sozialwohnungen. Es sei auch mehr Bauland notwendig, räumt der Dezernent ein. "Es ist aber auch wichtig, was wir dort bauen." Dafür seien die städtischen Vorgaben nötig. Sie seien "der einzige Weg, wie die Mittelschicht noch in Wohnungen kommt". Den Fokus will Mike Josef aber auf bezahlbare Mieten legen. Drei Viertel der Menschen in der Stadt wohnten zur Miete.

Bis zu 8700 Wohnungen könnten zwischen Praunheim, Niederursel und der Nordweststadt über die A5 hinweg bis an die Stadtgrenze von Steinbach (Hochtaunus) entstehen. Die Stadt Frankfurt treibt Stadtteil im Nordwesten voran. (Dennis Pfeiffer-Goldmann)

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