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Immobilienmarkt bricht komplett ein – „unterschiedliche Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite“

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Von: Dennis Pfeiffer-Goldmann

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Im ersten Quartal sind mit 201 Millionen Euro 92 Prozent weniger umgesetzt worden als im Vorjahr. Der Markt ist nahezu zum Erliegen gekommen.

Frankfurt -Der Markt bei Immobilien-Investments ist in Frankfurt nahezu zum Erliegen gekommen. Das meldet der Immobiliendienstleister CBRE. So habe das Transaktionsvolumen im ersten Quartal bei 201 Millionen Euro gelegen - 92 Prozent weniger als im Vorjahr. Unter den Top-5-Standorten in Deutschland sei das das schwächste Ergebnis, erklärt Peer N. Neiser, Head of Investment Frankfurt bei CBRE.

Die malerischen grauen Wolken über der Stadt sollen hier als Symbol für den Immobilienmarkt gesehen werden. Dass auf dem Bild nur ein Baukran zu sehen ist, passt auch dazu. Zudem treiben die Krisen der Zeit Verkäufer und Käufer auseinander. FOTO: dpa
Die malerischen grauen Wolken über der Stadt sollen hier als Symbol für den Immobilienmarkt gesehen werden. Dass auf dem Bild nur ein Baukran zu sehen ist, passt auch dazu. Zudem treiben die Krisen der Zeit Verkäufer und Käufer auseinander. © dpa

Von den 201 Millionen Euro entfielen demnach 53 Prozent auf Büroimmobilien und 47 Prozent auf Mehrfamilienhäuser. Großvolumige Transaktionen seien im ersten Quartal dieses Jahres völlig ausgeblieben, sagt Neiser. Als Ursachen nennt er die anhaltende Verunsicherung im Markt, das in den letzten zwölf Monaten stark gestiegene und volatile Zinsniveau, die hohe Inflation sowie „die unterschiedlichen Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite“. Das resultiere „in einer nahezu Stagnation“, so Neiser. Viele Bestandshalter stellten deshalb Verkäufe zurück und versuchten, „durch aktives Assetmanagement“ ihre Immobilien wertig und für spätere Verkäufe attraktiv zu halten.

Frankfurt: Mieten für Büros auf Höchststand

Sehr schwach läuft auch der Markt bei der Vermietung von Büroimmobilien in Frankfurt inklusive Eschborn und Kaiserlei. Das berichten CBRE sowie der Gewerbe-Immobilienberater Colliers übereinstimmend. Der Umsatz habe mit 84 300 Quadratmetern im ersten Quartal um ein Fünftel niedriger als im ersten Quartal 2022 gelegen, so CBRE. Es habe nur drei größere Anmietungen jenseits der 5000-Quadratmeter-Marge gegeben, darunter jene des Bethmannhofs für das Massif Central. Lediglich im Segment darunter (2000 bis 5000 Quadratmeter) sei der Markt noch rege, berichtet Marc Nickel, Head of Office Letting bei Colliers.

Insgesamt liege der Bürovermietungsmarkt acht Prozent unter dem zehnjährigen Mittelwert. Dennoch sind die Mieten auf einen neuen Höchststand geschossen: Sie liegen jetzt bei 24,96 Euro je Quadratmeter, das sind 13,9 Prozent mehr als noch vor Jahresfrist. Die Spitzenmiete liegt nun bei 46 Euro je Quadratmeter und diese werde weiter ansteigen, schätzt CBRE, da die Nachfrage nach Büros in Bestlage ungebrochen hoch sei, das Angebot aber sehr gering. Deshalb rechnet Colliers auch mit weiter steigenden Mieten, da besonders Großnutzer weiter hochwertige Flächen in Top-Lagen suchten. Wegen der Energiekrise und der Inflation werde die Energieeffizienz der Gebäude zunehmend wichtig.

„Nicht modernen Anforderungen“: Kaiserlei leidet unter Leerständen

Unter Leerständen leiden laut CBRE besonders der Kaiserlei, weil Büros dort „nicht modernen Anforderungen“ genügen, sowie das Europaviertel, weil dort viele Büros im Tower One auf den Markt kamen. Im Bankenviertel, der City und im Westend hingegen ist die Leerstandsquote am geringsten. Laut Colliers ist die Leerstandsquote insgesamt leicht auf 9,2 Prozent angestiegen.

Vor allem auf mittlere Sicht warnt Colliers vor einer Knappheit bei Büroflächen. Für 2023 und 2024 gebe es noch eine „gut gefüllte Projektpipeline“, sagt Marc Nickel. 2025/26 sei jedoch eine Angebotslücke zu erwarten, da nur wenig Neubau in diesen Jahren zur Fertigstellung ansteht, dieser auch schon zu 80 Prozent vorvermietet sei. Das biete eine Gelegenheit für Immobilieneigentümer: Sie könnten durch Revitalisierung ihrer Gebäude in diese Lücke stoßen.

Ein konstanter Großkunde: die Stadt Frankfurt

Einer der konstanten Kunden auf dem Büromarkt ist die öffentliche Verwaltung. So geht die mit 9100 Quadratmetern zweitgrößte Vermietungstransaktion des ersten Quartals auf die öffentliche Hand zurück, zeigen die Zahlen von CBRE. Dem Vernehmen nach handelte es sich um den Umzug eines städtischen Amts in ein Bürogebäude in der Nähe des Bahnhofs Rödelheim. Das Amt für Bau und Immobilien (ABI) der Stadt könne „bisher keinen Rückgang des Büroflächenbedarfs der Stadtverwaltung feststellen“, hatte Kämmerer Bastian Bergerhoff (Grüne) vor Kurzem in der Fragestunde der Stadtverordneten mitgeteilt. Das habe sich auch nicht durch verstärktes Arbeiten im Homeoffice während der Corona-Pandemie ergeben.

Denn seit dem Wegfall der Corona-Regeln sei auch bei der Stadt „wieder eine vermehrte Präsenz der Mitarbeitenden am Arbeitsplatz zu verzeichnen“, erläutert Kämmerer Bergerhoff. Da allerdings der Digitalisierungsgrad der Verwaltung steige und damit das mobile Arbeiten einfacher werde, werde auch der Flächenbedarf der Stadtverwaltung für Büros „perspektivisch sinken“. (Dennis Pfeiffer-Goldmann)

Einer Studie zufolge übersteigen die Mieten in Frankfurt das verfügbare Einkommen.

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