Folgen der Krisen: Frankfurter Immobilienpreise sinken erstmals seit 2007 - Ein Segment besonders gebeutelt
Die Immobilienverkäufe in Frankfurt sind 2022 teils massiv eingebrochen. Der Wohnungsbau könnte schwer ins Stocken geraten.
Frankfurt - Wohnungen und zum Teil auch Häuser sind im vergangenen Jahr in Frankfurt etwas günstiger geworden. Damit hat der Markt seinen seit 2007 ununterbrochenen Trend zu höheren Preisen durchbrochen. Das zeigen die Zahlen des Gutachterausschusses für die Stadt. Das Ende des Aufwärtstrends geht einher mit einem massiven Einbruch bei den An- und Verkäufen.
„An zehn bis 15 Prozent höhere Preise jedes Jahr hatte man sich gewöhnt“, sagt Michael Debus, Vorsitzender des unabhängigen Gremiums, das über alle Immobilientransaktionen wacht. „Das ist aber nicht mehr so.“ Die Krise, gespeist aus dem Krieg in der Ukraine, viel höheren Baupreisen und steigenden Zinsen, verursachte „eine schwierige Marktlage“, räumt Planungsdezernent Mike Josef (SPD) ein.
Daher sitzt das Geld bei vielen nicht mehr locker. Das zeigt sich darin, dass Käufer 2021 durchschnittlich 506 250 Euro für eine Eigentumswohnung ausgaben, im vorigen Jahr aber nur noch 442 450 Euro. Käufer greifen zu immer kleineren Wohnungen, da die Quadratmeterpreise in den vergangenen zwölf Jahren mit 187 Prozent deutlich stärker stiegen als die Budgets der Neueigentümer, erklärt Debus. Die absoluten Wohnungspreise kletterten „nur“ um 87 Prozent, da die Appartements kleiner wurden: 2010 lag die mittlere Größe noch bei 97 Quadratmeter, 2021 bei 74, 2022 bei noch 65 Quadratmetern.
Immobilienpreise in Frankfurt: Umsatz sackt weg in Wohnhochhäusern
Die Entwicklung der Preise sei im vorigen Jahr sehr uneinheitlich gewesen, betont der Gutachterausschuss-Chef. Lief die erste Hälfte noch im Trend der Vorjahre, habe es in der zweiten Hälfte kaum noch Verkäufe gegeben - und diese zu niedrigeren Preisen. So gaben Altbauwohnungen um bis zu 4,1 Prozent nach, der Verkauf brach um ein Viertel ein.
Allerdings gebe es „weiter sehr hohe Preise in innenstadtnahen Lagen“, sagt Debus. Altbau kostet hier 6800 Euro je Quadratmeter, im Westend 9280, sogar im Gallus und Gutleut noch 7780 Euro. Das übertrifft selbst Nordend und Ostend, wo „nur“ 7400 Euro fällig werden. Bei Neubauwohnungen sackte der bisher stetig hohe Anstieg durch das schwache zweite Halbjahr im Gesamtjahr auf nur 0,4 Prozent im Plus überm Vorjahresniveau auf aktuell 8280 Euro je Quadratmeter ab. Das sei eine Kehrtwende, sagt Debus, und widerlege die Befürchtungen von Kritikern: „Eine Immobilienblase sehe ich nicht.“ Mit mehr als fünf Prozent Preiskorrekturen sei jedoch auch nicht zu rechnen.
Immobilienpreise in Frankfurt: Markt bei Wohnhochhäusern bricht am meisten ein
Am stärksten gebeutelt von der Krise sind die Wohnhochhäuser. Hier brach der Umsatz um 60 Prozent ein, mehr als in jedem anderen Segment. Erstmals seien die Preise auch in den Klassen über 10 000 Euro je Quadratmeter zurückgegangen. Besonders dort seien Investoren „wegen der derzeit nicht kalkulierbaren Risiken vorsichtig, neue Investitionen zu beginnen“, sagt Debus. Der Preis für Hochhauswohnungen liegt bei rund 13 000 Euro je Quadratmeter im Durchschnitt und 22 470 Euro in der Spitze.
Massiv eingebrochen ist auch der Markt für Mehrfamilienhäuser: vom ersten zum zweiten Halbjahr um 50 Prozent, erläutert Christine Helbach vom Gutachterausschuss. Bei den Eigenheimen gibt es keine solche Delle, die Umsätze gehen aber von 424 auf 340 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahr zurück. Deutlich günstiger werden insbesondere Reihenmittelhäuser mit Baujahren ab 1978 mit bis zu 14,5 Prozent Abschlag. Bei Gewerbeimmobilien hätten große Transaktionen gefehlt, weil Firmen viele Projekte auf Eis gelegt hätten, sagt Helbach. Dadurch bricht der Umsatz sogar um mehr als die Hälfte auf 1,3 Milliarden Euro ein.
Die Zurückhaltung lässt auch die Preise für Bauland stagnieren. Investoren hätten Grundstücke zu hohen Preisen gekauft, nun kämen auch noch die stark gestiegenen Baupreise dazu. „Der Markt nimmt das nicht mehr auf“, erläutert Michael Debus.
Immobilienpreise in Frankfurt: Dezerent Mike Josef: Viel genehmigt, aber nicht gebaut
Was die Stadt tue, damit dennoch angesichts unveränderter Nachfrage weiter Wohnungen entstehen? „Wir machen, was wir können“, beteuert Stadtrat Josef. Lückenschlüsse, Nachverdichtung, Aufstockungen würden forciert, das Fördergeld für Sozialwohnungen verdoppelt, alte Bebauungspläne wie für die Leuchte in Enkheim auf den Weg gebracht. Es entstünden aktuell Baugebiete wie auf dem Siemens-Areal in Bockenheim, neue wie auf dem Lurgi-Gelände und der Nordweststadtteil würden vorangetrieben.
Auch gebe es einen erheblichen Bauüberhang, also genehmigte Wohnungen, die noch nicht gebaut wurden, erinnert der Dezernent. Diese würden auch noch gebaut, zeige die Erfahrung. Er räumt aber ein: „Das eine oder andere wird sich strecken.“