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Carolyn von Monschaw (51) führt seit März 2018 die Gateway Gardens Projektentwicklungs-GmbH, die den neuen Stadtteil in Frankfurt durchplant. 

Neuer Stadtteil am Flughafen

Chefentwicklerin zu Gateway Gardens: „Parkplatzsituation ist ein Problem“

Am Flughafen Frankfurt ensteht der Stadtteil Gateway Gardens. Projektentwicklerin Carolyn von Monschaw erzählt im Interview, warum es dort nicht um Tempo und schnelles Geld geht.

Ein einzigartiges Gewerbegebiet entsteht seit 2008 am Flughafen direkt am Frankfurter Kreuz. Dort wird die einstige Wohnsiedlung Gateway Gardens der US-Airbase auf 35 Hektar zum Standort für Firmen entwickelt. Heute rollt der erste S-Bahn-Zug in die neue Station unter dem Gelände. Die Geschäftsführerin der Projektentwicklungsgesellschaft, Carolyn von Monschaw, erklärt im Gespräch mit Dennis Pfeiffer-Goldmann, wie es in Gateway Gardens läuft und warum es den Entwicklern nicht um Tempo und schnelles Geld geht.

Wie zufrieden sind Sie mit der Entwicklung in Gateway Gardens, Frau von Monschaw?

Carolyn von Monschaw: Sehr zufrieden. Am Anfang einer solchen Entwicklung ist es immer eine Herausforderung, die ersten Unternehmen zu finden, weil für die Firmen wichtig zu wissen ist, wer sich noch ansiedelt. Diese schwierige Phase haben wir gut überstanden. Seit klar ist, dass die S-Bahn-Station wirklich kommt, hat die Nachfrage spürbar angezogen. Man sieht heute schon, wo die Hälfte vermarktet ist, welche Qualität das Gebiet hat, und wir das, was wir als Vision im Kopf hatten, auch wirklich erreichen.

Wenn Sie jetzt die Hälfte vermarktet haben, dauert es etwa noch bis 2030, bis das ganze Gebiet entwickelt ist?

Carolyn von Monschaw: Es kann wirklich so lange dauern, bis alle Hochbauten abgeschlossen sind. Aber wir gehen davon aus, dass die Erschließung 2026 abgeschlossen ist. Dann werden alle Grundstücke verkauft sein.

Wie äußert es sich, dass die Nachfrage jetzt angezogen hat?

Carolyn von Monschaw: Immer mehr Unternehmen interessieren sich für den Standort. Das erste Unternehmen, das sich ansiedelte, war LSG Sky Chefs, für das die Nähe zum Flughafen ausschlaggebend war. Die Konzernzentrale von Condor zog 2013 her. Mit dem House of Logistics and Mobility, dem Holm, konnten wir eine attraktive Entwicklungs- und Forschungseinrichtung gewinnen. Inzwischen haben sich Unternehmen wie DB Schenker und Kion angesiedelt. Goldbeck baut gerade, und Siemens hat vergangenes Jahr ein Grundstück erworben, um sein Rhein-Main-Headquarter zu eröffnen. Diese großen und namhaften Unternehmen und Forschungseinrichtungen ziehen wieder neue Unternehmen an.

Frankfurt Flughafen: S-Bahn ist wichtig für Anbindung von Gateway Gardens 

Wodurch sind die Herausforderungen der Anfangszeit entstanden?

Carolyn von Monschaw: Wir sind hier zwar sehr gut angebunden - durch den Flughafen, durch das am stärksten befahrene Autobahnkreuz Deutschlands von A 3 und A 5, es gibt den Flughafen-Fernbahnhof mit 200 Zugverbindungen am Tag. Aber es war lange nicht klar, ob und wann die S-Bahn-Anbindung kommt. Die S-Bahn ist wichtig für die Anbindung an Frankfurt und die City. Jetzt gibt sie einen neuen Schub in der Vermarktung.

Ist die S-Bahn etwa der Ankerpunkt für alles?

Carolyn von Monschaw: Nicht für alles, aber für vieles. Für viele Unternehmen ist eine gute ÖPNV-Anbindung ein wichtiger Standortfaktor. Ein Thema war auch, welche Unternehmen sich ansiedeln. Die Vision ist es, hier Unternehmen und schlaue Köpfe zusammenzubringen. Durch den Campus-Charakter soll der Austausch gefördert werden. Dafür ist auch entscheidend, wer noch da ist. Das verstärkt sich dann selbst.

Welche Ansiedlung ist die wichtigste hier?

Carolyn von Monschaw: Ich möchte keines herausstellen, die Summe der Unternehmen macht den Standort interessant. Wichtig sind die Synergieeffekte, beispielsweise durch das Holm.

Erfüllt sich die Hoffnung, dass das Holm viele Firmen anzieht?

Carolyn von Monschaw: Ja. Im Holm sitzen einige junge Unternehmen und im Moment ist dort alles vermietet. Viele Start-Ups gibt es dort, die auch gut laufen. Ich hoffe, dass wir alle Unternehmen, die größer werden, in Gateway Gardens halten können.

Frankfurt Flughafen: Hälfte der Flächen in Gateway Gardens vermarktet

Platz genug haben Sie dafür?

Carolyn von Monschaw: Im Moment sind gerade keine Flächen kurzfristig verfügbar, weil wir eine sehr gute Vermietungsquote haben. Aber es ist einiges im Bau: Europacenter baut 44 000 Quadratmeter Bürogebäude, aber die werden erst 2022 fertig. Etwa 2022 wird auch Regus Büros und Co-working-Räume zur Verfügung stellen.

Sie sagen, die Hälfte der Flächen sei vermarktet - es wirkt aber nach mehr. Wieso entsteht dieser Eindruck?

Carolyn von Monschaw: Das ist ganz erstaunlich. 53 Prozent sind vermarktet, bebaut aber sogar nur ein Drittel. Ich erlebe es auch so, dass das Gebiet so fertig wirkt, zumindest an der Amelia-Mary-Earhart-Straße. Es ist eine Qualität der Entwicklung, dass man mit nur einem Drittel Bebauung schon diese Urbanität erzeugen kann. Aber in viele Bereichen ist der Baustellencharakter noch da, zum Beispiel im Norden, wo viele Grundstücke unbebaut sind, etwa die vier Hochhaus-Standorte.

Die Wohnsiedlung der US-Air-Base hatte ihre ganz eigene Urbanität. Wie wollen Sie jetzt Urbanität schaffen, wenn hier keine Menschen Leben dürfen, weil die Flugzeuge im Endanflug ganz niedrig über das Areal hinwegschweben?

Carolyn von Monschaw: Aufgrund der Emissionen ist hier kein Wohnen zugelassen, das stimmt. Aber wir haben hier relativ viele Hotels und Boardinghäuser, aktuell acht. Dadurch ist das Gebiet auch abends ganz gut belebt. Und wir haben insgesamt schon viel Leben da. Wir haben Cafés, ganz viel Gastronomie, den Koffershop, im November hat der Rewe eröffnet. Die Mischung von Hotel und Büro macht die Urbanität.

Frankfurt Flughafen: Historie von Gateway Gardens soll sichtbar bleiben

Was tun Sie dafür, dass diese Qualität stimmt?

Carolyn von Monschaw: Einmal gehört ein ausgewogener Nutzungsmix dazu. Im Moment haben wir viele Hotels, aber der Schwerpunkt für den zweiten Teil der Entwicklung liegt bei Unternehmensansiedlungen. Dann gehört aber auch eine öffentliche oder halböffentliche Nutzung in den Erdgeschossen dazu. Wir haben häufig Kantinen wie im Holm und bei der Condor, die im Erdgeschoss liegen und öffentlich zugänglich sind. Ganz wichtig für den Campus-Charakter ist der Park mit seinem tollen, alten Baumbestand. Das hat eine besondere Qualität für ein Neubaugebiet. Wir achten auch auf die Qualität der Straßen, haben Alleen und breite Fußgängerwege vorgesehen, damit alles eine gewisse Großzügigkeit hat.

Wie wichtig ist die Historie des Geländes?

Carolyn von Monschaw: Wir haben noch das ehemalige Gatehouse, das soll auf jeden Fall erhalten bleiben. Viel mehr aber sieht man nicht mehr. Wir überlegen noch, wo man die Geschichte sichtbar machen kann.

Unter der Einflugschneise und von Autobahnen umgeben liegt Gateway Gardens - wie bekommen Sie da eine klimaschonende Anbindung hin?

Carolyn von Monschaw: Einmal natürlich durch die S-Bahn. Darüber hinaus wird die Busanbindung deutlich verbessert. Die De-Saint-Exupéry-Straße soll im Süden noch an die Ellis Road angeschlossen werden. Und im Norden soll es eine Busauffahrt auf die B 43 geben. Dann werden alle Buslinien, die noch um Gateway Gardens herumfahren, durch das Quartier geführt. So erhalten wir eine noch bessere Anbindung an die Region und den Flughafen.

Frankfurt Flughafen: Wie kommt man mit dem Fahrrad zu den Gateway Gardens?

Wie sieht es aus mit der Anbindung für Radfahrer?

Carolyn von Monschaw: Die ist mir ein persönliches Anliegen. Die Verbindung Bahn und Rad möchten wir fördern, besonders auch mit der neuen S-Bahn-Station. Über den Radweg in der De-Saint-Exupéry-Straße wird das Quartier zentral erschlossen und die S-Bahn-Station angebunden. Nach Süden bekommen wir einen Anschluss zum Rad-Ring um den Flughafen, nach Zeppelinheim und Langen. Im Norden gibt es durch den Stadtwald eine Anbindung nach Schwanheim, Niederrad und Sachsenhausen. Zusätzlich will Fraport die Lücke im Radweg am Hugo-Eckener-Ring schließen. Vonseiten der Fraport gibt es Überlegungen, eine Fahrradbrücke über die Kapitän-Lehmann-Straße zu bauen.

Wie sieht es mit der Fußgänger-Anbindung aus?

Carolyn von Monschaw: Wir sind bemüht, den Fußweg entlang der Kapitän-Lehman-Straße bis zum Hugo-Eckener-Ring aufzuwerten und eine attraktive Fußweg-Verbindung von Gateway Gardens zum Terminal 2 zu schaffen. Für die Verbindung zwischen Terminal 1 und 2 ist Fraport zuständig. Die hat das auch als Thema erkannt.

Woran liegt es, dass in einer so stark wachsenden Stadt wie Frankfurt nach zehn Jahren erst die Hälfte der 35 Hektar vermarktet ist?

Carolyn von Monschaw: Hier entstehen 800 000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche, das ist schon richtig viel. Man kann nicht alles auf einmal bauen, vor allem die Grundstücke im Norden sind noch gar nicht erschlossen, weil die zukünftigen Erschließungsflächen durch den S-Bahn-Bau blockiert waren. Verkauft hätten wir alle Grundstücke schon längst, gerade im aktuellen Immobilienmarkt. Wir wollen aber nicht, dass jemand Geld in ein Grundstück investiert und dann nicht baut. Deshalb ist uns ein gewisser Grad an Vorvermietung wichtig.

Welche Erfolge bei der Entwicklung von Gateway Gardens sollte die Stadt beim Entwickeln anderer Gewerbegebiete wiederholen?

Carolyn von Monschaw: Die Urbanität, die wir hier haben finde ich sehr positiv. Sie entsteht durch die Dichte und den Nutzungsmix, wie es ihn zum Beispiel in Niederrad nicht so gibt - wobei das in einer anderen Zeit entstanden ist. Wir achten darauf, dass sich die Gebäude zur Straße hin orientieren und möglichst halböffentliche Erdgeschossnutzungen haben. Es gibt auch keine Zäune, damit der Campus-Charakter entstehen kann. Das ist alles gut gelungen.

Welche Schritte solch einer Entwicklung sollte die Stadt künftig anders machen?

Carolyn von Monschaw: Man merkt bei Gateway Gardens, dass sich die Zeit schon etwas geändert hat. Beim neuen Änderungs-Bebauungsplan hat die Stadtentwässerung viel mehr darauf geachtet, Regenwasser möglichst wenig in die Kanalisation einzuleiten. Vielleicht würde man heute mehr Versickerung von Regenwasser oberflächig planen. Wirklich ein Problem ist die Parkplatzsituation. Wir haben einen hohen Parkdruck aufgrund der Nähe zum Flughafen.

Was ist da das Problem?

Carolyn von Monschaw: Es ist billiger, sich hier falsch hinzustellen, eine Woche in Urlaub zu fliegen und ein Knöllchen zu riskieren, als im Flughafen-Parkhaus zu parken. Knöllchen sind einfach viel zu billig in Deutschland, aber wir können kein eigenes Preissystem machen. Wir sind noch daran, das über die Straßengestaltung zu lösen. Kurzfristiges Parken und Anlieferungen wollen wir ja haben.

Wann wird das spektakuläre Hochhaus von Zaha Hadid gebaut, der prägende Bau für Gateway Gardens direkt an der Nordwestecke neben der A 5?

Carolyn von Monschaw: Ich meine sogar, es ist ihr letzter Entwurf. Aber es ist natürlich ein teurer Entwurf, was sich auf die Miethöhe und damit auf die Vermietbarkeit auswirkt. Das Grundstück soll nur dann an jemanden verkauft werden, der hier etwas anderes umsetzt, wenn es gar nicht mehr anders geht. Falls nötig, ist das die letzte Fläche, die verkauft werden soll.

Es ist aber auch ein sehr repräsentativer Bau. Gibt es eine Chance für die Realisierung?

Carolyn von Monschaw: Ja, ich denke schon, gerade wenn es sich immer mehr beweist, welche Qualität Gateway Gardens hat. Dass es nicht nur Visionen sind, sondern diese auch Realität werden. Damit steigt die Chance, dass wir einen Mieter, damit auch einen Investor und einen Käufer finden.

Verkauft hätten wir alle Grundstücke schon längst, gerade im aktuellen Immobilienmarkt. Wir wollen aber nicht, dass jemand Geld in ein Grundstück investiert und dann nicht baut.

Das Gespräch führte Dennis Pfeiffer-Goldmann.

Das ist Carolyn von Monschaw:

Carolyn von Monschaw (51) führt seit März 2018 die Gateway Gardens Projektentwicklungs-GmbH. Die Mutter von drei Kindern aus Darmstadt war mit Unterbrechungen seit 2003 als Baurätin im Stadtplanungsamt Frankfurt beschäftigt. Sie hat Erfahrung als selbstständige Architektin, als Projektleiterin beim Amt für Städtebau in Zürich und als Mitarbeiterin eines Architekturbüros in Zürich. Gateway Gardens war vom Ende des Zweiten Weltkriegs an die Wohnsiedlung für Mitarbeiter der Air Base am Flughafen - bis zum Rückzug der US-Luftwaffe Ende 2005. 

Während des Kalten Kriegs war die Air Base das "Gateway to Europe" für die Amerikaner. Mit der Projektentwicklungs-GmbH steuert die Stadt die Entwicklung des 2008 eingeweihten Gewerbegebiets Gateway Gardens. Es soll auf 35 Hektar Arbeitsplätze für 25 000 Menschen bieten. Für die Vermarktung ist eine eigene Grundstücksgesellschaft zuständig. Diese gehört zur Hälfte der Stadt, die andere Hälfte teilen sich als private Partner der Flughafen-Betreiber Fraport, der Grundstücksentwickler Groß & Partner und der Projektentwickler OFB, alle beide ebenfalls aus Frankfurt.

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