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Die Zeil ist eine der größten Shopping-Paradiese Deutschlands

Marktanalyse

Zeil in Gefahr? So wirkt sich das Internet auf die Innenstadt aus

Trotz der großen Konkurrenz durch das Internet behauptet sich der Einzelhandel in der Frankfurter Innenstadt. Auch die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen ist ungebrochen hoch. Zu dem Ergebnis kommt der Immobiliendienstleister BNP Paribas Real Estate in seiner aktuellen Marktanalyse.

Frankfurt - Makler orientieren sich bei der Vermietung von Einzelhandelsflächen an einer simplen Faustregel: Je besser die Lage, desto mehr Kunden kommen in den Laden; deshalb ist der zu erwartende Umsatz und somit auch die Miete höher als anderswo. Im vergangenen Jahr waren Spitzenmieten von 300 Euro pro Quadratmeter für Ladenflächen auf der Zeil aufgerufen worden – das weist der aktuelle Retailmarkt Deutschland 2019 des Immobiliendienstleisters BNP Paribas Real Estate GmbH aus.

Die Fußgängerzone im Herzen Frankfurts gehört seit Jahren zu den frequenzstärksten Straßen in der Republik. Mit 10 402 Passanten in einer Stunde (gemessen am 9. Juni 2018) belegt die Zeil nach der Kaufinger Straße in München (12 870) und der Schildergasse in Köln (11 438) den dritten Platz. Und nur in München und Berlin sind die Spitzenmieten mit 370 Euro beziehungsweise 310 Euro pro Quadratmeter sogar noch teurer.

Frankfurter Zeil: Wie sehr belastet das Internet den Einzelhandel?

An der Stellung der Zeil wird sich nach Angaben von Christopher Wunderlich, Director Retail Advisory bei BNP Paribas Real Estate, so schnell nichts ändern. „Die Nachfrage nach Mietflächen ist ungebrochen“, sagt er. Sie konzentriere sich stark auf A-Lagen, also die besten Lagen in der Stadt, und angrenzende Lagen. 2018 entfielen mehr als 79 Prozent der erfassten Verträge in der Innenstadt auf diese Lagen. In den Top-Einkaufsstraßen gab es im vergangenen Jahr 24 Neuvermietungen, die meisten Abschlüsse verzeichneten die Große Bockenheimer Straße (vier Vermietungen). Besonders aktiv präsentierten sich Textilanbieter, etwa Eterna (Kaiserstraße) oder Ermenegildo Zegna (Große Bockenheimer Straße).

Mit Leerständen rechnet der Immobilienexperte nicht. Denn die City sei durch die Eröffnung der neuen Altstadt noch attraktiver für Touristen, die auch potenzielle Kunden sind, geworden.

Grafik Frankfurter Innenstadt

„Die Spitzenmieten können aber nicht bis ins Unermessliche gesteigert werden“, betont Wunderlich. Das würden die Mieter nicht mitmachen – meist könnten ohnehin nur Filialisten die hohen Preise bezahlen. Und so beträgt der Grad der Filialisierung bei den analysierten Straßen weit mehr als 50 Prozent: Zeil (84 Prozent), Goethestraße (90), Biebergasse (90), Große Bockenheimer (64), Steinweg (93), Neue Kräme (53), Kaiserstraße (89), Schillerstraße (55) und Roßmarkt (70).

Grundsätzlich rechnet Wunderlich in den kommenden Jahren mit einschneidenden Veränderungen in der Einzelhandels- und als Folge auch in der Immobilienbranche. Wegen großer Konkurrenz durch den Onlinehandel würden künftig nicht mehr so große Verkaufsflächen für den stationären Handel benötigt. Der Trend gehe zu kleineren Läden. Dies sei ein Grund, so Christoph Scharf, Co-Head of Retail Service & Management Direktor bei BNP Paribas Real Estate, weshalb Flächen in oberen Etagen von Gebäuden in Innenstadtlage immer interessanter für Hotel- oder Büronutzung werden. Außerdem sei die Bereitschaft, sich langfristig zu binden rückläufig. Die Laufzeit von Mietverträge betrage nicht mehr zehn sondern künftig nur noch fünf Jahre, erklärt Wunderlich.

Frankfurter Kaiserstraße ein Geheimtipp

Spannend bleibe es, wie sich das Gebiet um die zahlreichen Großbaustellen rund um das Deutsche-Bank-Areal unmittelbar am Roßmarkt entwickele. Dort entstehen mit dem „Four“, dem Junghof Plazza (Junghofstraße) und dem Omniturm (Ecke Große Gallusstraße/Neue Mainzer Straße) weitere Hochhäuser. In den Türmen und mehrgeschossigen Gebäuden wohnen und arbeiten in einigen Jahren bis zu 10 000 Menschen, auch Einzelhandel und Gastronomie sind vorgesehen. Das größte Entwicklungspotenzial im direkten Umfeld sieht Wunderlich in der Kaiserstraße. „Das ist mein Geheimtipp. Die Mieten sind im Vergleich zur Zeil für den halben Preis zu haben.“ Fragt sich nur, wie lange noch. Denn Pendler wie Touristen laufen auf dem Weg vom Bahnhof in die Innenstadt zwangsläufig durch den einst prachtvollen Boulevard. Potenzial hat laut Wunderlich auch die Töngesgasse, die durch die Nähe zur neuen Altstadt profitieren könnte.

Nachholbedarf sieht Scharf jedoch bei der Gastroszene. Frankfurt könne sich eine Scheibe abschneiden von der Hauptstadt Berlin. „Am Main ist die Gastroszene doch sehr traditionell, wesentlich hippere Konzepte wären hier angebracht.“

Den Goetheplatz in Frankfurt beleben

Nicht ausgeschöpft ist nach Ansicht von Scharf das Potenzial des Goetheplatzes. Er hält eine Belebung durch ein Café mit Sommergarten und mehr Grün für dringend nötig. Ein 20 mal 30 Meter messendes Gebäude finde jedoch locker noch Platz auf der Fläche.

Kommentar:

Zum Einkaufen muss sich heute niemand mehr extra aufraffen und in die Stadt fahren. Das funktioniert bequem vom Sofa aus. Das Internet macht’s möglich – und ist somit zugleich Fluch und Segen. Die negativen Seiten bekommen vor allem die kleinen Einzelhändler zu spüren. Sie kämpfen mit Umsatzeinbußen und in der Folge oft ums Überleben. Zum Bummeln gehen die Menschen zwar auch weiter in die Stadt und lassen sich beraten. Gekauft wird aber immer öfter im Internet. Denn Onlinehändler können ihre Waren deutlich billiger anbieten, weil sie keine hohen Mieten zahlen müssen. Durch ihre „Geiz-ist-geil-Mentalität“ schaden sich die Verbraucher aber selbst. Ob in München, Frankfurt oder Berlin – in allen Großstädten quer durch die Republik herrscht der große Einzelhandels-Einheitsbrei. Denn nur noch finanzkräftige Ketten können die aufgerufenen Spitzenmieten zwischen 300 und 370 Euro pro Quadratmeter in Toplagen bezahlen. Der kleine Geschäftsmann bleibt da zwangsläufig auf der Strecke. Über kurz oder lang werden von dieser Entwicklung wohl selbst die großen Einkaufszentren nicht verschont bleiben. Erste Anzeichen mit Leerstand gibt es schon. Auch deshalb erfindet sich das MyZeil derzeit neu. Entertainment heißt das vermeintliche Allheilmittel. Einkaufen soll ein Erlebnis sein, Kunden etwas geboten werden: Kinos, Restaurants und Bars, alles unter einem Dach. Doch neue Konzepte sind in unserer schnelllebigen Gesellschaft morgen vielleicht schon wieder out. Was dann bleibt, ist die bittere Erkenntnis: Außer Spesen, nichts gewesen. Und das Aus kommt. Nur eben zeitverzögert auf Raten.

von Matthias Bittner

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