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Wohnungsbau in Frankfurt

Wohnungsbau

Hohe Baupreise treiben die Mieten - Eingriffsmöglichkeiten der Stadt sehr beschränkt

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19 000 Wohnungen könnten durch Nachverdichtung entstehen, doch das ist viel zu wenig. Günstiger Wohnraum entsteht fast gar nicht mehr, wie bei einem Gespräch zwischen Investoren und dem Planungsdezernenten deutlich wurde.

Frankfurt - Die Bau- und Grundstückspreise galoppieren, und was einzig entsteht, sind sündhaft teure Eigentumswohnungen. "Wenn man bedenkt, dass das Durchschnittseinkommen in Frankfurt bei knapp 25 000 Euro pro Jahr liegt, kann man sich ausrechnen, welche Familie sich Wohneigentum für 6500 oder 7000 Euro pro Quadratmeter leisten kann", sagte Planungsdezernent Mike Josef (SPD) gestern bei einem Pressefrühstück der Kommunikationsberater von Feldhoff und Cie. Drei Projektentwickler und Kapitalmanager sowie der Stadtrat waren eingeladen, über das Thema "Nachverdichtung" zu sprechen.

Wohnungsbau in Frankfurt: Baupreise steigen stark

Warum ist Wohnen so teuer? Franz-Josef Lickteig, Geschäftsführer der BPD Immobilienentwicklung, ist sich mit seinen Kollegen einig: Grundstücke sind nicht beliebig vermehrbar, die Bodenpreise steigen. Und auch die Handwerker sind ausgelastet bis zum Anschlag, bewerben sich oft gar nicht mehr auf Ausschreibungen. "Um 20 Prozent ist der Preis in den vergangenen beiden Jahren gestiegen, so etwas habe ich in mehr als 20 Jahren nicht erlebt", sagte Lickteig. Schon bald könne die Blase platzen.

Seiner Beobachtung nach - und der seiner Kollegen - müsse man sich schon um einen Bauunternehmer bemühen, wenn das Projekt noch in der Genehmigung sei. "Wenn sich das dann verzögert, wegen Unterbesetzung oder des komplizierten Baurechts, platzt die ganze Rechnung." Angesichts der galoppierenden Preise müsse schnell gebaut werden.

Gewinne in der Projektentwicklung fallen nicht vom Himmel, die Margen schrumpften eher. Häufig seien die Wohnungen schon verkauft, wenn noch gar nicht gebaut wurde. Und dann müsse gebaut werden, um jeden Preis. "Viele verkaufen dann doch lieber das Grundstück - am liebsten mit Gewinn", so Lickteig.

Kein Wunder, dass in solch einem Markt nur noch Eigentumswohnungen jenseits der 8000 Euro pro Quadratmeter entstehen. Mike Josef erläuterte: "Bauen, bauen, bauen ist zu einfach. Wir müssen darauf achten, wer baut und wie." Denn es gebe verschiedene Marktsegmente. Derzeit werde nur das Marktsegment des Luxuswohnens bedient. "Normalbürger können sich weder Eigentum noch die geforderten Mieten leisten", so Josef. Mittelständischer Wohnungsbau oder der Sozialwohnungsbau sei Mangelware.

Wohnungsbau: Kommunen überfordert

Dabei, räumt Josef ein, seien die Kommunen oft überfordert. "Bundes- und Landesgesetze müssen sich ändern." Dass Baugenehmigungen lange brauchten, liege auch an ständig neuen Vorschriften.

Grundsätzlich glaubt Josef nicht, dass der Bedarf an Wohnraum in den Städten alleine mit Nachverdichtung in den schon dicht bebauten Stadtteilen gelöst werden kann. "Wir brauchen auch die Außenentwicklung", sagte er. "Nicht nur die Verdichtung." Allenfalls 19 000 Wohnungen könnten in Frankfurt durch Nachverdichtung entstehen, 70 000 seien erforderlich bis 2030. Er plädierte auch für neue Baugebiete wie die Josefstadt. In Sachen Nachverdichtung könne die Stadt auch ihren Teil beitragen, so Josef, wenn sie eigene Grundstücke nicht an den Meistbietenden verkaufe, sondern an den mit dem besten Konzept. "Genossenschaften oder Wohnbaugesellschaften haben ein Interesse daran, bezahlbare Mietwohnungen zu bauen."

Nikolas Jorzick von der Hamburg Team Investment Management nannte weitere Gruppen, die Geld sicher anlegen wollten, ohne auf schnellen Gewinn zu schielen: Pensionsfonds und Versicherungen. "Sie sind regional verbunden und bauen Mietwohnungen", so Jorzick. Behörden und Investoren sollten sich öfter austauschen, um Berührungsängste abzubauen. Die Kommunen sollten zudem mittelständische Mieter bei ihren Förderprogrammen häufiger berücksichtigen. Diese müssen flexibler und einfacher werden.

Trotzdem hält Martin Hantel von Benchmark Kaltmieten von 14 Euro für realistisch für neue Miethäuser. Zu teuer seien die Grundstücke, die Handwerker, die Anforderungen durch den Gesetzgeber.

Kommentar von Thomas J. Schmidt

Die Älteren unter uns erinnern sich noch: Jahrtausendwende, der Neue Markt. Wer rechtzeitig eingestiegen war in die Tec-Aktien und rechtzeitig ausstieg, hatte ausgesorgt. Aber: Wer zu diesem Zeitpunkt erst wach wurde, verlor wenige Monate später fast alles. Und keiner hatte es kommen gesehen.

Mit dem aktuellen Immobilienmarkt verhält es sich ganz ähnlich. Preise und Gewinne wachsen in den Himmel. Aber schon jetzt zeichnet sich ein schnelles Ende ab. Ein Tipp für alle, die mit Immobilien spekuliert haben: Aussteigen, jetzt, solange es noch geht.

Der Markt ist überhitzt, getrieben durch eine unübersichtliche Gruppe internationaler Investoren, die kauft, was zu kaufen ist. Hauptsache, das Geld ist sicher angelegt. Projektgesellschaften verdienen mehr an Eigentums- als an Mietwohnungen.

Aber die fehlen nun mal. Händeringend werden Wohnungen zu bezahlbaren Mieten gesucht. Daher sollte die Stadt eigene Grundstücke nur noch zur Verfügung stellen, wenn darauf günstige Mietwohnungen entstehen.

Genossenschaften böten sich als Partner ebenso an wie Wohnungsbaugesellschaften.

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