Gefahr einer Immobilienblase in Frankfurt extrem hoch – Investoren treiben Preise in die Höhe
In Frankfurt spitzt sich die Lage am Wohnungsmarkt weiter zu. Käufer treiben die Preise, in „Angst, etwas zu versäumen“. Weltweit ist es nur in München kritischer.
Frankfurt - In Frankfurts Wohnungsmarkt scheint sich eine Blase zu bilden. Im zehnten Jahr in Folge sind Mieten und Kaufpreise angestiegen, zeigt eine aktuelle Untersuchung des Frankfurter Immobilien- und Beratungsunternehmens Immoconcept. Allein im ersten Halbjahr zogen die Kaufpreise um 17 Prozent an. Investoren hätten "Angst, etwas zu versäumen", und trieben damit die Preise in die Höhe - und zwar besonders stark im Umland, sagt Immoconcept-Chef Bernd Lorenz.
Warnungen gibt es schon länger: Vor einem Jahr hatte die Schweizer Bank UBS Frankfurt bereits die zweitgrößte Gefahr einer Immobilienblase attestiert - weltweit! Überhitzter sei der Immobilienmarkt nur in München, erklärten die Macher der Studie "UBS Global Real Estate Bubble Index". Darin schätzen sie die Blasen-Gefahr in Frankfurt höher ein als in Hongkong, Toronto und Amsterdam - diese Städte galten im Vorjahr noch als gefährdeter.
Wohnungsmarkt in Frankfurt: Nachfrage und Kaufpreise steigen
Die UBS definiert eine Immobilienblase, wenn das Preisniveau stark und dauerhaft von der übrigen Entwicklung abweicht, zum Beispiel dem Wachstum von Wirtschaft, Einkommen, Bevölkerung. 2020 war die Zahl der Einwohner in Frankfurt in der Tat erstmals seit vielen Jahren wieder rückläufig, auch die Wirtschaft schrumpfte Corona-bedingt.
Dennoch steigen Nachfrage und Kaufpreise weiter, haben die Berater von Immoconcept nun in ihrer seit 2003 jährlich erstellten Studie mit Blick auf die jüngsten zwölf Monate herausgefunden. Interessenten in Frankfurt "wollen jetzt eine Immobilie erwerben in der Furcht, dass sie morgen noch teurer ist", sagt Bernd Lorenz. Folge: Die Kaufpreise seien in Frankfurt "auf einstelligem Niveau" weiter gestiegen und im Umland sogar "auf Werte deutlich über dem Inflationsniveau".
Haussuche in den Außenstadtteilen von Frankfurt: „Der pure Wahnsinn“
Das spüren die Käufer zum Beispiel in den Ernst-May-Siedlungen in Praunheim und Westhausen. Für 440.000 bis 480.000Euro wurden dort Reihenhäuser in der Online-Plattform Immobilienscout24 im vorigen Jahr angeboten. Heute liegen die Preise bei knapp 630.000 Euro. "Der pure Wahnsinn", entfährt es einem Familienvater auf Haussuche.
Die höchsten Mieten und Kaufpreise fallen laut Immoconcept nach wie vor in zentralen Stadtteilen Altstadt, Innenstadt, Westend, Nordend an. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Neubauwohnungen liegen hier zwischen 11 000 und 12 000 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten liegen im Schnitt bei gut 15 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und bei über 20 Euro pro Quadratmeter im Neubau.
Das führe dazu, dass vermehrt Käufer und Mieter in die äußeren Stadtteile drängten - wo nun die Steigerungsraten am höchsten sind: Um mehr als elf Prozent ging es in den Stadtteilen Frankfurter Berg, Dornbusch, Bonames und Nieder-Erlenbach nach oben. Immoconcept hatte schon im Vorjahr darauf hingewiesen, dass "die Nachfrage an der Peripherie eklatant gestiegen" ist.
Immobilienblase in Frankfurt? Etwas spricht dagegen
Deutlich weniger als Käufer sind Mieter betroffen: Laut der Analysten fiel die Steigerung mit nur 2,65 Prozent viel geringer aus als im Vorjahr, als die Mieten noch um fünf Prozent stiegen. Vor allem im Hochpreis-Segment gehe die Nachfrage spürbar zurück und es zeigten sich "erste Sättigungserscheinungen", erklärt Immoconcept. Das zeige sich auch an der Rückstellung einiger geplanter Wohnhochhäuser und deren problematische Vermarktung.
Aber ist das Ganze denn schon eine Blase? Dagegen spreche, "dass die Banken in Deutschland ihre Kredite traditionell eher vorsichtig vergeben", räumt Bernd Lorenz ein. Allerdings gehe die Kluft zwischen Mieten und Kaufpreisen immer weiter auseinander und zugleich entkoppelten sich Kaufpreise und Einkommen. So stiegen die Einkommen von 2012 bis 2020 um 18,9 Prozent, die Mieten jedoch um 34 Prozent und die Kaufpreise - bis Mitte 2021 - sogar um satte 115 Prozent.
Demzufolge rechne sich ein Wohnungskauf in der Stadt inzwischen erst nach 40 Jahresmieten, heißt es in der Immoconcept-Analyse. Ein Durchschnittsverdiener müsse in Frankfurt, wenn er dafür realistische zehn Prozent seines Einkommens ausgibt, für eine Wohnung 134 Jahre lang tilgen. (Dennis Pfeiffer-Goldmann)