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Investoren kehren Frankfurt den Rücken: Die Stadtflucht der Wohnungsbauer

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Von: Thomas Remlein

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Raus aufs (Um)land, sagen sich die Projektentwickler, und verlagern den Wohnungsbau auf die grüne Wiese.
Raus aufs (Um)land, sagen sich die Projektentwickler, und verlagern den Wohnungsbau auf die grüne Wiese. © Christian Christes

Immer weniger Wohnungsbauprojekte gibt es in Frankfurt. Doch: Warum meiden die Investoren die Stadt inzwischen?

Frankfurt - Baustopp in der Mainmetropole? Die Wohnungsbauprojekte in Frankfurt gehen massiv zurück. Projektentwickler haben die Flucht ins Umland angetreten. Nach einer Statistik des Immobilienanalysten und Beratungsunternehmen "Bulwiengesa" ist der Projektentwicklungsmarkt Frankfurt seit 2019 deutlich rückläufig. Demnach ging das gesamte Volumen um 16,6 Prozent zurück: Von 6,1 Millionen Quadratmetern (2019) auf 5,1 Millionen Quadratmeter 2022. Insgesamt gehen die Fertigstellungen leicht, die Planungen jedoch massiv zurück, besonders im Wohnsegment. Dort sind es im Vergleich zum Vorjahr rund 26 Prozent, teilt Bulwiengesa mit.

Im Gegenzug wird rund um Frankfurt mehr gebaut: Die Hälfte (49 Prozent) aller Bauprojekte hat sich ins Umland verlagert. Besonders betroffen sind Planungen für Wohnungen. Im Wohnsegment sind es 66 Prozent aller gebauten und bis 2026 geplanten Quadratmeter, die im Frankfurter Umland entstehen. Bei dieser Stadtflucht liegt Frankfurt unter den deutschen Topstädten mit Berlin, München, Hamburg, Köln, Stuttgart und Düsseldorf - mit den Düsseldorfern an der Spitze.

Frankfurt: Probleme bei Immobilienprojekten durch Zinssteigerungen, Materialengpässe und Corona

Warum meiden die Investoren Frankfurt? Projektentwickler machen dafür den Baulandbeschluss aus dem Jahre 2020 verantwortlich: Am 23. Januar 2020 beschloss die damalige Koalition aus CDU, SPD und Grünen bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zur Wohnbaulandentwicklung feste Quoten. Seitdem sind 30 Prozent der Wohnungen als Sozialwohnungen, 15 Prozent als gemeinschaftliche und genossenschaftliche Wohnprojekte, 15 Prozent für freifinanzierten Mietwohnungsbau und 10 Prozent als preisreduzierte Eigentumswohnungen zu errichten. Das bedeutet, dass nur 30 Prozent der Wohnungen als frei finanzierte Eigentumswohnungen verkauft werden können. Dieser Anteil muss die weniger rentierlichen anderen Bauformen subventionieren, was sich nun nicht mehr rechnet. Denn durch die aktuellen Preis- und Zinssteigerungen sowie Materialengpässen wegen Corona und des Ukrainekrieges hat sich das Bauen deutlich verteuert.

Gerald Tschörner, Geschäftsführer und Gründer des Immobilienentwicklers Red Square GmbH, spricht Klartext: "Die Investoren lassen sicherheitshalber die Finger von Frankfurt. Sie sagen sich: ,Wer weiß, was die Koalition mit dir anstellt.'" Tschörner sieht im Baulandbeschluss "eine Menge Ideologie und soziale Vorstellungen, aber kein Konzept". Er stellt die Frage: "Bezahlbares Wohnen - was ist das?" Alle Parteien verstünden darunter Sozialwohnungen. Je mehr Sozialwohnungen in einem Projekt, desto teurer seien aber die frei finanzierten Wohnungen und würden für die untere bis obere Mittelschicht unerschwinglich. Tschörner fordert daher: "Wir müssen Realismus einkehren lassen und uns von Ideologien verabschieden."

Frankfurt: "Es fehlen Wohnungen für den Mittelstand"

"Die Zeiten, in denen sie für jeden Quadratmeter Neubau in Frankfurt 6000 bis 8000 Euro kriegen, sind vorbei", sagt Wolfgang Dunkelau, Frankfurter Architekt und Stadtplaner. Das liege aber nicht nur an den Vorgaben der Kommunen. Die Unsicherheit am Markt entstehe, weil die Investoren die Kosten nicht mehr einschätzen könnten und außerdem: "Sie wissen, dass die Nachfrage geringer wird." Dunkelau bestätigt dennoch: "Die Gewinnmarge ist noch da. Sie liegt allerdings nicht mehr zwischen 30 und 50 Prozent - und das ohne Haftung und Risiko."

Für den renommierten Wohnungsbauarchitekten Stefan Forster, der für die städtische Wohnungsbaugesellschaft ABG Holding unter anderem den Umbau und die Erweiterung der Platensiedlung in Ginnheim realisiert hat, kommt der Baulandbeschluss zehn Jahre zu spät, denn: "Er kommt ohnehin nicht zum Tragen, weil kein Bauland da ist." Auch Forster beklagt: "Es fehlen Wohnungen für den Mittelstand."

Immobilien in Frankfurt: Baulandbeschluss wird zum Diskussionspunkt

Die inzwischen von den Grünen geführte Koalition im Römer hält am Baulandbeschluss fest. Deren planungspolitischer Sprecher Johannes Lauterwald betont: "Dieses zentrale Vorhaben der Koalition, mit dem dringend benötigter sozialer Wohnraum geschaffen werden soll, wird noch in dieser Wahlperiode umgesetzt und auf keinen Fall auf der Strecke bleiben!" Auch Julia Frank, die Parteichefin der Grünen, lässt die Lage kalt: "Größere neue Entwicklungen müssen aus unserer Sicht auch mit den vereinbarten neuen Quoten realisiert werden."

Die CDU, die den Beschluss 2020 als Regierungspartei mitgetragen hat, ist inzwischen für eine Revision. Ihr planungspolitischer Sprecher Albrecht Kochsiek plädiert für einen kooperativen Stil nach Hamburger Modell. Dort würden die Bedingungen für ein Bauprojekt in Absprache zwischen Vertretern der Stadt und der Investoren getroffen bei einer festen Sozialwohnungsquote von 30 Prozent. Kochsiek sagt aber auch, dass der Baulandbeschluss in Frankfurt seit zwei Jahren gar nicht angewandt werde.

Dass der Baulandbeschluss gilt, betont der Sprecher des Planungsdezernenten Mike Josef (SPD), Mark Gellert. Er sagt aber auch: "Der Koalitionsvertrag ist keine Anleitung für den Magistrat."

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