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Frankfurt: Hohes Risiko einer Immobilienblase - Folgen wären „erheblich“

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Von: Florian Dörr

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Billiges Geld und eine hohe Nachfrage haben die Immobilienpreise hochgetrieben. Nun glauben Experten: Frankfurt ist beim Risiko einer Blase am Wohnungsmarkt weltweit ganz vorne mit dabei.

Frankfurt - Frankfurt weist laut einer Studie weltweit mit das höchste Risiko für eine Immobilienblase auf. Die Main-Metropole steht nach Einschätzung der Schweizer Großbank UBS diesbezüglich auf Platz zwei hinter Toronto. Auch in München sei der Wohnungsmarkt stark überhitzt. Die Stadt liege unter allen 25 untersuchten Metropolen auf Platz vier, knapp nach Zürich. „Gerade Investoren, die aus Renditeüberlegungen Käufe in diesen Regionen Deutschlands erwägen, sollten derzeit Vorsicht walten lassen“, riet Maximilian Kunkel, UBS-Chefanlagestratege in Deutschland.

Die Bank errechnete in ihrem am Mittwoch (12. Oktober) veröffentlichten „Global Real Estate Bubble Index“ für Frankfurt einen Wert von 2,21 und für München von 1,80 - bei mehr als 1,5 Punkten besteht ein Blasenrisiko. Als stark überbewertet jenseits von 1,5 Punkten gelten demnach auch Toronto, Amsterdam, Tokio, Vancouver und Hongkong. Als etwas weniger überhitzt sieht UBS etwa London, Paris, Los Angeles und Sydney.

Immobilienpreise in Frankfurt: Main-Metropole bei Blasenrisiko weltweit mit führend

Bedingt durch niedrige Zinsen hätten sich die Eigenheimpreise in den vergangenen zehn Jahren stetig von den lokalen Einkommen und Mieten abgekoppelt, so die UBS. „Die Städte mit dem höchsten Blasenrisiko haben in diesem Zeitraum inflationsbereinigte Preisanstiege von durchschnittlich 60 Prozent verzeichnet, während die realen Einkommen und Mieten nur um etwa 12 Prozent gestiegen sind.“

Schon in den Vorjahren hatte die UBS eine akute Überhitzung für die Wohnungsmärkte unter anderem für Frankfurt festgestellt. Betrachtet man jedoch, wie viel von ihrem Einkommen qualifizierte Arbeitnehmer für eine zentrumsnahe 60-Quadratmeter-Wohnung ausgeben müssen, stehen Frankfurt und München weit hinter Tokio, Hongkong, London und Paris.

Sonnenuntergang in Frankfurt
Eine Wende beim jahrelangen Immo-Boom erwartet die Experten der Schweizer Bank UBS. (Symbolbild) © Sebastian Gollnow/dpa

In Frankfurt beobachtet die UBS nun eine Abkühlung des Marktes. In der größten Stadt Hessens seien die zuletzt üblichen zweistelligen Preissteigerungen erstmals seit zehn Jahren zurückgegangen, hieß es. „Zwischen Mitte 2021 und Mitte 2022 stiegen die Immobilienpreise nur noch um rund 5 Prozentpunkte.“ Die Wohnungspreise in Frankfurt lägen dennoch mehr als 60 Prozent über dem Niveau von vor fünf Jahren. Auch beim „immowelt Preiskompass“ heißt es: „Bereits im 2. Quartal dieses Jahres hat das verringerte Interesse an Eigentumswohnungen in vielen Städten die jahrelangen Preisanstiege beendet. Im 3. Quartal ist die Trendwende am Immobilienmarkt nun vollends vollzogen.“

München weise laut UBS das höchste Preis-Miet-Verhältnis aus. Hier ist es im Verhältnis zum Mieten also besonders teuer, eine Immobilie zu kaufen. Nachdem sich die Preise im vergangenen Jahrzehnt mehr als verdoppelt hätten, schwäche sich das Wachstum auch hier auf rund fünf Prozent ab. „Der Boom geht zu Ende“, sagte Kunkel mit Blick auf beide Städte.

Frankfurt: „erhebliche Preiskorrekturen“ bei Immobilienpreisen erwartet

Generell sieht die UBS die Immobilienmärkte vor einer Wende. Während die Zinsen rasant gestiegen seien und sich die Konjunkturaussichten eintrübten, schmälere die hohe Inflation die Kaufkraft der Haushalte. Damit sei der weiter robuste Arbeitsmarkt in vielen Städten die letzte Stütze des Eigenheimmarktes. Allerdings: Im „immowelt Preiskompass“ wurde auch analysiert, wie sich die Darlehenssummen verändert haben, die sich Käufer leisten können, wenn sie die empfohlene Wohnkostenquote von 30 Prozent nicht überschreiten wollen. Das Ergebnis: Das Budget hat sich in allen 14 in Deutschland untersuchten Städte deutlich reduziert. Am stärksten sind die Einbußen in Stuttgart. Eine Familie muss ihr Budget demnach um 109.000 Euro herunterschrauben, um die 30-Prozent-Marke nicht zu überschreiten. Statt einem Kredit in Höhe von 431.000 Euro sind durch die gestiegenen Zinsen bei einer gesunden Belastung inzwischen nur noch 322.000 Euro machbar. 

Anders als viele Experten, die nur eine Abschwächung des Immobilienbooms erwarten, warnt die UBS vor heftigen Folgen: In vielen der sehr hoch bewerteten Städte sei in den nächsten Quartalen „mit erheblichen Preiskorrekturen zu rechnen“. (fd/dpa)

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