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Immobilienexperte Michael Voigtländer.

Experte warnt

Frankfurt: Immobilienfachmann Michael Voigtländer rät: "Baulandbeschluss um ein Jahr aufschieben"

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STADTENTWICKLUNG Restriktive Vorgaben könnten Corona-Unsicherheit weiter verschärfen

Die Explosion der Baulandpreise soll gedämpft werden: Das ist das Ziel des Baulandbeschluss. Diesen will die Römerkoalition aus CDU, SPD und Grünen morgen in der Stadtverordnetenversammlung verabschieden. Doch seit das Vorhaben erarbeitet wurde, hat sich die Welt durch die Corona-Pandemie verändert. Der Beschluss könnte nun sogar gefährlich für Frankfurt werden, warnt Professor Michael Voigtländer, Experte für Immobilienmärkte und Forscher beim Kölner Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Redakteur Dennis Pfeiffer-Goldmann hat mit ihm gesprochen.

Wir stecken mitten in der Corona-Pandemie, Herr Voigtländer. Ist das der richtige Moment für Frankfurts Baulandbeschluss?

Alle langfristigen Investitionen werden gerade auf den Prüfstand gestellt. Wir wissen nicht genau, wie es weitergeht. Das gilt auch für den Wohnungsbau, wo es ebenfalls Unsicherheiten gibt, was zum Beispiel die Zahlungsfähigkeit der Mieter in Zukunft angeht. Da ist jegliche Regulierung, die den Investoren noch mehr abverlangt, problematisch. Sie kann dazu führen, dass Investitionen unterlassen, verschoben oder woanders hin verlagert werden. Das würde Frankfurt zusätzlich schädigen, weil damit der Wohnraummangel nicht überwunden werden kann.

Mit welchen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt wegen Corona rechnen Sie?

Bei den Einkommen werden wir einen Rückschlag erleben, nachdem der Arbeitsmarkt in den vergangenen Jahren sehr stark gelaufen ist. Im Vergleich sind in vielen Städten - auch in Frankfurt - in den vergangenen Jahren die Löhne stärker gestiegen als die Mieten. Das wird sich jetzt vermutlich ändern. Wir werden eher erleben, dass Einkommen stagnieren, bei einigen Gruppen auch zurückgehen aufgrund von Kurzarbeiter-, Arbeitslosengeld oder Insolvenzen. Das bedeutet, dass das Mietsteigerungspotenzial längst nicht mehr so groß ist.

Was bedeutet das für die Projektentwickler?

Für sie besteht das ganz große Problem, dass sie oftmals Grundstücke schon eingekauft haben zu relativ hohen Preisen, und sie haben mit relativ hohen Baukostensteigerungen zu kämpfen. Wenn die nun auf einen Markt kommen, auf dem die Zahlungsfähigkeit der Interessenten zurückgeht, und sich gleichzeitig die Vorschriften jetzt auch noch verschärfen, wie es mit dem Baulandbeschluss sein kann - dann kann es dazu führen, dass manch ein Entwickler ganz Abstand nimmt von Projekten oder Größen wählt, die unterhalb des Baulandbeschlusses liegen. Das kann also dazu führen, dass insgesamt weniger gebaut wird.

Welche Auswirkungen kann die Pandemie auf den Wohnungsmarkt haben? Werden künftig weniger Menschen in die Metropole ziehen?

Eine spannende Frage. Viele Menschen erleben, dass es im Homeoffice relativ gut läuft. Je öfter man ins Homeoffice ausweichen kann, desto eher kann man auch von weiter entfernten Regionen aus arbeiten, dort dann auch günstigere und größere Wohnungen kaufen und mieten. Es kann durchaus auch solche strukturellen Effekte haben. Wir merken ja gerade, dass besonders die Fernpendler fehlen, und auch ausländische Fachkräfte kommen nicht so wie vorher. All das führt dazu, dass sich die Nachfrage in den Großstädten etwas reduziert. Das kann auch dazu führen, dass der Wohnungsmangel etwas reduziert wird. Wir haben aber in vielen Großstädten einen so großen Bedarf, dass Bautätigkeit weiterhin benötigt wird.

Der Baulandbeschluss soll die Explosion der Grundstückspreise dämpfen. Ist überhaupt weiter mit Preissteigerungen zu rechnen?

Die Preissteigerungen bei den Grundstücken werden jetzt erst einmal abebben. Wir haben zuletzt erlebt, dass mancher Eigentümer mit einer Preissteigerung rechnete und deshalb mit dem Bauen gewartet hat. Dadurch hat sich auch die Knappheit erhöht. Ein solches Vorgehen wird sich in Zukunft nicht mehr rechnen, denn es ist davon auszugehen, dass die Grundstückspreise jetzt erst einmal konstant bleiben.

Was kann die Stadt alternativ machen, um Baulandpreise zu senken?

Die Stadt könnte am besten reagieren, indem sie mehr Bauland ausweist. Frankfurt ist da schon sehr aktiv im Vergleich zu anderen Städten, aber es müsste noch mehr Aktivität geben. Dann würde sich der Markt entspannen. Zu glauben, dass man mit Regulierung die Preise niedrig hält, indem man die Grundstücke für Investoren etwas unattraktiver macht, ist ein gefährliches Spiel. Dahinter steckt ja, dass die Ertragserwartungen auf das Grundstück gemindert werden. Das kann im Zweifel dazu führen, dass gar nicht gebaut wird oder Investoren in Gewerbeimmobilien oder andere Anlagemöglichkeiten gehen - aber nicht in das, was man eigentlich braucht, nämlich mehr Wohnraum.

Mit welchen Folgen rechnen Sie, wenn die Stadt die Vorgaben für Investoren von 30 auf 70 Prozent hochdreht?

Wenn 70 Prozent eines Wohnbauvorhabens preislich reglementiert sind, hat es in der Vergangenheit so funktioniert, dass die restlichen 30 Prozent frei finanzierten Teile relativ teuer gemacht worden sind. Wegen der von Corona ausgelöste Wirtschaftskrise ist nun wahrscheinlich dieses Klientel für die frei finanzierten Wohnungen nicht mehr da oder nicht mehr bereit, so viel zu bezahlen. Für Investoren stellt sich nun die Frage, ob sich ein Projekt überhaupt noch rechnet, oder ob sie besser die Reißleine ziehen. Damit besteht die große Gefahr, dass sich mehr Investoren zurückziehen oder ins Umland oder ganz woanders hingehen, aber eben nicht mehr in Frankfurt investieren, weil die Unsicherheiten da sind.

Droht die Lage, dass gar nicht mehr gebaut wird?

Natürlich ist Frankfurt sehr attraktiv und es wird nicht zu einem vollständigen Erliegen der Bautätigkeit kommen. Aber man kann schon davon ausgehen, dass weniger gebaut wird. Das kann dazu führen, dass dieser Wohnungsmangel auf Dauer konserviert wird und wir dadurch weiterhin einen angespannten Wohnungsmarkt haben.

Was sollte die Stadt in der jetzigen Lage machen? Mit dem Baulandbeschluss besser noch warten?

Wenn man grundsätzlich daran festhalten möchte, sollte man den Beschluss wenigstens noch einmal zurückstellen, zumindest um ein Jahr. In einem Jahr wissen wir sicherlich mehr darüber, wie die Wirtschaftskrise wirken wird und zu welchen Veränderungen sie auf dem Wohnungsmarkt führt. Es ergibt keinen Sinn, jetzt sehr restriktive Vorgaben zu machen, und in einem Jahr festzustellen, dass die Bauwirtschaft unterstützt werden muss, damit überhaupt noch gebaut wird. In einer solchen Situation ist es das Mindeste, die Entscheidung noch einmal zu verschieben.

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