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Die Ginnheimer Platensiedlung ist zum Symbol der Aufstockung geworden. Die städtische ABG Holding hat dort auf diese Weise gut 300 Wohnungen geschaffen.

Siedlungsprojekte

Wohnungsnot: Welche Tücken Aufstockung und Nachverdichtung haben

Nachverdichtung ist schwierig. Aufstockung und Siedlungserweiterung bieten weniger Potenzial als viele denken. Welche Probleme gibt's?

Frankfurt - In Frankfurt fehlen fast 40 000 Wohnungen. Und die Nachfrage wird laut Prognosen noch steigen. Wieso stockt man nicht in großem Stil Häuser auf und verdichtet Siedlungen nach? Gerade für die Nachverdichtung der im Vergleich locker bebauten Siedlungen der 20er Jahre und der Nachkriegszeit spricht einiges. Allein durch Aufstockung und den Ausbau der oft kaum genutzten Dachgeschosse könnten dort rechnerisch mehrere Tausend Wohnungen entstehen. Dafür müsste kein Grün versiegelt werden. Eine höhere Dichte kann manchen Vierteln zudem guttun. Wohnen mehr Menschen pro Quadratkilometer, wächst die Chance, dass sich Läden ansiedeln, Lokale aufmachen, Treffpunkte entstehen. "Frankfurt urbaner machen", heißt das im neuen Stadtentwicklungskonzept.

Wieso passiert dann nicht mehr?

Es passiert schon einiges. Fast alle großen Wohnungsunternehmen investieren in die Nachverdichtung ihrer Siedlungen. Die städtische Wohnungsgesellschaft ABG stockt Häuserzeilen in der zu Ginnheim zählenden Platensiedlung um jeweils sogar zwei Etagen aus Holzmodulen auf, und schafft so 380 Wohnungen. Weitere 300 sollen in neuen Tor- und Brückenhäusern unterkommen.

Was machen die anderen Wohnungsunternehmen?

Die mehrheitlich dem Land gehörende Nassauische Heimstätte und das börsennotierte Wohnungsunternehmen Vonovia wollen die Fritz-Kissel-Siedlung in Sachsenhausen nachverdichten. Die Nassauische Heimstätte will dort 72 Wohnungen schaffen, in dem sie Siedlungshäuser aufstockt, Vonovia 48 Wohnungen. Das Unternehmen verdichtet zudem zwei Quartiere im Gallus nach. Auch die Wohnungsgenossenschaften sind dabei, ihre Bestände so und mit Ergänzungsbauten zu erhöhen.

Wie viele Wohnungen entstehen auf diese Weise?

Planungsdezernent Mike Josef (SPD) geht davon aus, dass 19 000 Wohnungen in Frankfurt durch Nachverdichtung entstehen könnten. Dabei sieht er ein Potenzial von etwa 7000 Wohnungen in Siedlungen, die mehrheitlich demselben Eigentümer gehören. Solche Viertel prägen etwa die Stadtteile Ginnheim, Dornbusch, Eckenheim, Preungesheim, die die Stadt bevorzugt weiterentwickeln will. Einzelne Eigentümer könnten durch Dachausbauten oder Aufstockungen ihrer Häuser etwa 12 000 Wohnungen schaffen, schätzt Josef. Ob diese Potenziale voll genutzt werden, ist jedoch fraglich.

Wieso? Was ist das Problem?

Nachverdichtung ist schwierig. Einige der Siedlungen stehen unter Denkmalschutz, weswegen mancherorts die ungenutzten Grünflächen zwischen den Zeilen nicht angetastet werden dürfen. Die Statik der Häuserzeilen muss eine Aufstockung erlauben. In der Platensiedlung musste die ABG die Fundamente mit riesigem Aufwand nachträglich ertüchtigen. Teilweise ist die Gebäudesubstanz so schlecht, dass es günstiger ist, Teile der Siedlungen abzureißen und neu zu bauen. Zudem sind die Bewohner meist wenig begeistert.

Was bedeutet eine Nachverdichtung denn für die Mieter?

Viel Lärm und Dreck. Zwar ist es beim Einsatz von Modulen möglich, die eigentliche Bauzeit auf wenige Wochen zu beschränken. Mieter haben aber oft noch weitere sehr gute Gründe, sich gegen eine Nachverdichtung zu wehren.

Welche?

Gerade private Eigentümer verbinden diese gerne mit Modernisierungen, die die Miete kräftig erhöhen. Zum Beispiel, wenn für eine Aufstockung Aufzüge angebaut werden. Auch die Stadt hält das längst für ein großes Problem. Sie drängt zudem darauf, dass die Bewohner von Siedlungen etwas davon haben müssen, wenn diese kräftig wachsen: neue Kitas, Schulen und Grünflächen.

Weil keine Grundstückskosten entstehen, müsste die Nachverdichtung ein günstiger Weg sein, Wohnungen zu errichten.

Nicht so günstig, wie man denken könnte. Dachaufstockungen seien an sich schon nicht die preiswerteste Form des Wohnungsbaus, heißt es etwa bei der Nassauischen Heimstätte. Derzeit würden etwa Anbieter von Holzmodulen regelrecht überrannt - und müssten nicht günstig sein, um zum Zuge zu kommen. Allgemein sind die Baukosten zuletzt kräftig gestiegen.

Was heißt das für die Mieten?

Selbst wo öffentliche Wohnungsunternehmen nachverdichten, liegen sie meist deutlich über zehn Euro pro Quadratmeter. Wo private Siedlungen aufstocken, verlangen diese für die neuen Wohnungen schnell 13 Euro pro Quadratmeter oder mehr. Bei Nachverdichtungen in Gründerzeitvierteln liegen die Preise für die neue Eigentumswohnungen meist im Luxussegment. Gerade in solchen Quartieren sieht die Stadt Aufstockungen kritisch. Denn die könnten dazu führen, dass manche Viertel noch teurer werden.

Info: Viel gebaut, teuer gebaut, falsch gebaut: Frankfurts Problem

Genau 3519 Wohnungensind in Frankfurt im vorigen Jahr fertig geworden. Das ist der zweithöchste Wert der vergangenen 40 Jahre. Die Zahl der genehmigten Wohnungen stieg mit 7326 auf den höchsten Stand seit Anfang der 60er Jahre.

Die Neubautensind aber zum größten Teil sehr teuer. Neue Eigentumswohnungen wurden voriges Jahr im Schnitt für 6130 Euro pro Quadratmeter gehandelt. Das sind 12,5 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Etwa 100 Wohnungen wechselten für mehr als 10 000 Euro pro Quadratmeter die Eigentümer. Zu solch hohen Preisen werden etwa die Wohnungen gehandelt, die in den neuen Wohntürmen entstehen.

Normale Mietwohnungenentstehen kaum noch. Projektentwickler errichten lieber möblierte kleine Appartements, die sich teuer vermieten lassen. Wohnungen für Familien bauen fast nur öffentliche Unternehmen wie ABG und Nassauische Heimstätte.

Gerade mal 65 Sozialwohnungendes ersten Förderwegs und 218 sogenannte Mittelstandswohnungen wurden 2018 fertig. Und das, obwohl die ABG zu 40 Prozent geförderten Wohnungsbau errichten soll und auch für private Investoren Förderquoten gelten, wenn diese in neuen Vierteln bauen. Schon jetzt stehen etwa 10 000 Haushalte auf der Warteliste des Amts für Wohnungswesen für eine Sozialwohnung. Die Stadt kauft mit viel Geld Belegrechte, um zumindest ein weiteres Abschmelzen des Sozialwohnungsbestands zu verhindern. cm

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