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Mike Josef ist Planungs- und Wohnungsdezernent der Stadt Frankfurt. 

Mike Josef im Interview

Planungsdezernent will Holzhochhäuser für Frankfurt

In Frankfurt ist der Platz knapp, deshalb wird künftig wohl noch mehr in die Höhe gebaut - dabei wuchs zuletzt der Ärger über Luxus-Wohntürme.

Frankfurt - Claus-Jürgen Göpfert und Christoph Manus haben mit Planungsdezernent Mike Josef (SPD) über Luxuswohntürme, beliebige Fassadengestaltung und die Chance gesprochen, mit weniger Auswirkungen auf das Klima in die Höhe zu bauen.

Herr Josef, welche Gefühle löst der Blick auf die Frankfurter Skyline mit ihren Hochhäusern bei Ihnen aus?

Die Entwicklung unserer Skyline ist bundesweit einmalig und wird städtebaulich als sehr positiv wahrgenommen. Ich finde es schön, wenn ich auf der Sachsenhäuser Mainseite stehe, auf die Skyline blicke und rechts davon noch die Altstadt sehe. Wir haben keine Hochhauswand wie andere Städte, sondern wir variieren die Höhen und haben Cluster gebildet. Die Skyline ist ein Wahrzeichen für Frankfurt.

Sehr heftig diskutiert werden Wohnhochhäuser in Frankfurt, bei denen es um sehr teures Wohneigentum geht und die wie Luxusinseln in der Stadt wirken. Kann die Stadt diese Luxustürme, die vor allem der Kapitalanlage dienen, nicht verhindern?

Es wird die große Herausforderung bei der geplanten Fortschreibung des Hochhaus-Rahmenplanes sein, wie wir mit diesen Hochhäusern umgehen. Die Stadt hat durchaus Einfluss. Wir können vorgeben, dass öffentlich geförderte Wohnungen in Hochhäusern entstehen, etwa im Sockel. Das war früher nicht denkbar. Bei den beiden ersten Hochhaus-Rahmenplänen haben wir aber festgesetzt, dass es öffentliche Nutzungen in den Sockeln geben muss. Man soll Stadt spüren, es soll lebendig sein. Wohnhochhäuser können Sinn haben, wo sie zur Belebung eines ansonsten einseitig von Büros geprägten Umfelds beitragen und auch bei den frei finanzierten Wohnungen bezahlbar sind. Also insgesamt das Gegenteil von Anlageobjekten.

Viel Ärger über Luxus-Wohntürme

Viele Frankfurter ärgern sich richtig über die Luxus-Wohntürme. Zum Beispiel auf dem AfE-Gelände in Bockenheim, wo die Wohnungen von 13 000 Euro pro Quadratmeter aufwärts kosten. Viele Menschen sagen, da läuft etwas schief in unserer Stadt. Können Sie diesen Ärger nachvollziehen?

Ja, ich kann den Ärger nachvollziehen. Bei dem Turm auf dem AfE-Gelände gibt es keine einzige öffentlich geförderte Wohnung. Es werden die Preise genommen, die der Markt hergibt. Das ist eine politische Entscheidung, die vor meiner Amtszeit gefallen ist.

So etwas, dass es nämlich keine einzige öffentlich geförderte Wohnung gibt, wird es nicht mehr geben?

Nein, das gibt es schon seit zweieinhalb Jahren nicht mehr. Ich möchte mit den Hochhäusern Lebendigkeit erzielen in den Erdgeschosszonen. Ich will aber auch, dass die Wohnungen in den Hochhäusern bezahlbarer werden. Es müssen auch frei finanzierte Mietwohnungen entstehen. Wir prüfen beispielsweise, ob das durch einen Ausgleich innerhalb eines Hauses geht.

Wollen Sie Wohntürme künftig grundsätzlich verhindern?

Nein. Wir werden aber genau schauen, wo wir Wohntürme zulassen.

Warum braucht man überhaupt neue Wohnhochhäuser? Helfen die gegen den Wohnungsmangel?

Momentan nicht. Sie helfen, wo wir öffentlich geförderte Wohnungen schaffen können. Das sind teure Grundstücke. Die Alternative wäre, dass dort teure Büros entstehen. Wir wollen Planungsrecht erst dann geben, wenn wir städtebauliche Verträge mit den Investoren geschlossen haben. So behalten wir die Entwicklung in der Hand.

"Klimavorbehalt? Das ist doch nur ein Schlagwort"

Die Grünen wollen einen Klimavorbehalt für jedes neue Bauwerk in der Stadt. Es soll untersucht werden, was der Bau für das Klima bedeutet. Erschwert das nicht Hochhäuser stark?

Was bedeutet denn Klimavorbehalt? Das ist doch nur ein Schlagwort. Die Grünen sagen damit, dass auch mein Vorgänger, der Grüne Olaf Cunitz, drauf los gebaut hätte, ohne sich um das Klima zu kümmern. Netter Versuch, aber das ist kompletter Unsinn, und das wissen die Grünen auch. Zu jedem einzelnen Bebauungsplan und einzelnen Hochhaus gibt es eine umfassende Umweltprüfung. Die Bebauungspläne, die Hochhäuser festsetzen, hatten auch schon in der Vergangenheit eine umfangreiche Umwelt- und Klimaprüfung. Es gab allerdings Genehmigungen für Standorte, die gar nicht im Hochhaus-Rahmenplan waren. Das waren problematische Standorte. Andererseits können Hochhäuser das Kleinklima durch Luftströme entlang der Fassaden durchaus positiv beeinflussen. Ich möchte das mit dem neuen Hochhaus-Rahmenplan noch besser machen.

Inwiefern?

Wir werden genau untersuchen, welche klimatischen Auswirkungen die künftigen Hochhäuser haben. Eine sehr gute Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln und Rad ist Voraussetzung. Darum geht es im Konkreten, und nicht um Schlagworte. Wir müssen auch stärker mit Holz als Baumaterial arbeiten. Zukünftig muss die graue Energie stärker mitgedacht werden. Ich möchte Hochhäuser aus Holz nach dem Vorbild der Stadt Toronto. Wir brauchen solche Modellprojekte, weil ihre ökologische Bilanz viel besser ausfällt als bei Hochhäusern aus Stahl und Beton.

Bisher gibt es in Frankfurt Hochhaus-Pulks. Werden die jetzt erweitert? Oder gehen Sie in Viertel, in denen es noch keine Hochhäuser gibt?

Wir haben ja noch etwa zwölf ausgewiesene Hochhausstandorte, die noch nicht in Anspruch genommen worden sind. Die kommen jetzt. Wir sind aber nicht Moskau oder New York. Das heißt: Hochhäuser, die mehr als 200 Meter hoch sind, sind schon schwierig in der Vermarktung. Banken wollen gerne ins Bankenviertel. Außerhalb dieser guten Lage ist es schwierig, Hochhäuser zu vermarkten. Wir werden daher an Büros den Auftrag erteilen, sich einzelne Gebiete, auch bestehende Hochhaus-Cluster, anzuschauen.

"Die Messe ist schon die Ausnahme"

Wo werden die neuen Hochhäuser genau stehen?

Wir werden keine Hochhäuser in den bestehenden Stadtteilen entwickeln. Wir werden nicht an der gründerzeitlichen Struktur rühren. Klar definierte Standorte in klar definierten Clustern senden ein deutliches Signal an Projektentwickler und Investoren: Was geht wo, und was geht nicht? Hier war die Politik in Frankfurt zu lange und zu oft zu wenig klar. Gerade der letzte Hochhausrahmenplan mit seinen weit auseinanderliegenden Standorten außerhalb der Innenstadt hat zu einer gewissen Unklarheit und damit zu spekulativen Erwartungen im Umfeld beigetragen.

Das heißt, Sie wollen keine Hochhäuser außerhalb der Innenstadt, also außerhalb des Anlagenrings?

Die Messe ist schon die Ausnahme. Aber es gab ja Überlegungen, Hochhäuser entlang der Miquelallee zu bauen. Oder in Richtung Bockenheim oder Gallus. Das ist schändlich und schädlich für die Stadtteile. Das machen wir nicht. Wir haben eine Büroflächenstudie in Auftrag gegeben an ein Tandem von Planungsbüro und Immobilienanalysten. Wir lassen auch Hybridhochhäuser prüfen, also eine Mischung von Büros und Wohnen. Die sind robuster gegenüber Marktschwankungen. Ich kann mir eine Revision der Nahtstelle von Taunusanlage und Bankenviertel vorstellen, dort auch nochmals zu verdichten und die Anlage besser anzubinden.

Wie beurteilen Sie die Architektur der Türme, die jetzt entstehen?

Wir müssen bei den Wettbewerben etwas ändern. Ich finde es zutiefst langweilig, was da mittlerweile an Architektur entsteht. Fast immer die gleiche Architektur. Es wird sehr auf die perfekte Ausnutzung der Grundrisse für Büros gesetzt und weniger auf eine Architektur, die dem Standort angemessen ist, die auch energieeffizient ist und eine feine Fassade hat. Wir müssen uns bei den Wettbewerben mehr Zeit lassen: Sie sollten bei großen Arealen zweistufig sein, und auch der hochbauliche Teil sollte die Zeit lassen, alles einmal zu überschlafen, also an zwei Tagen stattfinden.

Wie wollen Sie das ändern?

Es gab Wettbewerbe, bei denen ich den Eindruck hatte, der Gewinner stehe von Anfang an fest. Das geht so nicht. Das haben wir zuletzt auch nicht akzeptiert. Wir werden stärker auf die Zusammensetzung des Preisgerichts achten. Wir werden detailliert die Ausschreibung prüfen. Wir werden auf Vielfalt, Energieeffizienz und Standortgerechtigkeit achten.

"Es gilt: Gründlichkeit vor Schnelligkeit"

Was werden Sie gegen eintönige Architektur tun?

Es gibt kaum noch Neuerungen. Wir haben immer dieselben Fassaden. Es dürfen deshalb keine aufwendigeren Fassaden aus Wirtschaftlichkeitsgründen ausgeschlossen werden.

Immer noch unbebaut ist das Grundstück für ein Hochhaus von 350 Metern Höhe nahe der Messe. Was tut sich dort?

Dazu finden Gespräche mit einem Investor statt. Die damals geplante Höhe wird in Frankfurt nicht realisiert. Denn der Büromarkt hat sich innerhalb der letzten 20 Jahre kaum verändert. Die Spitzenpreise liegen immer noch um 40 Euro. Ein so hohes Haus lohnt sich nicht.

Wann könnte der neue Hochhaus-Rahmenplan vorliegen?

Es gilt: Gründlichkeit vor Schnelligkeit. In den nächsten anderthalb Jahren wird er kommen.

Ich möchte Hochhäuser aus Holz nach dem Vorbild der Stadt Toronto. Wir brauchen solche Modellprojekte, weil ihre ökologische Bilanz viel besser ausfällt als bei Hochhäusern aus Stahl und Beton.

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Die Frankfurter Skyline wird immer dichter. An der Taunusanlage ist das 155 Meter hohe Bürohochhaus Marienturm entstanden, der Omniturm, ein Hybrid aus Büro- und Wohnetagen, ist bereits auf seine endgültige Höhe von 190 Metern geschossen. Auf dem Nachbargrundstück laufen die Arbeiten für das größte Hochhausprojekt in Frankfurt seit Jahrzehnten: den Bau von gleich vier 100 bis 228 Meter hohen Türmen, die das Ensemble Four bilden werden.

Die Skyline wächst aber auch räumlich deutlich, vor allem Richtung Westen. Allein in Nähe des Messegeländes, einem Areal, in dem lange nur der Messeturm, erst später auch der Tower 185 stand, wächst nun ein riesiger Hochhauspulk in die Luft. Der Grand Tower, mit 172 Metern Deutschlands höchster Wohnturm, nähert sich am Einkaufszentrum Skyline Plaza der Fertigstellung. In unmittelbarer Nähe läuft der Tiefbau für ein neues Ensemble auf dem Güterplatz mit gleich zwei Hochhäusern, dem Wohnhochhaus Eden (98 Meter) und dem Hotel- und Büroturm The Spin (90 Meter). Hinter dem Skyline Plaza entsteht der 190 Meter hohe Hotel- und Büroturm One, auf dem früheren AfE-Gelände soll der Wohn- und Hotelturm One Forty West bis auf 140 Meter wachsen.

Die Skyline wird weiter wachsen

Und die Entwicklung wird weitergehen, die Skyline weiter wachsen. An 16 möglichen Standorten, die der im Jahr 2000 aufgestellte, 2008 zum ersten Mal fortgeschriebene Hochhausentwicklungsplan benennt, können noch neue Hochhäuser entstehen. Darunter ist etwa ein Grundstück am Knick der Neuen Mainzer Landstraße, auf dem ein 195 Meter hoher Büroturm entstehen dürfte. In Nähe des Tower 185 könnte sogar ein bis zu 365 Meter messendes Hochhaus entstehen. Und die Stadt arbeitet bereits an einem neuen Hochhausrahmenplan, der neue Standorte benennen wird.

Potenzial für neue Bürotürme und Wohnhochhäuser gibt es angesichts der riesigen Nachfrage von Investoren an Geldanlagen im Immobilienbereich genug. Der Leerstand im von Hochhausbüros geprägten Bankenviertel ist in den vergangenen Jahren stark gesunken. Immobilienexperten sehen diesen inzwischen nur noch bei zwei bis drei Prozent. Und von den Bürotürmen, die in den kommenden zwei Jahren auf den Markt kommen, sind nach Zahlen des Maklerhauses Nai Apollo 60 Prozent der Flächen bereits vermietet. Und das trotz inzwischen hoher Preise. Die Spitzenmieten liegen deutlich über 40 Euro pro Quadratmeter. Besonders Wirtschaftskanzleien, Investmentbanken und Vermögens- und Finanzberater zieht es in die Hochhausbüros in der Innenstadt. Noch relativ neu ist, dass sich dort auch Anbieter von Co-Working-Spaces, flexibel mietbaren Arbeitsplätzen und Büros, einmieten.

Bau von Wohntürmen geht weiter

Auch der Bau von Wohntürmen geht weiter. Bis zu 2000 Hochhauswohnungen kommen nach Schätzungen des Maklerhauses Colliers in den nächsten zwei bis drei Jahren auf den Markt. Obwohl sie im Schnitt für mehr als 10 000 Euro pro Quadratmeter angeboten werden, haben die Investoren bislang kaum Probleme, Käufer zu finden. Das hat auch mit dem Interesse ausländischer Anleger an Immobilien in Frankfurt zu tun.

Im Trend ist zudem der Bau von Hybridhochhäusern, Türmen, in denen gearbeitet und gewohnt wird, teils auch Hotelgäste übernachten. Der Stadt kommt diese Entwicklung recht. Sie setzt seit Jahren auf die Entwicklung gemischter Quartiere. 

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