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Immobilien-Unternehmer: "Die Politik berücksichtigt nicht die breite Masse"

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Von: Dennis Pfeiffer-Goldmann

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"Die Politik kümmert sich um die sehr Reichen und die sehr Armen. Die breite Masse wird nicht berücksichtigt", sagt Instone-Geschäftsführer Ralf Werner (links). Gemeinsam mit dem neuen Niederlassungsleiter Rhein-Main, Sascha Querbach, spricht er im Interview über Bauprojekte in der Stadt und die Hürden, die damit oftmals verbunden sind.
"Die Politik kümmert sich um die sehr Reichen und die sehr Armen. Die breite Masse wird nicht berücksichtigt", sagt Instone-Geschäftsführer Ralf Werner (links). Gemeinsam mit dem neuen Niederlassungsleiter Rhein-Main, Sascha Querbach, spricht er im Interview über Bauprojekte in der Stadt und die Hürden, die damit oftmals verbunden sind. © Michael Faust

Geschäftsführer Ralf Werner und Niederlassungsleiter Sascha Querbach vom Konzern Instone über Projekte, Kritik und gute Taten

Auf große Wohnbauprojekte hat sich Entwickler Instone Real Estate spezialisiert. Wo das Essener Unternehmen in Frankfurt aktiv wird, entstehen meist gleich ganze neue Stadtquartiere wie im Europaviertel, in Bockenheim, im Gallus, im Nordend. Obschon Instone viele günstige Wohnungen baut, weht der Firma auch scharfe Kritik entgegen. Wie Geschäftsführer Ralf Werner und der neue Niederlassungsleiter Sascha Querbach damit umgehen, erklären sie im Interview mit Redakteur Dennis Pfeiffer-Goldmann - und welche Bewohner die Stadtpolitik tatsächlich vernachlässigt.

Auf welche Herausforderungen in Frankfurt freuen Sie sich, Herr Querbach?

SASCHA QUERBACH: Instone ist ein sehr spannendes Unternehmen mit vielen Aufgaben. Wir haben in Frankfurt viele sehr unterschiedliche Projekte in einer bedeutenden Größenordnung. Dadurch haben wir Chancen, die Stadt mitzugestalten. Das macht mir Spaß, diese Herausforderung nehme ich gerne an.

Seit 2013 waren Sie Niederlassungsleiter, Herr Werner. Welche prägenden Erfahrungen nehmen Sie mit?

RALF WERNER: Jedes einzelne Projekt, das in einer Form baurechtlich unklar ist, ist etwas Besonderes. Das Marienkrankenhaus war zum Beispiel etwas Besonderes, weil wir hier die Ideen zur Krankenhauserweiterung des Bürgerhospitals gemeinsam mit der Stadt und der Klinik durchdacht haben. Es war auch das erste Projekt für Instone in Frankfurt, bei dem die volle Quote von 30 Prozent gefördertem Wohnungsbau umgesetzt wurde - und das auf Basis einer freiwilligen Selbstverpflichtung.

Warum ist es so herausfordernd gewesen beim Projekt Marie und wie macht sich das in den Kauf- und Mietpreisen bemerkbar im teuren Nordend?

WERNER: Unsere Projekte sind immer überdurchschnittlich groß. Allein über die schiere Masse müssen unsere Preise immer marktunterdurchschnittlich sein, sonst erreichen wir die erforderlichen Verkaufsgeschwindigkeiten nicht. Wir versuchen, fünf, sechs, bei manchen Projekten auch 20 Wohnungen im Monat zu verkaufen. Beim Projekt Marienkrankenhaus gab es nur Unterstützung aus der Politik. Sie hat gut verstanden, dass wir die Bedürfnisse der Erweiterung des Bürgerhospitals, geförderten Wohnungsbau und Kindergärten mit ermöglichen. Das hatte auch viel Unterstützung aus der Bevölkerung. Kritik kam erst auf, als man Angriffspunkte suchte.

Wie sehr ärgert es Sie, wenn politische Gruppen und Initiativen Instone als die Bösen darstellen?

WERNER: Gar nicht. Es ist scheinbar Teil der politischen Kultur, Dinge abzubilden, die sich in die Gesamtgeschichte einfügen, die man erzählen möchte. Ob das der Wahrheit entspricht oder nicht, scheint dann sekundär zu sein. Wir selber sind mit uns im Reinen. Menschen, die sich ernsthaft damit beschäftigen, die wissen das auch. Das ist unser Maßstab.

Wie viel Angst haben Sie, dass da ein negatives Image hängenbleibt?

QUERBACH: Wir machen einen guten Job und tun viel für die Stadt mit Wohnungsbau in einer vernünftigen Qualität zu Preisen, die eher unterdurchschnittlich sind im Markt. Es wird immer Leute geben, die sich daran reiben. Das kann man wohl nicht ändern.

Stellt es eine besondere Herausforderung dar, in Frankfurt Wohnimmobilien zu entwickeln?

QUERBACH: Die Ressource Boden ist knapp. In den vergangenen Jahren standen relativ wenige Grundstücke zur Verfügung. Das macht es schwierig mit dem Wohnungsbau in Frankfurt.

Wie geht Instone damit um? Bauen Sie lieber andernorts?

WERNER: Das ist kein Frankfurter Phänomen, sondern ein bundesweites. Zum einen dauert das Genehmigen von Bebauungsplänen in größeren Städten leider mindestens drei Jahre. Davor geschaltet ist noch die Phase, um mit der Öffentlichkeit und der Politik das Konzept abzustimmen. In einer Wahlperiode ist also kein Projekt mehr umsetzbar. Zum Zweiten sind aber Regierungswechsel demokratieimmanent. Dabei wechseln in der Politik nach der Wahl oft die Ansprechpartner. Und es scheint Zeitgeist zu sein, dass einige in der Politik dann die Themen, die ein Vorgänger bearbeitet hatte, erneut in Frage stellen.

War das früher nicht ähnlich?

WERNER: Ich erinnere mich noch daran, dass Olaf Cunitz von den Grünen die wesentlichen Elemente seines Vorgängers Edwin Schwarz von der CDU einfach umgesetzt hat, als er das Amt des Planungsdezernenten übernahm. Heute fühlen sich Nachfolger weniger an diese Stringenz gebunden. Das macht es für die Partner der Politik schwerer.

Eine Überarbeitung kann auch eine Verbesserung sein.

WERNER: Schon. Wir haben im demokratischen Prozess immer das Problem, dass diejenigen, die gegen etwas sind, einfacher zu mobilisieren und lautstark sind. Diejenigen, die für ein Projekt sind, denen ist es ziemlich egal. Da sollten wir uns einmal Gedanken machen, wie repräsentativ die Bürgerbeteiligung ist und wie man das besser machen könnte, um wirklich alle Stakeholder stärker einzubinden.

Wie geht Instone mit diesem Spannungsfeld um, in dem sich Kritiker lautstark äußern, die wohlmeinende Mehrheit aber schweigt?

QUERBACH: Bei einem Bebauungsplan gibt es feste Spielregeln. Bei Wettbewerben sind Politik und Bürger eingebunden.

Sich zurückzulehnen hat bei den Günthersburghöfen schon einmal nicht funktioniert. Dort haben die lauten Kritiker das von der Fachwelt gelobte Konzept stoppen können. Müssen Sie da nicht aktiver an der Meinungsbildung mitwirken?

WERNER: Wir sind keine Agiteure. Die Veränderung der öffentlichen Meinung ist nicht unser Kerngeschäft. Es geht uns darum, die interessierten Bürger abzuholen. Das ist in kleineren Gemeinden deutlich einfacher.

Auch bei Stadtentwicklungen machen wir positive Erfahrungen wie auf dem Avaya-Gelände im Gallus, das mit 1350 Wohnungen annähernd so groß ist wie die Günthersburghöfe. Da haben wir die Nachbarn eingeladen und es kamen auch viele. Dann ist die Partizipation sehr wertvoll, denn wir bekommen mit, welche Wünsche und Forderungen die Menschen haben. Aber es kamen dort auch keine anderen Gruppen, die sich gar nicht um das Projekt selber scheren, sondern andere Intentionen haben.

QUERBACH: Die Beteiligung der Nachbarn ist sehr wertvoll, da wir dann Anregungen aufnehmen und auch unsere Planung anpassen können. Dabei geht es natürlich nicht um Einzelinteressen. Aber wenn 50 Leute uns ansprechen und sagen, dass sie schon jetzt ein Parkplatzproblem haben, dann nehmen wir das auf, leiten es an die Politik weiter und machen Lösungsvorschläge.

Können Sie sich vorstellen, Ihr Projekt bei der Kreismitgliederversammlung der Grünen vorzustellen? Dort war ja das Projekt Günthersburghöfe gekippt worden.

WERNER: Wir haben keine Berührungsängste. Warum nicht? Die Grundidee bei den Günthersburghöfen kommt ja von Olaf Cunitz von den Grünen. Wir wollten anfangs in einem 150-Meter-Streifen entlang der Friedberger Landstraße bauen. Olaf Cunitz wollte, dass wir dort groß denken.

Wie viele Luxus- und wie viele Sozialwohnungen hat Instone unter Ihrer Leitung in Frankfurt realisiert?

WERNER: Luxuswohnungen habe ich noch gar nicht realisiert. Wir bedienen dieses Segment nicht. Aber was ist überhaupt Luxus? Die Wohnhochhäuser gehen bis zu 16 000 Euro pro Quadratmeter im Schnitt, der Frankfurter Markt liegt im Durchschnitt bei 8000 bis 9000 Euro. Wir von Instone sind bei der Masse unserer Wohnungen im Rhein-Main-Gebiet bei um die 6000 Euro unterwegs.

Wieso ist das alles so teuer?

WERNER: Normen und Bauvorschriften und deren Novellen sind immer kostentreibend. In einigen Regionen führen die hohen Kosten, um normgerecht zu bauen, dazu, dass man Wohnungen nicht mehr kostendeckend verkaufen kann. Das gilt zum Beispiel für Mittelhessen. Dort kaufen die Menschen ihr Grundstück selber und bauen selber. Flächendeckend müsste die Politik dringend überlegen, wie sie die Kosten hier mindern kann. Auch in Frankfurt würde es helfen, wenn es 300 oder 400 Euro pro Quadratmeter günstiger würde.

Wie gut helfen Vorgaben der Kommunalpolitik wie die Quote für Sozialwohnungen?

WERNER: Ja, es gibt eine politische Limitierung wie für die Sozialwohnungen. Durch deren Förderung deckt die Politik aber nicht die Kosten der Sozialwohnungen, sondern sie lässt den Normalbürger das Defizit finanzieren über höhere Preise für seine Eigentumswohnung.

Dann bekommen wir also sehr günstige und sehr teure Wohnungen. Wo bleibt da der Normalverdiener?

WERNER: Die Politik kümmert sich um die sehr Reichen und die sehr Armen. Die breite Masse wird nicht berücksichtigt.

Frankfurt versucht aber, mit dem Baulandbeschluss und ein paar Prozent für bezahlbare Eigentumswohnungen gegenzusteuern.

WERNER: Positiv am Baulandbeschluss ist: Es gibt ein klares Regularium, wie die Folgekosten einer Bauland-Entwicklung zu tragen sind. Der Baulandbeschluss hat aber nichts mit preiswertem Wohnen zu tun. Sein zentrales Element ist es, dass die Assetklasse Wohnen alle Kosten der Entwicklung selbst tragen muss. Straßen, Schulen, Kindergärten zahlt nicht die öffentliche Hand, sondern zum größten Teil zahlen das die Käufer der Wohnungen. Das hat zur Konsequenz, dass für Normalverdiener keine Wohnungen mehr generiert werden können.

Welche sozialen Folgen hat das für die künftigen Stadtteile? Wohnen dort nur arme Menschen und sehr reiche?

WERNER: Durch den Baulandbeschluss ist die Quote im geförderten Bereich gesichert. Die bei der Entwicklung entstehenden anderen Kosten werden umgelegt. Da der geförderte Wohnungsbau sie nicht tragen kann, weil die Miete mit 6,50 Euro gedeckelt ist, führt es dazu, dass die anderen Wohnungen entsprechend teurer sind. Aber es sind nicht nur Millionäre, die sich das leisten können.

Wie rechnet sich das noch?

WERNER: Machen wir ein Beispiel. Bei 7000 Euro je Quadratmeter und einer Finanzierung von unter einem Prozent auf zehn Jahre: Selbst wenn sie alles fremdfinanzieren, sind sie in Dimensionen, die deutlich unter einer Miete liegen. Es gibt Bevölkerungsgruppen, die das nutzen, und andere nicht.

Sind die aktuellen Niedrigzinsen also eine Chance?

WERNER: Ja, wir sollten die jetzt niedrigen Zinsen nutzen, um mehr Menschen ins Eigentum zu bringen. Vielleicht fokussieren wir uns derzeit etwas zu sehr auf Mieten. Auch Eigentum stabilisiert die Mieten: Wenn die Leute eine Wohnung haben, suchen sie nicht auf dem Mietmarkt. Es ist schwer nachvollziehbar, wieso die Politik in Frankfurt fast nur Mietwohnungsbau fördert.

Welche Folgen hat Corona für ihr Geschäft?

QUERBACH: Das können wir noch nicht absehen für den Frankfurter Markt. Es gab anfangs eine kurze Phase der Verunsicherung. Die Nachfrage nimmt inzwischen aber eher wieder zu. Den Leuten ist auch in Zukunft ihr Eigenheim wichtig. Es wird aber sicher mittelfristig Konsequenzen haben, wenn Menschen künftig öfter von daheim aus und weniger im Büro arbeiten.

Wie schätzen Sie denn die Nachfrage danach ein, dass die Menschen vielleicht ein Zimmer mehr haben wollen fürs Homeoffice?

QUERBACH: In Frankfurt muss man sich das auch erst einmal leisten können. Die Wohnfläche pro Kopf ist in Frankfurt in den vergangenen zehn Jahren rückläufig. Vielleicht müssen es eher andere Grundrisse für die Wohnungen bewerkstelligen.

Zu den personen

Sascha Querbach (47) ist seit November neuer Niederlassungsleiter Rhein-Main. Ralf Werner (48) hatte seit 2013 diese Funktion inne; er ist zugleich Geschäftsführer der Instone Real Estate Development und fokussiert sich nun auf die strategische Weiterentwicklung in den Regionen Rhein-Main und NRW. Instone ist einer der führenden Wohnimmobilienentwickler in Deutschland und ebenso in Frankfurt. Aktuell ist das seit 2018 börsennotierte Unternehmen etwa zusammen mit der Nassauischen Heimstätte zentraler Investor im 28,5 Hektar großen Schönhof-Viertel in Bockenheim mit 2000 Wohnungen und auf dem Avaya-Gelände im Gallus mit mehr als 1300 Wohnungen für 520 Millionen Euro. Aktiv ist Instone auch im Europaviertel und will die Günthersburghöfe im Nordend bauen. Sascha Querbach ist studierter Diplom-Ingenieur und Architekt und seit Oktober 2020 bei Instone. Er wohnt mit Frau und Sohn (9) in Sachsenhausen. Ralf Werner lebt mit Frau, zwei Töchtern (9, 15) und einem Sohn (12) im Nordend. dpg

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