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Die geplante nordöstliche Erweiterung der Eschersheimer Anne-Frank-Siedlung dürfte das erste Baugebiet werden, in dem die Vorgaben des neuen Baulandbeschlusses vollständig umgesetzt werden.

Stadtplanung

Klare Regeln beim Wohnungsbau sollen Investoren Sorgen nehmen

Planungsdezernent Mike Josef (SPD) hat eine Leitlinie für künftige Baugebiete vorgelegt. Der Baulandbeschluss wurde allerdings auf Anfang Mai vertagt.

  • Römerkoalition will bis zu 70 Prozent der Bauprojekte mit Auflagen belegen
  • Bauwirtschaft übt Kritik an strengen Vorgaben
  • Neuer Baulandsbeschluss soll binnen zwei Jahren umgesetzt werden

Frankfurt - Mit erheblich strengeren Vorgaben für Investoren will die Römerkoalition die Explosion der Bodenpreise dämpfen. Dafür sollen die Vorgaben für Bauherren in künftigen Wohngebieten deutlich verschärft werden. Das macht den Investoren Sorgen. Planungsdezernent Mike Josef (SPD) will ihnen diese nun nehmen und hat Leitlinien für den Umgang mit dem anstehenden Baulandbeschluss vorgelegt.

Seit Josef die neuen Vorgaben vorstellte, waren die Bauträger und Investoren in heller Aufregung. Statt bisher 30 Prozent Sozialwohnungen vorzuschreiben, will die Stadt in Zukunft den Bauherren für satte 70 Prozent ihrer Projekte strikte Vorgaben machen. Bei den 30 Prozent Sozialwohnungen bleibt es. Hinzu kommen aber zusätzlich 15 Prozent frei finanzierte Mietwohnungen, zehn Prozent preisreduzierte Eigentumswohnungen sowie 15 Prozent für gemeinschaftliche und genossenschaftliche Wohnprojekte, die in Konzeptverfahren vergeben werden.

Stadtplanung: Römerkoalition will Versäumnisse der Vergangenheit aufholen

Viel zu strikte Vorgaben, so nicht umsetzbar, das verteuert das Bauen zusätzlich - so lauten die einhelligen Stimmen aus der Bauwirtschaft. Dabei will die Koalition aus CDU, SPD und Grünen das Gegenteil erreichen: „Wir wollen die Grundstückspreise auf ein realistisches Niveau holen", erklärt Josef.

Das sollen die strengen Vorgaben über einen indirekten Effekt erreichen: Mit ihnen könnten Investoren in Verhandlungen mit Bauland-Besitzern moderatere Preise erzielen, hofft man im Römer. Unter anderem könnten die Investoren nun klar sehen, wie viel von der Wertsteigerung sie abgeben müssten. Denn wenn Acker- zu Bauland wird, schöpft die Stadt diesen Zugewinn reichlich ab - künftig konkret bis zu zwei Drittel. Dafür sehen die neuen Leitlinien feste Berechnungsformeln vor.

Dabei wird meist kein Geld zwischen Investor und Stadt fließen. Vielmehr baut der Investor für die Stadt Infrastruktur wie Straßen, aber in Zukunft auch verstärkt Kitas und Schulen. Das sei in der Vergangenheit immer wieder versäumt worden, wenn neue Baugebiete entstanden, erinnert Mike Josef.

Stadtplanung: Umwandlungsverbot, Verkauf eingeschränkt

Mit Investoren und Bauträgern saß der Dezernent vorigen Freitag zusammen. „Da ist einiges klar geworden“, erklärt Josef, nachdem viele Betroffene zuvor ungenaue Vorstellungen gehabt hätten. Beispielsweise werde der vorgebene Anteil von 15 Prozent frei finanzierter Mietwohnungen in den Zwei-Drittel-Anteil der Stadt einkalkuliert und mindere damit nicht den Ertrag der Investoren.

Über ein 30-jähriges Umwandlungsverbot dieser Wohnungen will die Stadt Spekulationen den Boden entziehen. Bei den preisreduzierten Eigentumswohnungen soll das geschehen, indem für diese Verkaufsgewinne oberhalb der Preissteigerung verboten werden.

Andere Städte gehen einen anderen Weg: Sie kaufen Grundstücke zunächst auf, bevor sie Baugebiete ausweisen - und haben so den Gewinn der Wertsteigerung des Bodens, aus der sie wiederum die Infrastruktur für das neue Gebiet finanzieren. Ein solches Vorgehen habe „in Frankfurt keine Tradition“, betont Mike Josef.

Stadtplanung: Parlament soll Beschluss im Mai fassen

Das liege vor allem daran, dass es sehr viele Eigentümer kleiner Grundstücke gebe, während es andernorts Eigentümer mit größerem Grundbesitz gebe. Allerdings kaufe die Stadt seit geraumer Zeit verstärkt Grundstücke, betont Michael Debus vom Stadtvermessungsamt. Ihren Willen, dem Baulandbeschluss folgend zu arbeiten, sollen Investoren in Frankfurt künftig mit einem Vorvertrag bestätigen. Erst wenn der vorliegt, wolle die Stadt mit Planungen beginnen, erklärt Josef.

Unter städtischer Führung bleiben auch die Konzeptvorgaben. Diese erledige die Stadt in Zusammenarbeit mit dem Investor quasi als Dienstleistung, heißt es. Politisch debattiert werden sollte gestern Abend - wegen der Corona-Krise wurde aber die Sitzung des Planungsausschusses abgesagt. Der Beschluss im Stadtparlament soll nun Anfang Mai folgen.

Stadtplanung: Umsetzung der neuen Richtlinie binnen zwei bis drei Jahren

Bis sich alle Investoren an die neuen Vorgaben „gewöhnt“ hätten, rechnet der Dezernent mit einer Übergangsphase von bis zu vier Jahren. In schon laufenden Genehmigungsverfahren will die Stadt durch Verhandlungen erreichen, dass Vorgaben wenigstens zum Teil berücksichtigt werden.

In zwei bis drei Jahren könnten die ersten Wohngebiete laut Baulandbeschluss entstehen, schätzt Mike Josef. Das erste Baugebiet mit diesen Vorgaben dürfte das Areal nordöstlich der Anne-Frank-Siedlung in Eschersheim sein.

Kommentar: Wichtigs Wagnis 

Selbst viele Investoren sind einer Meinung mit Bürgern und Politik: Bauland in dieser Stadt ist zu teuer. Und selbst einige Investoren sehen ein, dass es nun an der Zeit ist, dass die öffentliche Hand ordnend eingreift. Mit den Leitlinien nun stellt Mike Josef dem anstehenden Baulandbeschluss wichtige Klarstellungen zur Seite.

Diese nehmen den rigiden Vorgaben der Stadt jedoch nur wenig von ihrem Schrecken. 70 Prozent Fesseln machen das Leben jedem Bauträger extrem schwer. Bisher richten die ihre Sorgen an die Politik. Bald schon aber sollen die Grundstückseigner diesen Druck spüren und den Boden günstiger hergeben. Ein überaus kluger Schachzug der Römerkoalition.

Ob er aber zum Erfolg führt? Einiges spricht dafür angesichts von Frankfurts Prosperität und dem Drang der Massen hierher. Wenn die Corona-Krise dem auf sie folgenden Boom noch einen Trend zum Zurückdrehen der Globalisierung hinzufügt, dürfte die Finanzmetropole Frankfurt erst recht überrannt werden. Noch weiß aber niemand, wann diese Entwicklung einsetzt. So ist das Vertagen erst mal ein weiser Schritt. Der Baulandbeschluss ist wichtig für bezahlbareres Wohnen. Aber er bleibt ein Wagnis. dpg

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