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Immobilienpreise

Die Mieten werden weiter steigen - aber nur in Frankfurt

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Auf den Wohnungsmärkten in Deutschlands Metropolen kennen Kaufpreise und Mieten seit Jahren nur eine Richtung: steil nach oben. Nun deutet alles auf ein Ende der Rallye hin – nur für Frankfurt nicht.

Jetzt noch Kapital in vermietete Eigentumswohnungen investieren? Uwe Eilers, Geschäftsführer der FV Frankfurter Vermögen, schüttelt den Kopf. „Finger weg!“, rät er. Zur Zurückhaltung rät auch Stephan Witt, Stratege der Berliner Finum Private Finance. Er warnt, besonders in den Ballungsgebieten können Preiskorrekturen bevorstehen. "Derzeit gibt es dafür kaum handfeste Gründe. Und genau das kann das Problem sein. Kaum jemand erwartet einen starken Rückgang bei Immobilien. Doch spätestens wenn die EZB handeln muss, wird sich zeigen, wie robust der sonst so sichere Immobilienmarkt tatsächlich ist. Korrekturen besonders in Ballungsgebieten, wo Mieten regelrecht in die Höhe geschossen sind, können dann durchaus bevorstehen. Dagegen sollten Eigentümer abgesichert sein", sagt Witt.

Die Bundesbank warnt ebenfalls: Die Preise lägen inzwischen 35 Prozent über dem Niveau, das sich durch fundamentale Daten wie Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum erklären ließe. Und die „Immobilien-Weisen“ erklären in ihrem jüngsten Gutachten: „In teuren Großstädten könnten die Kaufpreise in den nächsten vier Jahren um 25 bis 30 Prozent zurückgehen.“

Die Gründe für die Einschätzung der Experten sind vielfältig: Zum einen erwarten sie, dass verstärkt neue Wohnungen gebaut werden. Zum anderen gehen sie davon aus, dass die Zuwanderung in die Metropolen abnehmen wird. „Die jungen Schwärmer meiden zunehmend die teuer gewordenen Städte und ziehen lieber in andere“, sagt Harald Simons, Vorstand der Forschungsgemeinschaft Empirica und einer der vier „Immobilien-Weisen“. Zudem stimmt die Aussicht auf das Ende des billigen Geldes die Branche nervös. Denn ohne die historisch niedrigen Leitzinsen in Europa und den USA wäre der Immobilien-Boom nicht möglich gewesen. Auf der Suche nach Rendite haben da Investoren lieber Wohnungen gekauft statt fest verzinsliche Wertpapiere.

So haben sich seit dem Beginn des Immobilien-Booms im Jahr 2010 in Frankfurt die Preise für Eigentumswohnungen fast verdoppelt. Nach Angaben des Analysehauses Bulwiengesa ist der durchschnittliche Kaufpreis für eine neue Wohnung in der Mainmetropole zwischen 2010 und 2017 um 83 Prozent auf 5500 Euro pro Quadratmeter gestiegen, für eine Bestandswohnung um 61 Prozent auf 4200 Euro. Und dabei sind die Kaufpreise den Mieten sogar enteilt. Denn im selben Zeitraum ist die Durchschnittsmiete für eine neue Wohnung „nur“ um 41 Prozent auf 15,10 Euro gestiegen und für Bestandswohnungen „nur“ um 38 Prozent auf 12,90 Euro. Heißt: Die Renditen der Wohnungseigentümer sind kontinuierlich gesunken.

Und bald könnte die Schmerzgrenze vieler Investoren erreicht sein. Denn obwohl die Leitzinsen in der Eurozone noch an der Nulllinie kleben, steigen die Hypothekenzinsen bereits. Die orientieren sich nämlich eher an den langfristigen Zinsen am Markt – genauer gesagt, an den Zinsen für Pfandbriefe, mit denen Banken ihre Baukredite refinanzieren, und an den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen.

Also gute Aussichten für all diejenigen, die im Frankfurter Raum auf der Suche nach einem neuen Zuhause sind? Schließlich deutet sich seit einigen Wochen an, dass der Brexit doch nicht so viele Londoner Banker in Deutschlands Finanzmetropole bringen wird wie ursprünglich angenommen. Und den Prognosen der Stadtobersten und Wirtschaftsforschern zufolge werden auch in den kommenden zehn bis 15 Jahren viel weniger Menschen nach Frankfurt ziehen: 6400 werden es demnach pro Jahr sein – seit 2010 sind es jährlich 11 430 gewesen.

Aber die Hoffnung Wohnungssuchender auf niedrigere Kaufpreise und geringere Mieten werden von Immobilien-Experten im Keim erstickt. „In Frankfurt bieten die Immobilien-Renditen immer noch viel Raum für Investitionen“, sagt Sebastian Grimm von der Immobilienberatungsgesellschaft JLL. Er erwartet nicht, dass die Hypotheken-Zinsen in absehbarer Zeit auf ein Niveau steigen werden, das zu einem kräftigen Schrumpfen des Frankfurter Investmentmarktes führen wird. „Denn der hiesige Wohnraum wird trotz der steigenden Zahl fertiggestellter Wohnungen viel zu knapp bleiben“, gibt Grimm zu bedenken. Da müssten seiner Ansicht nach über viele Jahre hinweg mindestens 7000 neue Wohnungen pro Jahr errichtet werden. Aber dieses Niveau ließe sich mangels Bauland nun mal nicht erreichen. Tatsächlich wurden im vergangenen Jahr 4722 Wohnungen in der Mainmetropole fertiggestellt – und das war schon ein Rekord in diesem Jahrtausend. Grimm ist überzeugt: „Anders als in anderen Metropolen werden die Preise in Frankfurt weiter steigen – wenn auch nicht so stark wie bisher.“

Diese Ansicht teilen andere Immobilien-Berater. Auch der Immobilien-Dienstleister Aengevelt: „Kaufpreise und Mieten werden in Frankfurt weiter steigen, denn der Markt ist völlig ausgetrocknet“, sagt der geschäftsführende Gesellschafter Wulff Aengevelt. „Wenn man berücksichtigt, wie viele Wohnungen tatsächlich zur Verfügung stehen, fehlen zu einer angemessenen Wohnraum-Versorgung nicht 40 000 Wohnungen, wie so oft behauptet wird, sondern knapp 50 000.“ Und da gebe es Bedarf in jedem Segment. Aengevelt: „Da können wir nicht kleckern, da müssen wir klotzen.“

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