Mieter sparen 66 Cent pro Quadratmeter
Kleine Änderung, große Wirkung: Das Bundesjustizministerium plant für die Erhebung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch rückwirkend Altverträge bis zu zehn Jahren einzubeziehen. Bisher wurden nur Mieten berücksichtigt, die in den letzten vier Jahren geändert wurden. Für Frankfurter Mieter würde die Umstellung im Schnitt eine Entlastung bei der Miete von 66 Cent pro Quadratmeter und Monat bringen.
Die Erstellung des Frankfurter Mietspiegels ist stets ein heikles Unterfangen. Das Papier beinhaltet eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau. Der Mietspiegel dient als Begründung für Erhöhungen und schafft Rechtsfrieden. An seiner Erstellung wirken Mietervereine genauso mit wie Wohnungsbaugesellschaften und Eigentümervereine. An seine statistische Relevanz werden hohe Anforderungen gestellt. Eine geplante Mietspiegelreform der schwarz-roten Bundesregierung sorgt nun beim Immobilienverband Deutschland (IVD) für Bauchschmerzen. „Die Ausweitung des Zeitraums für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf zehn Jahre wird zu einem massiven Verlust an Wohnungsbeständen führen“, warnt der Verband, weil sich Wohnungsbau dann nicht mehr rechne.
Der Grund: Die dann einfließenden Altmieten würden den Preisauftrieb durch die Neuvermietungen dämpfen und klein rechnen. Ohnehin dürfen die Vermieter in Orten, in denen die Mietpreisbremse gilt, bei Neuvermietungen nur zehn Prozent auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufschlagen.
„Manipulationsgesetz“
IVD-Präsident Michael Schick spricht daher von „einem Masterplan zur Abschreckung privater Investoren“, sollte der vorliegene Entwurf Rechtskraft erhalten. Die Bundesregierung manipuliere das ortsübliche Vergleichsniveau, sagte Schick und sprach von „einem Mietenmanipulationsgesetz“. Investoren wie zum Beispiel Finanzinstitutionen und Privatpersonen, die für ihr Alter vorsorgen möchten, könnten dann nicht einmal einen Inflationsausgleich für ihr Investment erwarten dürfen. Schick warnte daher: „Hände weg vor allem, was die Ertragswerte um zweistellige Prozentzahlen reduziert.“
Ein Zirkelschluss
Prof. Marco Wölfle vom „Center for Real Estate Studies“ (CRES), Verfasser einer Studie im Auftrag des IVD, verwies auf den Zirkelschluss hin, der aus der Einbeziehung alter Daten entstünde. Mietzen aus der Vergangenheit würden benutzt, um den Mietspiegel zu erstellen, und dieser Mietspiegel steuere wiederum die künftigen Mieten. In Märkten mit steigenden Mieten werde im Zusammenspiel mit der Mietpreisbremse eine weitere Verlangsamung der Preisentwicklung hervorgerufen.
Die Studie berechnet die Auswirkungen des vier- im Vergleich zum zehnjährigen Erhebungszeitraumes der Mieten. Unter den 15 größten deutschen Städten ist in München mit 1,35 Euro pro Quadratmeter die größte Mietspiegeldifferenz aus dem Vergleich von vierjährigem und zehnjährigem Bezugszeitraum zu erwarten. Hannover und Stuttgart folgen mit Differenzen von jeweils 1,25 und 1,11 Euro pro Quadratmeter, wie die Modellrechnungen des CRES zeigen.
In Frankfurt liegt die Differenz bei durchschnittlich 0,66 Euro pro Quadratmeter und Monat, welche die Mieter weniger zahlen müssten. Lediglich in Duisburg müssten die Mieter mit höheren Kosten rechnen. Hier liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei zehnjährigem Bezugszeitraum mit 4,88 Euro pro Quadratmeter um fünf Cent pro Quadratmeter höher als bei dem vierjährigem Bezugszeitraum.
Der IVD ist die Berufsorganisation und Interessensvertretung der Beratungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft. Der IVD ist mit rund 6000 Mitgliedsunternehmen der zahlenmäßig stärkste Verband der Immobilienwirtschaft.
