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Die Bestandsgebäude wurden saniert und aufgewertet, um den Mietern die Maßnahme schmackhaft zu machen. 

Genossenschaftliches Wohnen

Neuer Vorstand bei der Hochtaunus Baugenossenschaft

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Die Hochtaunus Baugenossenschaft erweitert ihr Portfolio, die Voraussetzungen sind jedoch nicht optimal. Die Hochtaunusbau versucht, der Wohnungsnot entgegenzuwirken - mit wirtschaftlichem Erfolg.

Wer auf der Homepage der Hochtaunus Baugenossenschaft - kurz Hochtaunusbau - nach einer Wohnung sucht, hat derzeit schlechte Karten. Dabei bewirtschaftet die mittlerweile 71 Jahre alte Genossenschaft 2638 Wohnungen in vier Kommunen - 2458 davon sind im Eigentum der Hochtaunusbau. Doch die Nachfrage ist immens.

Derzeit gibt es einen Wechsel an der Spitze der Genossenschaft. Nach 16 Jahren gibt Genossenschafts-Vorstand Bernd Arnold den Staffelstab an Dr. Sven Groth weiter. Bis Ende November bilden sie eine Doppelspitze, um einen sanften Übergang zu schaffen.

Bad Homburg: Umsatz der Hochtaunusbau steigt

Arnold hinterlässt seinem Nachfolger ein bestelltes Feld: Der Umsatz steigt seit zehn Jahren kontinuierlich (von 12,1 auf 16,9 Millionen Euro, der Ertrag lag nach Steuern im vergangenen Jahr bei 1,7 Millionen Euro). Während andere Genossenschaften längst auf die Ausschüttung einer Dividende verzichten, kann es sich die Hochtaunusbau noch leisten, die Anteile ihrer Mitglieder - übrigens im Gesamtvolumen von 17 Millionen Euro - mit drei Prozent zu verzinsen.

Bernd Arnold führte die Hochtaunusbau 16 Jahre lang.

Doch es ist nicht alles eitel Sonnenschein, denn eine Erweiterung des Bestands ist schwer. Nicht nur, weil es kaum neue Flächen gibt, sondern auch wegen der bürokratischen Hürden.

Bad Homburg: Zurzeit zwei Wohnungen der Hochtaunusbau

Als Beispiel nennt Arnold im Geschäftsbericht für 2018 das Projekt im Reinerzer Weg in der Berliner Siedlung. Dort entstehen derzeit drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 24 Wohnungen. "Die Baugenehmigung enthält auf fünf Seiten 43 Bedingungen, zusätzlich sind diverse Vorschriften und Merkblätter zu beachten. Das hat in Summe aber mit dazu beigetragen, dass das Bauen so teuer geworden ist und vor allen Dingen so lange dauert." Schon 2005 gab es erste Überlegungen zu dem Projekt, 2016 wurde es konkreter - jetzt laufen die letzten Arbeiten.

Zwei der Wohnungen werden derzeit auf dem freien Markt angeboten - mit gehobener Ausstattung zu einem Kaltmietpreis von 12,50 Euro pro Quadratmeter.

Bad Homburg: Baukosten für Hochtaunusbau haben sich erhöht

Ein Preis, auf den sich der Kreistag übrigens für den "preiswerten Wohnraum" auf dem Klinik-Areal nicht einlassen wollte. "Allerdings muss man auch sagen, dass wir auf einem Grundstück bauen konnten, das uns schon gehört - und die Baukosten haben sich in der Zwischenzeit erhöht", gibt Arnold zu bedenken. Für den Geschossbau des Klinik-Areals hatte sich die Hochtaunusbau nicht beworben. "Wir haben genug andere Projekte, und für so ein Areal sind wir zu klein", sagt Arnold.

Die Genossenschaft hat andere Pfeile im Köcher. Am Hühnerstein in Ober-Erlenbach errichtet die Hochtaunusbau bald 16 bis 20 Wohneinheiten, außerdem bemüht sich die Genossenschaft weiterhin um die rund 100 ehemaligen Dienstwohnungen der Rentenversicherung am Wingertsberg. "Da laufen derzeit weitere Verhandlungen", so Arnold. Trotz eines hohen Investitionsbedarfs sei solch eine Möglichkeit preiswerter als ein Neubau. Ein anderes Projekt könnte um die 40 Wohnungen bringen. 

Bad Homburg: Mitglieder der Hochtaunusbau müssen im Boot sein

Arnold: "Wir haben im Kronberger Carrée zwischen Gluckensteinweg und Wiesbadener Straße 42 Wohnungen durch Aufstockung und Nachverdichtung errichten können - so etwas stellen wir uns auch für ein anderes Quartier vor." Details wollten Arnold und Groth noch nicht nennen - immerhin müssen dafür erst die Mitglieder im Boot sein.

Und auch die Mieter - allesamt Mitglieder der Genossenschaft - müssen mitgenommen werden. Groth: "Die klassische Nachverdichtung alleine wird meist mit Skepsis aufgenommen - immerhin fallen Grün- oder andere Freiflächen weg. Man muss bei der Maßnahme das ganze Quartier aufwerten." Im Falle des Kronberger Carrées wurden die Fassaden der bestehenden Gebäude modernisiert, die Wohnungen bekamen Balkone und neue Plätze für die Abfallbehälter.

Bad Homburg: Nachverdichtung für Hochtaunusbau mit Problemen

Ein weiteres Problem bei der Nachverdichtung: die geforderten Stellplätze. Arnold: "Eine Tiefgarage ist immer die teuerste Lösung." Parkplätze jedoch brauchen Raum. "Bei der Aufstockung der Häuser in der Jacobistraße, die derzeit läuft, konnten wir wegen der Nähe zum Bahnhof und dem guten ÖPNV-Angebot eine Reduzierung des Stellplatzschlüssels erreichen." Wäre die Hochtaunusbau auch bereit für "kreative Lösungen", wie sie im Zuge der Wohnungsknappheit im Ballungsraum diskutiert werden, etwa die Überbauung von Parkplätzen oder die Schaffung von Wohnungen etwa auf Supermärkten?

 Groth hat eine klare Meinung: "Wenn es wirtschaftlich ist, ist alles möglich!" Allerdings dürfte es schwer sein, private Investoren davon zu überzeugen, eine Genossenschaft ins Boot zu holen - der Eigentümer der Fläche sei daran interessiert, möglichst viel Geld aus dem Geschäft herauszubekommen. "Auf einem Discounter können allerdings nur entsprechende Wohnungen funktionieren", ist er sich sicher. 

Bad Homburg: Hochtaunusbau ist nicht gewinnorientiert

Und Arnold greift ein Beispiel aus Ober-Eschbach auf: Dort wurde ein Neubau errichtet mit einem Supermarkt im Erdgeschoss - anfangs lief die Vermietung schleppend." Ohnehin liege der Fokus bei der Hochtaunusbau auf Bestandsimmobilien, deren Erwerb erfahrungsgemäß auch preiswerter sei als ein Neubau.

Dr. Sven Groth ist neuer Vorsitzender der Hochtaunus Baugenossenschaft.

Dass die Genossenschaft nicht gewinnorientiert ist, schlägt sich in den Zahlen nieder. Im Schnitt bezahlten die Mieter Ende 2018 6,86 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. "Bei 75 Prozent unserer Wohnungen liegt der Quadratmeterpreis unter 8 Euro", so Arnold.

Anders als bei Gesellschaften, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht, haben die Mieter auch ein gewichtiges Wörtchen mitzureden, wenn es um die Sanierung geht. "Es gibt etliche Mitglieder, die schon Jahrzehnte in ihrer Wohnung wohnen und eine entsprechend niedrige Miete zahlen. Die wollen dann manchmal nicht, dass da groß saniert wird", weiß Arnold aus Erfahrung. Andere kämen aktiv auf die Hochtaunusbau zu, etwa wenn barrierefreie Umbauten nötig seien.

Bad Homburg: Hochtaunusbau hat über 5100 Mitglieder

Mittlerweile sind nur noch wenige geförderte Wohnungen im Portfolio der Genossenschaft. "Früher hatten wir wesentlich mehr Wohnungen, bei denen die Belegrechte bei der Kommune lagen. Die sind nach und nach ausgelaufen", berichtet Arnold.

5189 Mitglieder hatte die Hochtaunusbau Ende vergangenen Jahres - sieben weniger als ein Jahr zuvor. Das liegt auch daran, dass die Genossenschaft mittlerweile sehr genau hinsieht, wen sie aufnimmt. Denn als reine und derzeit noch gut verzinste Kapitalanlage sollen die Genossenschaftsanteile nicht fungieren.

Dr. Sven Groth: "Zum einen ist es als Kapital für uns deutlich teurer, als Geld auf dem freien Markt aufzunehmen, zum anderen kann man über die Geschäftsanteile keinen Neubau finanzieren - denn die Anteile können ja auch mit einer Frist wieder gekündigt werden."

Bad Homburg: Hochtaunusbau-Mitglieder müssen Anteile zeichnen

Die Mitglieder füllen die Kasse ihrer Genossenschaft dennoch stetig. Allein im Jahr 2018 hat sich das Volumen der Geschäftsanteile um 1,1 Millionen Euro (ein Plus von sieben Prozent) auf 17 Millionen Euro erhöht.

Jeder, der eine Wohnung der Hochtaunusbau bezieht, muss je nach Wohnungsgröße eine bestimmte Zahl an Anteilen zeichnen. Laut Vorstand gibt es derzeit lediglich 600 bis 700 Mitglieder, die nicht in einer Hochtaunusbau-Immobilie wohnen.

Unabhängig von der Zahl der Geschäftsanteile hat jedes Mitglied bei der Vertreterversammlung, die über den Kurs der Genossenschaft entscheidet, nur eine Stimme.

hko

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