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Erster Stadtrat Robert Siedler will sozial verträglichen Wohnungsbau. 

Interview mit Robert Siedler, Kronbergs Erster Stadtrat

Wie Baugenossenschaften nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum in Kronberg schaffen könnten

Kronbergs Erster Stadtrat schlägt Baugenossenschaften vor, um Wohnungen zu bauen. Das sei nachhaltig, sozial und bezahlbar.

Herr Siedler, über bezahlbaren Wohnraum wird spätestens seit der Kommunalwahl 2016 viel diskutiert. Die FDP hat vor geraumer Zeit nach einer Definition gefragt. Können Sie uns kurz erklären, was für Sie bezahlbarer Wohnraum bedeutet?

Der Begriff "bezahlbarer Wohnraum" ist sicherlich sehr vielschichtig und interpretationsfähig. Zu unterscheiden sind staatlich geförderter, preisgedämpfter und freifinanzierter Wohnungsbau.

Wie meinen Sie das?

Bei den aktuellen Bau- und Grundstückskosten können sie heute eigentlich keinen Wohnraum mehr unter 12 Euro Nettokaltmiete (ohne Heiz- und kalte Betriebskosten) anbieten. Dies auch bei kostengünstigem Bauen auf der Basis moderater Ausstattung, Grundstückskosten und Renditeerwartung.

Gibt es eine Alternative?

Die Bezahlbarkeit richtete sich letztlich natürlich nach der Einkommenssituation der Wohnungssuchenden. Tatsache ist hier, dass sich selbst der durchschnittlich Verdienende nur Wohnraum deutlich unter diesen 12 Euro leisten kann. Das hieran anschließende Segment des preisgedämpften Wohnungsbau von etwa 10 bis 12 Euro Nettokaltmiete kann nur erreicht werden, wenn kommunale Grundstücke ohne spekulative Gewinnerwartung zur Verfügung gestellt werden. Das heißt, diese dürfen dann auch nicht an private Investoren mit hohen Renditeerwartungen im zweistelligen Prozentbereich veräußert werden. Hier bietet sich die Veräußerung insbesondere an Baugenossenschaften an, die lediglich eine Refinanzierung von 3 bis 4 Prozent ansetzen müssen.

Wohnraum: Altbestände der Baugenossenschaften und städtischen Liegenschaften

Wo gibt es noch günstigeren Wohnraum?

Bezahlbarer Wohnraum fängt für die breite Masse der Wohnungssuchenden erst bei Nettokaltmieten deutlich unter 10 Euro an. Diese werden im Neubaubereich letztlich nur durch staatlich geförderten Wohnungsbau erreicht. Hier liegen die Nettokaltmieten je nach Förderungsmodell zwischen 7 und 9 Euro. Günstigeren Wohnraum finden Wohnungssuchende nur in den Altbeständen der Baugenossenschaften und unserer städtischen Liegenschaften.

In Kronberg wird sowohl geförderter als auch bezahlbarer Wohnraum für Menschen benötigt, die keinen Anspruch auf geförderten Wohnraum haben, sich aber nicht die marktüblichen Preise leisten können. Wie sieht in Ihren Augen ein guter Mix aus?

Hier greift das Segment des preisgedämpften Wohnungsneubaus in Verbindung mit den Bestandswohnungen der Stadt und der Baugenossenschaften. Das heißt, dass der Bestand nicht luxussaniert oder an private Spekulanten veräußert werden darf.

Wer soll in Kronberg den bezahlbaren Wohnraum bauen?

Baugenossenschaften oder Wohnungsbaugesellschaften, die sozial verträglich unterwegs sind.

Lohnt es sich für Kronberg, wieder an eine eigene Wohnungsbaugenossenschaft zu denken, immerhin gibt es mit dem Altkönigblick, dem Baufeld V und dem Neubaugebiet "Grüner Weg" drei größere Bauprojekte, die in naher Zukunft in Angriff genommen werden sollen?

Dies wäre eine denkbare Option, aber genauso gut und gegebenenfalls wirtschaftlicher ist die Zusammenarbeit mit bestehenden Baugenossenschaften, die ja bereits auch mit Objekten in Kronberg vertreten sind.

Bezahlbarer Wohnraum: Erbbaurecht könnte helfen

Sie sind ein Verfechter des Erbbaurechts. Wo sehen Sie die Vorteile?

Die kirchlichen Stifte und andere langfristig handelnden Institutionen machen es uns ja schon seit Jahrhunderten vor. Der Erbbaurechtsgeber nimmt an den Wertsteigerungen seines Grundstücks teil, er erzielt regelmäßige Einnahmen, die jährlich angepasst werden und hat Einfluss auf die zukünftige Entwicklung seines Erbaurechtsgrundstücks. Alles Dinge, die für ein nachhaltiges Wirtschaften stehen. Nebenbei hat dies auch Einfluss auf die Möglichkeiten, kostengünstigen Wohnraum bereitzustellen.

Wann geht es am Bahnhof mit dem Wohnungsbau los? Und wie hoch wird dort der Anteil des bezahlbaren Wohnraums respektive des geförderten Wohnraums sein?

Baurecht werden wir frühestens in der zweiten Hälfte 2021 haben. Ich sehe eine Verteilung von 40 Prozent staatlich geförderten, 40 Prozent preisgedämpften und 20 Prozent frei finanzierten Wohnungsbau auf dem Baufeld V.

Kronberg und Wohnraum: Verdichteten Wohnungsbau zulassen

Im Moment hat man im Rhein-Main-Gebiet den Eindruck, der Bedarf nach Wohnraum ist nahezu unendlich. Wie lässt sich definieren, wie groß der Bedarf in Kronberg ist?

Dies ist relativ und hängt davon ab, ob sie nur den üblichen "Ersatzwohnraum" für bereits hier wohnende Kronberger ansetzen oder auch "ungebremste" Zuzüge bedienen möchten. Aufgrund des anhaltend hohen Siedlungsdrucks im Rhein-Main-Gebiet ist der Bedarf hoch. Kronberg sollte sich meines Erachtens diesem nicht verwehren und auch verdichteten Wohnungsbau zulassen.

Haben Sie einen praktikablen Weg gefunden, das Einheimischen-Modell auf zu vermietenden Wohnraum auszuweiten? Und lässt sich eine solche Bedingung festschreiben, wenn die Stadt nicht die Vermieterin ist?

Ja, wir haben bereits einen ausgearbeiteten Kriterienkatalog, den wir versuchsweise auch schon angewendet haben. Wir werden diesen demnächst den städtischen Gremien vorstellen. Ein Festschreiben außerhalb unserer Sphäre als Vermieter ist sicherlich schwierig, aber hier kann es natürlich informelle Abstimmungen geben, zum Beispiel mit Wohnungsbaugesellschaften die städtische Grundstück bebauen. Über darüber hinausgehende vertragliche Bindungsmöglichkeiten muss man sich Gedanken machen.

Das Gespräch führte Redakteur Boris Schöppner.

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