Wohnungsbau in Kronberger Bahnhofsquartier

Was ist bezahlbarer Wohnraum?

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Bislang standen Kammermusiksaal und Businesshotel im Fokus der Betrachtung, wenn es um das Bahnhofsquartier ging. Jetzt geht es um Wohnraum – auch um bezahlbaren.

Es gibt Begriffe, die lassen sich nur schwer definieren. „Soziale Gerechtigkeit“ etwa. Zwar lässt sich soziale Ungerechtigkeit schnell beschreiben, doch ohne diese Abgrenzung zum Negativfall wird es schwierig. Nicht viel anders sieht es mit dem „bezahlbaren Wohnraum“ aus. Viel weiß man in Kronberg nicht darüber – außer, dass er knapp ist.

Trotz aller Fragen zum methodischen Fundament (Sind in allen Fällen vergleichbare Werte, nämlich stringent Pro-Kopf-Einkommen als Grundlage der Berechnung genommen worden? Sind die Zahlen, die zum Teil aus dem Jahr 2009 stammen, noch aktuell?) kann man Isabell Richter von der Stadtverwaltung gar nicht hoch genug anrechnen, dass sie in der jüngsten Ausschusssitzung diese Überlegungen der Präsentation zur Entwicklung des Baufeldes V zwischen Gleis drei und Ludwig-Sauer-Straße vorausgeschickt hat.

Dort sollen auf insgesamt 1,2 Hektar Geschosswohnungsbau (7300 Quadratmeter) und Gewerbeflächen (1200 Quadratmeter) entstehen.

660 Euro Kaltmiete für eine 60-Quadratmeter-Wohnung (bei einem angenommenen Mietpreis von 11 Euro pro Quadratmeter) seien derzeit nicht ungewöhnlich. Daraus ergebe sich eine Warmmiete in Höhe von 800 bis 900 Euro. Das wiederum entspreche 40 bis 45 Prozent des monatlich zur Verfügung kommenden gemittelten Einkommens im Hochtaunuskreis, das Richter mit 2083 Euro (25 000 Euro Jahreseinkommen) angab. Als „bezahlbar“ gelte jedoch eine Warmmiete, die bei 30 Prozent des Monatseinkommens liegt. Das wären 625 Euro.

Die große Frage also: An welchen Stellschrauben kann die Stadt drehen, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern? In der Planungsphase sind dies das Verhältnis von Zimmeranzahl zur Fläche, der Ausstattungsstandard, der Verkauf städtischer Grundstücke zum Verkehrswert (oder darunter) sowie die Suche nach einem geeigneten Investor. Eine weitere Stellschraube, auf die Erster Stadtrat Jürgen Odszuck (parteilos) hinwies: Die Ermittlung des tatsächlichen Bedarfs von Stellplätzen statt der Schaffung von Stellplätzen, wie sie in der Stellplatzsatzung vorgesehen sei.

Stellschrauben mit langfristiger Wirkung sind die Sicherung der Belegungsrechte bei sozialgebundenem Wohnraum sowie eine mittelbare Bindung. In diesem Fall könnte die Sozialbindung auf eine baugleiche Wohnung übertragen werden, wenn ein Mieter nicht mehr anspruchsberechtigt ist. Das könnte unnützes Umziehen verhindern.

Daran, dass in Kronberg auch Sozialwohnungen geschaffen werden müssen, dürfte kaum Zweifel bestehen. Wie berichtet, entfällt bei 53 Wohnungen bis 2017 die Sozialbindung. Bereits jetzt können 59 Anträge auf Sozialwohnungen nicht befriedigt werden (41 Prozent davon suchen eine Ein-Zimmer-Wohnung, 22 Prozent eine Drei- und 21 Prozent eine Vier-Zimmer-Wohnung). Die Situation dürfte sich verschärfen, wenn eine zunehmende Zahl von Flüchtlingen als Asylbewerber anerkannt werden und dann auf den (Sozial-)Wohnungsmarkt drängen.

Am Grünen Weg und am Bahnhof kann in den nächsten Jahren eine nennenswerte Anzahl an Wohneinheiten entstehen. Am Bahnhof, wo es vermutlich schneller geht, werden circa 90 Wohnungen entstehen, rechnet man die Schillergärten mit ein, wo 33 höherpreisige Eigentumswohnungen geplant sind. Um in dem Areal eine soziale Durchmischung zu erreichen, sollen auf dem Baufeld V mehr Mietwohnungen (36) als Eigentumswohnungen (24) entstehen. 18 Wohneinheiten sollen, so die Vorstellung der Stadt, sozial gefördert werden, was dem marktüblichen Satz von 30 Prozent durch den Investor geförderten Wohnraum für das Baufeld V entspreche. Wolfgang Haas, Fraktions-Vize der SPD, kündigte umgehend an, dass seiner Fraktion diese Zahl nicht ausreiche, da man die Schillergärten (wo ausschließlich Eigentumswohnungen entstehen) und das Baufeld V gemeinsam betrachte. Demnach müsse die Zahl der geförderten Wohnungen bei etwa 27 liegen, also um ein Drittel höher.

Odszuck erachtet ein zweistufiges Vergabeverfahren bei der Investorensuche für sinnvoll: In der ersten Phase könnten Bewerber darlegen, wie sie die soziale Mischung erreichen und eine hohe Qualität sicherstellen wollen. In einer zweiten Phase ginge es dann für die Stadt darum, einen möglichst hohen Preis für das städtische Grundstück zu erzielen. Die CDU meldete Beratungsbedarf an, zu einer Entscheidung kam es in der ASU-Sitzung nicht.

Positiv für Kronberg: Verschiedene Wohnungsbaugesellschaften zeigen laut Odszuck großes Interesse an dem Projekt.

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