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Neubau-Eigentumswohnungen sind in Oberursel gefragt. Im vergangenen Jahr wurden 104 Verkäufe protokolliert.

Immobilien

Bericht zum Immobilienmarkt 2018: Nachfrage und Preise in Oberursel steigen

Eine Botschaft bleibt über Jahre bestehen: Immobilien in Oberursel sind gefragt, und die Preise steigen. Trotzdem gibt es Veränderungen, wie der jüngste Immobilienmarkt-Bericht des Gutachterausschusses zeigt.

Oberursel - Ein Reihenhaus im Camp King im Oberurseler Norden hat vor 17 Jahren 410 000 Euro gekostet. Nun ist dasselbe Haus für 758 000 Euro verkauft worden. Ein Geschäft, das die Entwicklung des Oberurseler Immobilienmarkts - steigende Preise - belegt. "Oberursel ist ein sehr attraktiver Standort, die Nachfrage nach Immobilien ist extrem hoch", sagt Bürgermeister Hans-Georg Brum (SPD).

Den Verkauf im Camp King führt Lothar Hecker beispielhaft an. Er ist der Verantwortliche des für Oberursel zuständigen Gutachterausschusses für Immobilienwerte, der alljährlich Grundstücks-, Haus- und Wohnungstransaktionen auswertet und einen Bericht erstellt. Jetzt liegt dieser Immobilienmarktbericht für das vergangene Jahr vor - Hecker stellte ihn gestern in einem Pressegespräch vor.

561 Geschäfte wurden im vergangenen Jahr protokolliert. "Ein normales Jahr", meint Hecker. Im Vorjahr waren es 526 Transaktionen gewesen. Die Zahl 561 setzt sich zusammen aus 459 Kaufverträgen, 2 Zwangsersteigerungen und 100 Erbschaften, Schenkungen und Überlassungen. Es ist diese letzte Zahl, auf die Hecker das Augenmerk lenkt, nachdem es 2017 nur 74 solcher Fälle gegeben hatte. Der Anstieg hat nach Einschätzung des Fachmanns mit den steigenden Werten von Wohneigentum zu tun. Heißt: Familien beginnen früher damit, Eigentum an die nächste Generation zu übertragen, um Erbschaftssteuer zu sparen - denn die Freibeträge steigen nicht so stark wie die Immobilienwerte.

Kaum Häuser zu haben

Auffällig auch: Der Anteil an Eigentumswohnungen steigt: Bei den 561 Immobiliengeschäften ging es in 348 Fällen um Eigentumswohnungen. 133 Mal wurden bebaute Grundstücke an den Mann gebracht, 80 Mal unbebaute Grundstücke (2017: 247/177/102). "Eigentumswohnungen sind das Objekt der Begierde", sagt Hecker. Dazu trage auch bei, dass bebaute Grundstücke rar werden. Unter den im vergangenen Jahr veräußerten bebauten Grundstücken war nur ein einziger Neubau.

Dass in Oberursel viele Wohnungen gebaut werden, ist im Stadtbild sichtbar, die Zahlen untermauern es: 104 Neubau-Eigentumswohnungen wurden im vergangenen Jahr verkauft - nach 73 im Jahr 2017.

Mit sämtlichen protokollierten Immobilien-Geschäften wurde im vergangenen Jahr ein Umsatz von 254 Millionen Euro erzielt. Dass das weniger ist als im Vorjahr (293,8 Millionen) heißt nicht, dass die Preise sinken. Seinerzeit waren einige Mehrfamilienhäuser verkauft worden, erklärt Hecker.

Spitzenlage Maasgrund

Ein Quadratmeter Wohnbauland kostete 2018 durchschnittlich 1108 Euro. Laut Hecker waren das 7,5 Prozent mehr als im Jahr zuvor (1031 Euro). Der niedrigste gezahlte Quadratmeterpreis lag 2018 bei 599 Euro, der höchste (im Maasgrund) bei 1668 Euro.

Für ein frei stehendes Einfamilienhaus waren im vergangenen Jahr in Oberursel durchschnittlich 851 527 Euro zu zahlen, fürs teuerste Objekt wurden 2 038 000 Euro überwiesen. Eine Doppelhaushälfte kostete im Schnitt 661 100 Euro, ein Reihenhaus 621 701 Euro. Eine Eigentumswohnung schlug durchschnittlich mit 340 174 Euro zu Buche, wobei für die teuerste Eigentumswohnung 1 185 000 Euro ausgegeben wurden.

Zwei Werte zum Vergleich: Fünf Jahre zuvor, also 2013, hatte ein frei stehendes Einfamilienhaus in der Brunnenstadt noch durchschnittlich 620 029 Euro gekostet, ein Reihenhaus 447 233 Euro. "Es ist kein ausgeglichener Markt mehr - es wird nur noch über den Preis bestimmt", sagte Hecker.

Eine "dämpfende Wirkung" sieht der Vorsitzende des Gutachterausschusses, wenn viel gebaut wird. Denn beim Verkauf von Neubau-Eigentumswohnungen ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis von 2017 auf 2018 nur leicht gestiegen: von 5160 auf 5172 Euro.

Dass die Immobilienpreise generell nach oben gehen, kann laut Hecker - entgegen der verbreiteten Argumentation - nicht mit steigenden Baukosten begründet werden. Denn Baukosten stiegen weniger stark als die Preise. Klar sei: Auch Bauträger wollen Geld verdienen. "Bauträger haben momentan kein Risiko", sagt Hecker. Schon ehe gebaut werde, sei meist alles verkauft.

Die hohen Kaufpreise haben Auswirkungen auf die Mieten: In vermieteten Eigentumswohnungen, die zwischen 2000 und 2017 gebaut wurden, stieg die durchschnittliche monatliche Kaltmiete von 10,70 Euro im Jahr 2015 auf 13,20 Euro im vergangenen Jahr.

von Stefanie Heil

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