Die Villmarer Fläche "Arfurter Berg" schließt sich an eine vorhandene Wohnbebauung an. 47 neue Bauplätze im reinen Wohngebiet und 16 Grundstücke im Mischgebiet sollen hier mit Flächen zwischen 480 und 620 Quadratmetern entstehen.
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Die Villmarer Fläche "Arfurter Berg" schließt sich an eine vorhandene Wohnbebauung an. 47 neue Bauplätze im reinen Wohngebiet und 16 Grundstücke im Mischgebiet sollen hier mit Flächen zwischen 480 und 620 Quadratmetern entstehen.

Hier fallen die Entscheidungen

Villmar: Der lange Weg zum neuen Baugebiet

  • Rolf Goeckel
    vonRolf Goeckel
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Seit mehr als drei Jahren plant der Marktflecken neue Wohnflächen auf dem "Arfurter Berg"

Villmar -Wenn die Villmarer Gemeindevertretung voraussichtlich in diesem Sommer den Bebauungsplan für das Neubaugebiet "Arfurter Berg" als Satzung beschließt, geht eine mehr als dreijährige Planungsgeschichte zu Ende, deren Wurzeln sogar noch weiter in die Vergangenheit reichen. Der lange Weg zum Beschluss - so heißt die heutige Folge unserer Serie zur Kommunalwahl am 14. März. Sie zeichnet die Etappen bis zur Beschlussfassung eines Kommunalparlaments am Beispiel des künftigen Baugebiets in Villmar nach.

Dass es im Marktflecken Villmar ein neues Baugebiet geben soll, ist seit langem Bestandteil des Flächennutzungsplans der Gemeinde: Dort sind die Gebiete Arfurter Berg und Engelsberg West als Wohnbauflächen ausgewiesen. Doch bevor dort das erste Haus gebaut werden darf, sind eine Fülle von Planungsschritten notwendig, über die am Ende die Gemeindevertretung beschließen muss. Das Bebauungsplanverfahren Arfurter Berg befindet sich derzeit in der Schlussphase.

Konkurrierende Standorte

In der Gemeindevertretung Villmar gab es erstmals im Jahr 2017 Überlegungen, ein Neubaugebiet auszuweisen. Dahinter stand die hohe Nachfrage in der Gemeinde nach Bauplätzen, die nicht mehr befriedigt werden konnte. Lange Zeit war jedoch offen, wo genau das neue Wohnbaugebiet entstehen soll. Fest stand nur, dass es in der Kerngemeinde Villmar liegen soll. Zur Wahl standen zwei Gebiete: der Arfurter Berg in Richtung Lahntal und der "Engelsberg", der näher am Ortskern in Richtung Niederbrechen liegt. Der erste Beschluss des Gemeindeparlaments Ende 2017 lautete denn auch: Der Bauausschuss soll sich mit dem Thema befassen und das Für und Wider der konkurrierenden Standorte herausarbeiten.

In Zusammenarbeit mit dem Bauamt der Gemeinde Villmar wurde in den darauffolgenden Monaten ein Kriterienkatalog erarbeitet, der Vor- und Nachteile beider Flächen gegenüberstellte, wie Bauamtsleiter Fabian Buchhofer berichtet. Den Ausschlag für das Gebiet "Arfurter Berg" gaben mehrere Aspekte: Die Nähe zu einem Kindergarten, zur Johann-Christian-Senckenberg-Schule, aber auch zu örtlichen Sportanlagen und zu den Einkaufsmärkten im Gewerbegebiet "Brotweg". Ein weiterer Vorteil des Arfurter Berges war, dass hier die Möglichkeit besteht, das Gelände im Bedarfsfall zu erweitern. Für das Neubaugebiet sprach ferner, dass bereits Jahre zuvor ein Regenrückhaltebecken gebaut worden war, an das zusätzliche Bauflächen mühelos angeschlossen werden können. "Die Kosten für die Erschließung beider Baugebiete wurden hoch und runter gerechnet", erinnert sich Buchhofer, der das Verfahren von Anbeginn begleitet hat. Auch die ruhigere Lage machte den Arfurter Berg aus Sicht vieler Diskussionsteilnehmer attraktiver.

Auf Grundlage dieser Erwägungen gaben der Bauausschuss und der Haupt- und Finanzausschuss im April 2018 ihr Votum für den "Arfurter Berg" ab. Das Parlament folgte dieser Empfehlung in seiner Sitzung am 23. April 2018: Einstimmig entschieden sich die Gemeindevertreter für das Gebiet "Arfurter Berg". Der Engelsberg war somit aus dem Rennen.

Ebenfalls beschloss die Gemeindevertretung in dieser Sitzung, den Baulandankauf in eigener Regie zu tätigen und nicht der Hessischen Landgesellschaft (HLG) zu überlassen. Die künftigen Bauflächen waren seinerzeit nicht Eigentum der Gemeinde Villmar, sondern befanden sich noch in privater Hand. Ein Umstand, der noch für eine Menge Diskussionen sorgen sollte.

Mit der Grundsatzentscheidung für den "Arfurter Berg" stieg die Gemeinde Villmar in die eigentliche Planung des Neubaugebiets ein. In das weitere Verfahren waren das Gemeindebauamt, ein externes Planungsbüro und immer wieder auch die Gemeindevertretung mit Bauausschuss sowie Haupt- und Finanzausschuss eingebunden.

Noch war zu diesem Zeitpunkt kein formaler Beschluss zum Bebauungsplan gefasst worden. Denn zunächst galt es, Klarheit über eine wichtige Voraussetzung zu schaffen: Wie teuer würde das neue Baugebiet für künftige Häuslebauer eigentlich werden? Im November 2018 setzten sich die Gremien der Gemeinde erstmals intensiver mit den Ankaufspreisen für das Bauerwartungsland Arfurter Berg auseinander, im Februar 2019 wurden die Überlegungen konkreter. Und grünes Licht für den Ankauf der Grundstücke gab das Gemeindeparlament im November 2019: 33 Euro pro Quadratmeter war der Marktflecken bereit zu zahlen, zehn Prozent mehr als ursprünglich vorgesehen. Ein Beschluss, der im Parlament auch auf Kritik stieß. Dennoch: Im Juni 2020 wurde die Kaufverträge mit den Grundstückseigentümern geschlossen.

Die Feldlerche schafft Probleme

Zuvor hatten Bauamt und Planungsbüro bereits einen weiteren wichtigen Schritt vollzogen: die Beteiligung von insgesamt 65 sogenannten "Trägern öffentlicher Belange" (TÖB). Die wichtigsten sind die Untere Wasserbehörde und Untere Naturschutzbehörde (Kreisverwaltung Limburg), das Regierungspräsidium Gießen, die Kirchen, die Flugsicherung, der Naturschutzbund (Nabu) und die Nachbarkommunen. Sie alle erhalten im Zuge des Planungsverfahrens Gelegenheit, sich zu dem Vorhaben zu äußern.

Oftmals handelt es sich dabei um einen rein formalen Akt - doch im Falle des Arfurter Berges tauchte ein Problem auf: Naturschützer äußerten Bedenken gegen das Baugebiet, weil der Arfurter Berg Lebensraum der Feldlerche ist, eine schützenswerte Vogelart. Die behördliche Auflage lautete: Eine Ausgleichfläche musste gefunden werden, um den Eingriff in die Natur zu kompensieren. Im November 2020 wurde das 2500 Quadratmeter große Ausgleichsgrundstück in der Nähe angekauft - nicht bevor das Für und Wider abgewogen worden war. Das eigentliche Bebauungsplanverfahren setzte die Gemeindevertretung schon vorher im Dezember 2019 mit dem sogenannten Aufstellungsbeschluss in Gang. Im Januar 2020 wurden die Bestimmungen des Bebauungsplans von dem Planungsbüro festgesetzt und dem Bauausschuss zur weiteren Beratung zugeleitet, während der die eingegangenen Bedenken und Anregungen geprüft und abgewogen wurden. Im Dezember 2020 war es so weit: Der Haupt- und Finanzausschuss gab den Bebauungsplan frei zur Offenlage. In dieser Zeit haben alle Bürgerinnen und Bürger der Gemeinde Villmar die Möglichkeit, ihre eigenen Bedenken und Anregungen vorzubringen. Sie fließen dann gegebenenfalls in die weiteren Beratungen ein.

Voraussichtlich im Sommer soll der Bebauungsplan von der Gemeindevertretung als Satzung beschlossen werden, so Buchhofer. Nach Unterschrift und Veröffentlichung ist der Bebauungsplan dann rechtskräftig, so dass das Neubaugebiet "Arfurter Berg" erschlossen und die Grundstücke verkauft werden können.

Bis dahin stehen noch einige Beratungsgänge in den gemeindlichen Gremien an: Die Anregungen und Bedenken der Offenlage werden zunächst im Bauausschuss abgewogen, der anschließend eine Beschlussempfehlung für das Gemeindeparlament ausspricht, das dann noch einmal abschließend zustimmen muss.

Bauleitplanverfahren

Ein reguläres Bauleitplanverfahren beginnt mit dem Aufstellungsbeschluss im Kommunalparlament, dem sich die Ausarbeitung des Planentwurfs anschließt. Es folgen die frühzeitige Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung. Die dabei eingehenden Anregungen und Bedenken fließen in den Entwurf des Bauleitplans ein. Danach werden erneut die Behörden beteiligt und der Plan öffentlich ausgelegt. Die nun eingehenden Stellungnahmen führen gegebenenfalls zu Änderungen oder Ergänzungen des Planentwurfs. Mit dem Satzungsbeschluss durch das Gemeindeparlament und der Veröffentlichung erlangt der Bebauungsplan Rechtskraft.

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