Gute Wohnlage

Bodenpreise: Richtwerte steigen um bis zu 42 Prozent an

  • Thomas Kopp
    VonThomas Kopp
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Die Bodenpreise in Bad Vilbel sind seit 2016 um bis zu 42 Prozent angestiegen. Was vor allem junge Familien vor hohe Hürden stellen dürfte. Dennoch bewertet die Zeitschrift „Capital“ Bad Vilbel als eine der zehn besten Wohnlagen in Hessen.

Es war zu erwarten: Die Bodenrichtwerte rund um den Ballungsraum Frankfurt steigen in Wohngebieten weiterhin deutlich an. Die Gutachterausschüsse des Main-Kinzig- und des Wetteraukreises haben jetzt rückwirkend zum Stichtag 1. Januar 2018 die Bodenrichtwerte für dieses und das kommende Jahr festgelegt. Die größte prozentuale Veränderung zum Jahr 2016 – dem jüngsten Gutachten – ist in Bad Vilbel zu verzeichnen, wo sich der Wert in besonders guten Wohnlagen um bis zu 42 Prozent erhöht hat.

Die große Nachfrage nach Baugrundstücken und die Bereitschaft der Käufer, auch stark gestiegene Preise zu zahlen, haben zu dieser Entwicklung geführt, erklärt die Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation. Das Amt für Bodenmanagement sitzt in Büdingen und gibt hessenweit Bodenrichtwerte heraus.

Diese können Interessierten eine Orientierung dazu geben, was ein unbebautes Grundstück oder der Boden eines bebauten Grundstücks wert ist. Da die Festlegungen nicht für einzelne Grundstücke, sondern jeweils für ganze Zonen getroffen werden, bewegt sich der Bodenwert in gewissen Spannen, da es auch in den Zonen unterschiedliche Lagequalitäten gibt.

Vier Preiskategorien

Nachgefragt sind demnach im Ballungsraum vor allem Grundstücke in guter Lage. Klaffen Angebot und Nachfrage jedoch auseinander, wie rund um Frankfurt der Fall, weichen die Käufer derzeit bevorzugt in die Städte Bad Vilbel, Hanau und Maintal aus. Die Infrastruktur dort sei gut, die Anbindung mit dem öffentlichen Nahverkehr an Frankfurt ebenso.

Die Tendenz steigender Bodenrichtwerte setzt sich entlang der Hauptverkehrsachsen fort. Leichte konjunkturelle Anstiege seien bei Wohnbauflächen im östlichen Main-Kinzig-Kreis und der östlichen Wetterau zu verzeichnen. In den Randlagen der Kreise in Richtung Vogelsberg und Spessart bewegten sich die Werte weitgehend auf dem Niveau der Vorjahre. Für Gewerbeflächen seien die Bodenrichtwertpreise seit 2016 hingegen fast stabil geblieben, leichte Anstiege gab es ausschließlich in verkehrstechnisch besonders gut erschlossenen Gewerbegebieten. Auch für landwirtschaftliche Flächen und Gartenland haben die Gutachter Richtwerte ermittelt.

Im Wetteraukreis wurde der durchschnittliche Anstieg der Bodenpreise in vier Bereiche aufgeteilt. Bad Vilbel, Karben und Rosbach fallen in die höchste Kategorie mit einem durchschnittlichen Anstieg von fast 21 Prozent. Im Main-Kinzig-Kreis fallen Niederdorfelden, Schöneck und Nidderau ebenfalls in diese höchste Kategorie.

Danach folgt ein Streifen, der sich von Butzbach über etwa Bad Nauheim und Friedberg bis nach Limeshain zieht. Hier wird die durchschnittliche Steigerung mit knapp 12,8 Prozent angegeben. Ein dritter Bereich zieht sich von Münzenberg ebenfalls in südöstlicher Richtung bis nach Büdingen. Hier wurden Wertsteigerungen von gut 11,9 Prozent errechnet. Einzig Hirzenhain, Gedern und Kefenrod bleiben im niedrigsten Sektor, der rund 6,5 Prozent höhere Preise auszeichnet. Im Durchschnitt für Wetterau und Main-Kinzig-Kreis zusammengefasst, ergibt sich ein Anstieg von rund 14 Prozent.

Die Zeitschrift „Capital“ hingegen führt Bad Vilbel trotz der Preissteigerungen unter den zehn beliebtesten Wohnlagen in Hessen auf, begleitet von illustrer Nachbarschaft wie etwa Königstein und Kronberg im Taunus. 14 Faktoren hat die Zeitschrift dafür bewertet, die auf Faktoren von Studien der Bertelsmann-Stiftung („Wegweiser Kommune“) und Wohnungsmarktdaten des Instituts iib Dr. Hettenbach beruhen. Dabei sind Kommunen mit mehr als 5000 Einwohnern berücksichtigt, allerdings keine Großstädte.

Tiefer in die Tasche greifen

Für Bad Vilbel prognostiziert die Studie von 2012 bis 2030 ein Wachstum von 5,7 Prozent. Das entspräche rund 2000 Neubürgern. Die Prognosen der Stadt aber fallen höher aus, rund 3500 Bürger werden hier wiederholt allein für den Quellenpark angegeben.

Von der Bevölkerung werden 25 Prozent als hochqualifiziert bezeichnet, was sich auch in der Kaufkraft pro Haushalt von 59 050 Euro pro Jahr niederschlägt. Doch müssen Bad Vilbeler und Zuzugswillige auch immer tiefer in die Tasche greifen, wenn sie ein Haus kaufen oder eine Wohnung mieten. Denn der Hauspreis ist seit 2013 um 41,6 Prozent angestiegen. Unter den genannten hessischen Top-Kommunen nur noch von Kronberg mit 45,8 Prozent übertroffen. Wohnungen kosten im Fünfjahresvergleich 33,3 Prozent mehr, hier ist Maintal mit 63,1 Prozent führend. Die Miete für eine Wohnung ist in Bad Vilbel um 12,7 Prozent gestiegen, die Stadt verzeichnet damit den viertgeringsten Anstieg der zehn genannten Kommunen. Hier liegt Idstein mit 19,2 Prozent an der Spitze.

Was auch Stadtwerke-Betriebsleiter und Stadtrat Klaus Minkel (CDU) anführt: „Wir liegen im Vergleich im Mehrjahreszeitraum sehr günstig, auch der regen Bautätigkeit geschuldet, wodurch der Mietermarkt in Bewegung bleibt.“ Doch wo bleiben Gering- und Mittelverdiener im Frankfurter Speckgürtel? Eine Frage, die vor allem SPD und Grüne immer wieder stellen.

Dazu sagt Minkel, dass der Bau der geplanten 73 Wohnungen in Dortelweil-West bevorsteht. Ein Drittel soll Geringverdienern, eines Mittelverdienern angeboten werden. Der Rest geht auf den freien Markt. Größere Wohnanlagen für kleine und mittlere Einkommen sowie anerkannte Flüchtlinge sollen auch im Berkersheimer Weg, am Massenheimer Friedhof und am Alt-Dortelweiler Friedhof entstehen. Diese Projekte befinden sich laut Minkel im Planfeststellungsverfahren. „Außerdem werden fünf kleine Bauplätze auf dem Heilsberg vergeben“, sagt Minkel weiter.

Das aber sei nicht alles: Denn Minkel spricht von rund 80 Reihenhaus-Bauplätzen in Dortelweil-West. Diese würden ausschließlich an Bürger vergeben. Somit wird kein Bauträger zwischengeschaltet, der beim späteren Verkauf der von ihm gebauten Häuser hohe Renditen erzielen kann. Die Plätze sollen „in Verbindung mit dem extrem günstigen Erbbaurechtsmodell“ vergeben werden.

Für SPD und Grüne hat Klaus Minkel dann noch eine Spitze parat: „Sie waren stets gegen die großen Baugebiete dieser Stadt. Wo wären wir mit denen gelandet?“

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