Studie

Pendeln rechnet sich - Analyse belegt die Vorteile des Hauskaufs im Umland

  • Thomas Kopp
    vonThomas Kopp
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Wohnen im Ballungsraum wird immer teurer. Doch lohnt es sich wirklich, raus aus der Stadt zu ziehen und dafür täglich zur Arbeit zu pendeln? Die Postbank zeigt in ihrem „Wohnatlas 2018“ auf, für welchen Zeitraum sich eine solche Überlegung rechnet. Doch die Analyse hat auch Schwächen.

Bad Vilbel bietet auch langfristig gute Bedingungen, wenn man sich für einen Immobilienkauf in der Quellenstadt entscheiden sollte und dafür tägliche Fahrten zum Arbeitsplatz etwa in Frankfurt in Kauf nimmt. Das ist das Ergebnis einer Untersuchung, die Experten im Auftrag der Postbank unter dem Titel „Wohnatlas 2018“ vorgestellt haben.

In Frankfurt haben die Quadratmeterpreise für Wohneigentum stark angezogen: 4501 Euro kostete laut der Untersuchung der Quadratmeter durchschnittlich im vergangenen Jahr. Im Umland liege der durchschnittliche Quadratmeterpreis mindestens 1400 Euro darunter. Wobei dies auf Bad Vilbel angesichts der Verkaufspreise im Quellenpark nur bedingt zutreffen dürfte. Zumal die Statistik nur einen durchschnittlichen Kaufpreis für die gesamte Wetterau aufzeigt. Der liegt demnach bei 2271 Euro pro umbauten Quadratmeter und einer Steigerung zum Vorjahr um 6,3 Prozent.

Dem stehen die jüngsten Veröffentlichungen des Wetterau- und Main-Kinzig-Kreises zu den Bodenrichtwerten gegenüber. Demnach stiegen die Bodenpreise in Bad Vilbel in den vergangenen beiden Jahren um bis zu 42 Prozent an. Auch der Hauskauf liegt in diesem Bereich. Bei Wohnungen werden im Fünfjahresvergleich 33,3 Prozent mehr angegeben.

Dieser Schwäche im Wohnatlas ist sich Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann vom Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), verantwortlich für die Studie, bewusst. Zahlen für die einzelnen Kommunen der Wetterau lägen nicht vor. Wer für Bad Vilbel seine eigene Berechnung anstellen wolle, müsse den entsprechenden Kaufpreis in Relation zum ermittelten Kreis-Durchschnittswert setzen und komme so auf die Zeitspanne, nach der der Kaufpreisvorteil durch das Pendeln zum und vom Arbeitsplatz aufgefressen wird. „Die Untersuchung soll Anhaltspunkte liefern. Individuell muss jeder Käufer seine eigene Situation berücksichtigen“, sagt Nitt-Drießelmann. So etwa auch, ob beim Kauf einer gebrauchten Immobilie eine Reparatur oder eine Sanierung in absehbarer Zeit anstehen.

Dies alles müsse in die Ermittlung des Kaufpreises pro Quadratmeter einbezogen werden. Nimmt man dementsprechend für den Erwerb einer Immobilie in Bad Vilbel den doppelten Wetterauer Durchschnittswert (dann 4542 Euro pro umbauter Quadratmeter) an, reduzieren sich die vorteilhaften Jahre entsprechend um die Hälfte. Viele Kaufinteressierte zögen wegen der günstigeren Immobilienpreise das Pendeln in Erwägung. „Nicht vergessen werden sollte dabei allerdings, dass längere Arbeitswege auch Kosten verursachen, die ein ganzes Berufsleben lang anfallen und sich summieren“, schildert Volker Schrödel, Direktor des Filialgebietes Frankfurt bei Postbank Immobilien. Verglichen wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung inklusive Notargebühren und Grunderwerbssteuer in der Main-Metropole und in den Umlandkreisen. Die günstigsten Ergebnisse ergab die Analyse für Offenbach: Dort hat der Kaufpreisvorteil bei täglicher Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel für den Arbeitsweg 47,7 Jahre Bestand, bei täglicher Fahrt mit dem Auto reduziert sich diese Zeitspanne auf 22,9 Jahre.

Blickt man auf Bad Vilbel, zeigen sich etwas längere Pendelstrecken. Dementsprechend ist der Kaufpreisvorteil nach 37 Jahren dahin. Wer die Strecke täglich mit dem Auto bewältigt, hat die Preisdifferenz schon nach 22,6 Jahren verfahren.

Dann zogen die HWWI-Experten die Kosten für die Fahrkarte für Bus und Bahn beziehungsweise für das Auto (inklusive Benzin, Anschaffung, laufende Kosten) heran. Andererseits wurde der zusätzliche Zeitaufwand für den Umlandbewohner mit dem durchschnittlichen Bruttostundenlohn in der Metropole im Jahr 2017 (33,69 Euro je Stunde) veranschlagt.

Für Bad Vilbel ergibt sich eine mittlere Entfernung von 16 Kilometern zum Arbeitsplatz in Frankfurt. Mit dem ÖPNV ist der in 16 Minuten erreichbar, mit dem Auto in 20. Daraus ergeben sich die bereits genannten Jahre, nach denen ein Kauf direkt in Frankfurt günstiger gewesen wäre.

Als Vergleich wird Friedberg genannt. Dort sind es 33 Kilometer, die Fahrtzeit mit dem ÖPNV beträgt 28 Minuten, mit dem Auto 35. Bereits nach 20,7 Jahren mit dem ÖPNV ist der Kaufpreisvorteil einer Immobilie in Friedberg dahin, beim Autopendeln sind es nur 12,2 Jahre. Negativer Spitzenreiter im untersuchten Gebiet ist Gelnhausen. Hier ist der Kaufpreisvorteil bereits nach 8,9 Jahren Autopendeln dahin. Aufgrund der hohen Immobilienpreise zeigt die Statistik auch für Bad Homburg keinen guten Wert auf. 18,2 Jahre mit der Bahn und 14,9 Jahre mit dem Auto fressen den preislichen Vorteil gegenüber eines Kaufs in Frankfurt auf.

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