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Die neue Grundsteuer

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Von: Sabrina Dämon

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Wie groß ist das Grundstück? Wie groß die bebaute Fläche? Und wie wird es genutzt? Zu Wohnzwecken oder gewerblich? Diese und weitere Auskünfte müssen Grundstückseigentümer bald dem Finanzamt zukommen lassen. FOTO: IMAGO © Imago Sportfotodienst GmbH

Ab 2025 wird es eine neue Grundsteuer geben. Damit die neuen Werte berechnet werden können, müssen alle Eigentümer eine Erklärung abgeben. Die Hintergründe erklärt Steuerfachmann Bastian Langbein aus Friedberg.

Grundstückseigentümer bekommen Post vom Finanzamt. Darin werden sie aufgefordert, eine Erklärung zur Grundsteuer abzugeben - also Daten rund um ihr Eigentum. Hintergrund ist die Grundsteuerreform. Nach dieser werden alle Grundstücke in Deutschland neu berechnet, in der Folge wird sich die Höhe der Grundsteuer verändern. Der angehende Friedberger Steuerberater in der Kanzlei Roufs und Kollegen, Bastian Langbein, erklärt die Hintergründe und gibt einen Ausblick, was auf Grundstückseigentümer zukommt.

?Was ist die Grundsteuerreform?

Hintergrund der Grundsteuerreform ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018, erklärt Langbein. Die Richter hatten die aktuell gültige Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt. Warum? Die letzte Feststellung des sogenannten Einheitswertes (die Grundlage der Grundsteuerberechnung) erfolgte im Jahr 1964. In den neuen Bundesländern geht die Berechnung sogar auf das Jahr 1935 zurück. Aufgrund des Alters sei keine gerechte Verteilung bzw. Bemessung möglich gewesen, urteilte das Gericht - weswegen die Grundsteuer verfassungswidrig sei. Die Konsequenz aus dem Urteil ist die Grundsteuerreform (nach dem im November 2019 verabschiedeten Grundsteuer-Reformgesetz). Nach dieser sollen alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. So sollen bspw. Grundstücke in guter Lage höher versteuert werden als in schlechter Lage, erklärt Langbein. Aber: Das Gesamtaufkommen soll nicht verändert werden. »Ziel ist eine gerechtere Verteilung.«

?Wie geht es weiter?

Zur Feststellung des neuen Einheitswertes gibt es verschiedene Modelle: Die meisten Bundesländer wenden das Bundesmodell an, sagt Langbein. Hessen wendet jedoch ein anderes Modell an (das sog. Flächen-Faktor-Verfahren). Um den neuen Einheitswert festzustellen, müssen alle Grundstückseigentümer eine Grundsteuererklärung abgeben. Die neue Grundsteuer muss dann ab 2025 bezahlt werden.

?Wann, wie und wo kann man die Grundsteuererklärung abgeben?

In Hessen sind drei Millionen Grundstücke betroffen, die alle neu bewertet werden. Ob Grundstück oder Eigentumswohnung - die Abgabe der Grundsteuererklärung ist verpflichtend und muss elektronisch erfolgen. Ausnahmen, sagt Langbein, müssen abgeklärt werden - »nur bei besonderer Härte und auf Antrag«: Wenn jemand zum Beispiel keinen Zugriff auf einen Computer hat.

Ab dem 1. Juli stehen Eigentümern die digitalen Vordrucke in der Software Elster zur Verfügung. Was ein wenig umständlich ist, wie Langbein sagt: über die Zwei-Faktor-Authentifizierung. »Die Anmeldung kann deswegen bis zu zwei Wochen oder mehr in Anspruch nehmen.« Die Abgabefrist der Grundsteuererklärung ist der 31. Oktober.

?Wie sieht das Formular zur Grundsteuererklärung aus?

Die Angaben, die Eigentümer machen müssen, beziehen sich auf die Grundstücke an sich - bspw. Lage und Größe, ob es bebaut oder unbebaut ist. Oder wie die Eigentumsverhältnisse sind (bspw. Alleineigentum oder Erbengemeinschaft). Zudem muss Auskunft über die Nutzungsart gegeben werden (eigene Wohnzwecke, eigengewerbliche Nutzung, vermietet, usw.).

?Was wird sich ändern?

Die neue Grundsteuer soll ab 2025 gezahlt werden. Insgesamt sollen die Einnahmen des Staates durch die Grundsteuer gleich bleiben - doch die Verteilung der Abgaben der Eigentümer ändert sich. So werden künftig manche mehr, manche weniger zahlen müssen. Wer mit welchen Abgaben zu rechnen hat, sei noch nicht absehbar, sagt Langbein. Mieter sind ebenfalls betroffen: Denn Eigentümer können die Grundsteuer auf die Nebenkosten umlegen. Ein Mieter muss allerdings im Vorfeld nichts tun, die Erklärung wird vom Eigentümer abgegeben.

Was auch neu ist: Künftig soll es die Grundsteuer C geben.

?Was ist die Grundsteuer C?

»Die neue Grundsteuer C greift bei baureifen Grundstücken, die als Spekulationsobjekte gehalten werden«, sagt Langbein. Also zum Beispiel unbebaute Bauplätze in Ortsmitte. Der höhere Hebesatz solle als Bauanreiz dienen - gerade in Zeiten, in denen Wohnraum gebraucht werde. Eine solche Steuer gab es in den frühen 60er Jahren in der Bundesrepublik, die sog. Baulandsteuer. Ziel war auch damals, Bodenspekulationen zu verhindern. Zudem erhoffte man sich, Baulücken zu schließen. Die Steuer wurde 1963 aufgehoben.

?Gibt es Hilfe bei der Abgabe der Grundsteuererklärung?

Ja, sagt Langbein. Im Internet gibt es Checklisten und Vorerfassungsbögen - »sie sollen helfen, die Unterlagen zusammenzustellen.« Und: »Wir helfen gerne weiter.«

INFO:

Für die Berechnung der neuen Grundsteuer B gibt es unterschiedliche Modelle. Die meisten Bundesländer wenden das Bundesmodell an, einige haben aber eine Sonderregelung. So auch Hessen. Hier wird das sog. Flächen-Faktor-Verfahren angewendet. Dabei handele es sich um eine einfachere Variante, erklärt Bastian Langbein. Nach dieser wird ein Flächenwert ermittelt, der mit einem Faktor multipliziert wird: »Je besser die Lage, umso höher.« Dieser Faktor ermittelt sich aus den durchschnittlichen Bodenrichtwerten der Gemeinden. Anhand dieser Ergebnisse wird der Grundsteuermessbetrag festgelegt. Elf Länder übernehmen das Bundesmodell. Hessen, Niedersachsen, Hamburg und Bayern wenden das Flächen-Model an, Baden-Württemberg das sog. Bodenwertmodell. Wer bspw. in Hessen im eigenen Haus wohnt und ein Grundstück in Thüringen hat, muss zwei Erklärungen abgeben. Für Hessen nach Flächen-Faktor-Verfahren, für Thüringen nach Bundesmodell.

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