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Antkowiak: »Risiken des Erstzugriffs wären nicht abschätzbar«

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Von: Jürgen Wagner

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Neuer Startschuss für die Kasernenentwicklung: Als »STVO«, die hier für den Weg zur Not-Erstaufnahme des Landes gilt, entpuppt sich der Erstzugriff, nämlch als »Stadtentwicklungs-Verzögerungs-Option«. © Nicole Merz

Abkehr vom Erstzugriff: Was sind aus Sicht der Stadt Friedberg die Vorteile des Bietermodells bei der Kasernenentwicklung? Bürgermeister und Bauamtsleiter antworten.

Herr Antkowiak, der Erstzugriff ist verworfen, die Stadt wird die Kaserne auf dem Weg des Bieterverfahrens entwickeln. Was sind aus Ihrer Sicht die Vorteile dieses Modells?

Dirk Antkowiak: Der größte Vorteil ist, dass wir mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) eine erfahrene und kompetente Partnerin gewinnen, die das Vergabeverfahren der Fläche gemeinsam mit uns bewältigt. Durch diese Zusammenarbeit möchten wir eine zusätzliche Beschleunigung der Kasernenkonversion erreichen.

Tobias Brandt: Hinzu kommt, dass wir die Risiken für die Stadt minimal halten und dabei unsere städtebaulichen Ziele mit ins Vergabeverfahren einbringen können. Durch die Kooperation mit der BImA können wir uns vollends auf die städtischen Ziele konzentrieren. Diese werden in einem städtebaulichen Vertrag festgehalten. Die potenziellen Entwickler der Fläche wissen somit von Beginn an, was die Stadt möchte und wovon sie auch nicht abweichen wird.

Kritisiert wurde, es gebe viele offene Fragen, die Entscheidung zwischen den beiden Modellen sei nicht ausführlich genug diskutiert worden.

Antkowiak: Das kann ich nicht bestätigen. Im Gegenteil, die BImA selbst hat die verschiedenen Modelle in mehreren Ausschusssitzungen (z. B. März 2019) vorgestellt. Auch hat das Amt für Stadtentwicklung gemeinsam mit der BImA bei inoffiziellen Treffen mit den Faktionsvorsitzenden (sog. »Kamingespräche«) sämtliche Fraktionen über die Pläne informiert. Bei den Gesprächen wurde offen kommuniziert, was geplant ist und auf Informationswünsche eingegangen; beispielsweise eine objektive Gegenüberstellung der beiden Verwertungsmethoden Erstzugriff und Markterkundungsverfahren. Auch wurden die beiden Verwertungsmethoden juristisch durch eine Anwaltskanzlei überprüft.

Kritisiert wurde auch, dass die Stadt auf viel Geld verzichte, dass sie beim Erstzugriff einnehmen könnte.

Brandt: Im Grunde genommen ist das Wichtigste an der Entwicklung des Kasernengeländes, dass diese 74 Hektar Fläche endlich der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Ziel ist, eine hohe städtebauliche, landschaftsplanerische und gestalterische Qualität zu schaffen, durch die ein neues Stadtquartier mit einer hohen Aufenthaltsqualität entsteht. Allein die hierfür anzusetzenden Planungs- und Maßnahmenkosten würden bereits viele öffentliche Gelder in Anspruch nehmen.

Antkowiak: Im Erstzugriff müsste die Stadt Friedberg das finanzieren oder durch die Entwickler realisieren lassen. Hinzu kommen Risiken, die zum Zeitpunkt des Kaufs der Fläche nie zu 100 Prozent absehbar sind, z.B. Altlasten oder das Vermarktungsrisiko. Zusammengefasst lässt sich sagen, dass die Stadt Friedberg zu Beginn auf jeden Fall sehr hohe Kosten stemmen müsste, die sich unter Umständen erst über einen Zeitraum von mehreren Jahren bis hin zu einem Jahrzehnt vielleicht ausgezahlt hätten. Und das »Vielleicht« ist hier entscheidend, da wir im Sinne unserer Bürger handeln sollen und müssen.

Weiterer Kritikpunkt: Die Stadt gebe die planerische Hoheit ab, könne ihre ISEK-Ziele nicht mehr verfolgen, die städtebaulichen Verträge mit den Investoren seien kein Druckmittel.

Brandt: Zu allererst möchte ich zwei Sachen klarstellen: Das ISEK hat mehr Ziele als »nur« die Kaserne. Die Kasernenentwicklung ist Teil des ISEKs. Dementsprechend möchte ich darum bitten, dass hier keine Angst aufgebaut wird, dass wir dieses gute Konzept für die Stadtentwicklung nicht abschreiben. Es laufen bereits Projekte des ISEK-Konzeptes an und die laufen völlig unabhängig von der Kasernenentwicklung. Zum zweiten: Die Planungshoheit der Kommunen ist durch Grundgesetz und Baugesetzbuch gesichert. Was bedeutet, dass die Stadt Friedberg das nicht abgeben kann bzw. darf. Dementsprechend kann Baurecht in Form eines Bebauungsplans nur über eine Entscheidung der Gremien geschaffen werden. Um unsere Ziele bei der Entwicklung der Kaserne bestmöglich im städtebaulichen Vertrag festzuhalten, werden wir uns Hilfe von Experten holen, damit der Vertrag eben kein »zahnloser Tiger« ist.

Welche Qualität hat so ein städtebaulicher Vertrag?

Brandt: Klar gibt es rechtliche Grenzen, durch die wir als Stadt nicht alles vom künftigen Entwickler fordern können. Das wären z. B. der Bau einer neuen Stadthalle oder ein neuer Sportplatz. Grundsätzlich können wir sehr weite Regelungen treffen, Fristen und sogar Bürgschaften oder Vertragsstrafen festlegen. Wodurch wir schon ein gewisses Druckmittel haben.

Sie sagen, der städtebauliche Vertrag werde zu einer wichtigen Stellschrauben für die Entwicklung des Kasernenareals.

Brandt: Ja, aber dabei ist zu beachten, dass für einen möglichen Abschluss des Kaufvertrags über das Kasernengebiet mit der BImA der erfolgreiche Abschluss des städtebaulichen Vertrags mit der Stadt Friedberg eine zwingende Voraussetzung ist. Wer sich nicht bereit erklärt, die im Vertrag festgelegten Ziele der Stadt zu akzeptieren, wird die Kaserne nicht erwerben können.

Beim Erstzugriff, wurde kritisiert, könne die Stadt mehr Sozialen Wohnungsbau schaffen.

Antkowiak: Das ist so nicht korrekt. In der Markterkundung sowie im Erstzugriff wird eine Quote für sozialen/bezahlbaren Wohnungsbau vorgegeben. Diese ist noch in den Gremien zu diskutieren und abzustimmen. Die Quote wird dann im städtebaulichen Vertrag fixiert.

Aus den Unterlagen geht hervor, dass das Stadtbauamt schon 2016 vor dem Erstzugriff warnte und sich für das Bieterverfahren aussprach. Der Magistrat hat sich damals, wie später das Stadtparlament, dennoch für den Erstzugriff entschieden. Sie waren damals ehrenamtliches Magistratsmitglied. Lag Ihnen die Einschätzung des Stadtbauamtes damals nicht vor?

Antkowiak: Die Gremien wurden im März 2019 von der BImA über beide Entwicklungsmethoden informiert. Die Änderung der Vorgehensweise kommt durch die geänderten Rahmenbedingungen und das zusätzliche Wissen, das wir in den letzten Jahren gewinnen konnten. Dieser Vergleich, und damit die verbundenen Risiken, lag uns zu den Entscheidungen 2015/2016 nicht vor.

Acht Jahre lang tat sich nicht viel, jetzt die Kehrtwende. Was wurde denn in dieser langen Zeit verhandelt, was so lange gedauert hat?

Antkowiak: Vor meiner Amtszeit war die Verwaltung damit beauftragt, den vorgezogenen Erstzugriff für eine Teilfläche vorzubereiten. Das Team hat viel Zeit investiert, die für den eigentlichen Erstzugriff nicht mehr vorhanden war. Das Projekt wurde dann im November 2017 seitens der Gremien eingedampft. In meinen mittlerweile 4,5-jährigen Tätigkeit haben wir die Zusammenarbeit mit der Baulandoffensive Hessen (BOH) aufgenommen. Ein belastbares städtebauliches Konzept entstand, Grundlage für die nächsten Schritte. Was mir in dieser Zeit besonders wichtig war, ist die Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger. Das war ursprünglich als Vor-Ort-Veranstaltung geplant, dann kam die Covid-19-Pandemie und das Team hat unwahrscheinlich schnell ein Online-Format erstellt. Die Beteiligung der Bürger war hoch, weswegen das Team im Nachgang einige Zeit für die Prüfung sämtlicher Eingaben investierte. Jeder Eintrag wurde und wird gewürdigt. Im Verlauf der weiteren Gespräche mit der BImA hat sich herausgestellt, dass das Risiko für die Stadt, in finanzieller wie rechtlicher Hinsicht, sehr groß ist. Deshalb wurde die Markterkundung als bestmögliche Option für die Stadt Friedberg betrachtet und den Fraktionen vorgestellt.

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