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Eine Industriebrache macht Platz für Wohnraum, so seit 2015 im Neubaugebiet Ziegelei in Massenheim.

Konfliktpotenzial

Mit Steuern gegen Spekulanten

Bei all den Bekanntgaben um Ministerämter in der Bundesregierung oder Personaldebatten in den Parteien gerät das schon länger vorliegende Koalitionspapier zwischen SPD und CDU und deren Zielsetzungen immer mehr ins Hintertreffen. Doch gibt es darin Passagen mit reichlich Konfliktpotenzial, so etwa bei der geplanten Grundsteuer C. In Bad Vilbel und Karben sehen die Stadtplaner das Konzept als nicht zukunftsweisend an.

Fünf Monate ist es bereits her, dass die Bürger mit ihrer Stimmenabgabe bei der Bundestagswahl für das neue Kräfteverhältnis der Parteien auf Bundesebene gesorgt haben. Nachdem es nun zu einer Großen Koalition kommen wird, gerät auch das Koalitionspapier wieder in den Vordergrund. In dem 177 Seiten starken Verhandlungsergebnis dreht sich eines der Kapitel um die Weiterentwicklung der Städte und damit zusammenhängend dem Wohnungsbau.

Danach müssen sich die Eigentümer von baureifen Grundstücken auf eine höhere Steuerlast einstellen. Geplant ist eine sogenannte Grundsteuer C, um Bauland so zu verteuern, dass es schneller in den knappen Markt kommt. „Wir werden nach einer verfassungsrechtlichen Prüfung den Kommunen durch Schaffung der rechtlichen Grundlagen die Möglichkeit einräumen, die Baulandmobilisierung durch steuerliche Maßnahmen zu verbessern“, heißt es im Koalitionsvertrag. Weiter steht dort: „Durch die Einführung einer Grundsteuer C ermöglichen wir den Städten und Gemeinden die Möglichkeit, die Verfügbarmachung von Grundstücken für Wohnzwecke zu verbessern.“

Um Spekulation mit begehrtem Bauland vor allem in Innenstädten einzudämmen, soll die Steuer eingeführt werden. Nicht genutzte Baugrundstücke werden dann mit höheren Abgaben belegt als bebautes Land. Auch den Spekulationen mit Ackerland durch nicht landwirtschaftlich orientierte Investoren sowie dem zunehmenden Flächenverbrauch soll ein Riegel vorgeschoben werden. Ackerland soll dadurch in landwirtschaftlichen Händen bleiben.

Ob diese Rechnung allerdings aufgeht, ist sehr zweifelhaft. Denn eine derartige Steuer gab es bereits in den frühen 1960er-Jahren und wurde nach nur zwei Jahren wegen Erfolglosigkeit zurückgezogen. Sie habe nicht zu einem höheren Angebot von Bauland geführt, sondern lediglich die Preise in die Höhe getrieben.

„Um zu einem angemessenen Ergebnis zu kommen, müssten die Hebesätze für unbebaute Grundstücke dann doppelt oder dreifach so hoch liegen wie die Grundsteuer für bebaute Grundstücke, also bei Hebesätzen zwischen 1000 und 2000 Prozentpunkten“, rätselt Karbens Ex-Stadtrat Otmar Stein (CDU). Und auch dann wäre nicht sichergestellt, dass Spekulation mit Grundstücken unterbliebe, denn im Zweifel könne die höhere Steuer auf den späteren Verkaufspreis umgelegt werden. Für Karben komme diese Besteuerung wohl nicht zum Tragen. „Ich kenne jedenfalls kein baureifes Grundstück, bei dem die Eigentümer abwarten und auf höhere Preise hoffen“, so Stein.

Ähnlich sieht dies auch Bad Vilbels Baudezernent und Erster Stadtrat Sebastian Wysocki (CDU): „Wir haben erst vor kurzem die letzte Baulücke auf der Frankfurter Straße geschlossen, und zumindest im Innenstadtbereich gibt es für solch eine Sonderbesteuerung keinen Bedarf.“ Beide Städte gehen wie die meisten Kommunen im Rhein-Main-Gebiet bei der Entwicklung von Neubaugebieten seit längerem schon denselben Weg. Sie kaufen als Kommune Brachflächen auf, lassen sie erschließen und veräußern sie dann an einen Bauträger weiter. So ist sichergestellt, dass keine Baulücken entstehen und die Städte sich weiter entwickeln. Grundstückseigentümer, die da nicht mitziehen, bleiben dann auf ihrem Brachland sitzen, ohne Chance, dass ihr Land im Zuge der Entwicklung ebenfalls zu Bauland wird.

Ähnlich skeptisch steht dem Gesetzesvorhaben Philipp Deschermeier, Immobilienexperte am Institut für Wohnen und Umwelt in Darmstadt, gegenüber. Ihm erschließe sich nicht, wie man mit dieser Steuer Spekulation angehen wolle. Denn dort, wo wirklich spekuliert werde, also in Berlin und anderen Metropolen, seien im großen Maßstab Großinvestoren engagiert.

Dort sei Bauland auch sehr knapp, was die hohen Preise bedinge. Er glaube nicht, dass sich eine solche Steuer gegen Wertsteigerungen durchsetzen könne. Sinnvoller wäre es aus seiner Sicht, das Baurecht mit einem Verfallsdatum zu versehen, um so Druck auszuüben. Denn Land ohne Baurecht fällt im Wert. Auch vom Hessischen Städtetag kommt mittlerweile Entwarnung. In einer Mitteilung an alle hessischen Kommunen heißt es, dass die Steuer erst noch juristisch überprüft werden müsse. Im Übrigen beschäftige sich auch das Verfassungsgericht momentan mit der Grundsteuer.

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