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Wer ein Haus besitzt und dieses vermieten möchte, sollte sich vorher genau über die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern informieren.

Nebenjob Vermieter – das sollten private Vermieter beachten

Wer eine Immobilie kauft und diese ganz oder teilweise vermietet, hat eine lukrative Einnahmequelle. Auf den ersten Blick scheint das Vermieterdasein angenehm.

Immerhin kommen jeden Monat Mietzahlungen auf das Konto, die durchaus dafür genutzt werden können, den Immobilienkredit abzuzahlen. Tatsächlich ist das Leben als Vermieter nicht allzu leicht. Jeder Vermieter trägt Verantwortung und muss die Mietimmobilie in Schuss halten. Dieser Artikel zeigt, auf was Vermieter achten müssen.

Miethöhe beachten

Viele Eigentümer, die sich zum ersten Mal mit der Vermietung beschäftigen, schätzen ihre Immobilie als besonders hochwertig ein und erwarten, dass auch andere, in diesem Fall die Mieter, dies so sehen. Das Problem ist, dass die Eigeneinschätzung und der tatsächliche Mietwert oft auseinandergehen. Daher sollten Vermieter einen Blick in den örtlichen Mietspiegel werfen, sofern ein Mietspiegel vorhanden ist. Dieser setzt folgende Kriterien für die Einschätzung des Mietwertes an:

  • Lage – es gibt in Deutschland keine einheitlichen Mietpreise. Das heißt, dass eine Immobilie in Bremen trotz gleicher Voraussetzungen anders bewertet wird, als eine, die sich in München befindet. Daher müssen Vermieter zuerst einmal schauen, wie die Mietpreise in ihrer Stadt und im jeweiligen Stadtteil durchschnittlich ausfallen.
  • Ausstattung – auch die Ausstattung entscheidet über den Preis. Wer eine top renovierte, nach den modernsten Standards gedämmte und ausgestattete Wohnung vermietet, darf eine wesentlich höhere Kaltmiete veranschlagen, als ein Vermieter, der eine zwar solide, doch etwas in die Jahre gekommene Wohnung gleicher Größe besitzt.
  • Besonderheiten – ist die Immobilie teilweise bewohnt und wird nun nach dem Kauf renoviert und teils neu vermietet, kann ein Vermieter die Altmieten nur anhand der gesetzlichen Vorschriften anpassen. Und auch die Neuvermietung muss sich am Mietspiegel beziehungsweise am Markt orientieren.

Für Laien ist es nicht einfach, eine angemessene Miete anzusetzen – vor allem, wenn sich die Wohnung in einer Stadt ohne offiziellen Mietspiegel befindet. In diesem Fall sollten Vermieter nach ähnlichen Wohnungen in Immobilienportalen recherchieren und die Mietpreise vergleichen. Wer sich unsicher ist, sollte einen Termin mit einem Makler vereinbaren und sich beraten lassen. Häufig hilft es, die Berechnung der Kaltmiete von einem Profi durchführen zu lassen. Nebenkosten wie Heizung, Wasser, die Gebäude- und Versicherungsumlagen werden auf die Grundmiete addiert.

Rechte der Mieter beachten

Vermieter befinden sich in einer schwierigen Lage: Sie sind zwar Eigentümer der Immobilie, aber nicht mehr im Besitz der vermieteten Wohnung. Mit der Vermietung gibt ein Eigentümer bestimmte Rechte an den Mieter ab. Grundsätzlich gilt:

  • Betreten – Vermieter dürfen ihre vermietete Wohnung nicht ohne Absprache und Erlaubnis betreten, denn mit der Vermietung haben sie das Hausrecht an den Mieter abgegeben. Es steht ihnen lediglich ein Besichtigungs- oder Zutrittsrecht zu, um die Wohnung Nachmietern zu zeigen oder um Reparaturen durchzuführen. Doch auch diese Termine müssen mindestens einen Tag vorher mit dem Mieter abgesprochen sein.
  • Schäden – Vermieter sind verpflichtet, die Wohnung instand zu halten, sodass sie dem vertragsgemäßen Zustand entspricht. Wurde im Mietvertrag die Kleinreparaturklausel korrekt vereinbart, können Vermieter Kleinreparaturen bis zu einer bestimmten Höhe auf den Mieter abwälzen. Darunter fallen beispielsweise tropfende Wasserhähne, defekte Duschköpfe, kaputte Lichtschalter, Steckdosen und andere Dinge, die der Mieter häufig nutzt. Größere Schäden, beispielsweise an Heizung, Warmwasseranlage/Boiler oder an den Fenstern, muss der Vermieter aus eigener Tasche beheben lassen.
  • Renovierungen – Mit der Schönheitsreparaturklausel können Vermieter bestimmte Renovierungsarbeiten an den Mieter abgeben. Doch hier gibt es viele Einschränkungen: Beispielsweise sind Klauseln, nach denen der Mieter in einem bestimmten zeitlichen Turnus oder immer bei Auszug renovieren muss, ungültig. Auch ist dem Vermieter nicht erlaubt, Wandfarben vorzugeben. Streicht der Mieter die Wohnung in grellen Farben oder auffälligen Mustern, darf der Vermieter nur verlangen, dass die Wohnung bei Auszug in einer neutralen Farbe übergeben wird.

Streitthema Wohnungskündigungen

Möchte der Vermieter den Mietvertrag aufkündigen, kommt es häufig zu Streit, der nicht selten vor Gericht landet. Allgemein gilt:

  • Kündigung – der Mieter darf jederzeit mit der vertraglich festgesetzten Frist von maximal drei Monaten kündigen. Alte Verträge, in denen noch Staffelfristen stehen, die für Mieter bei langer Mietdauer Kündigungsfristen von einem Jahr bedeuten, sind diesbezüglich ungültig. Auch hier gilt die gesetzliche Frist von drei Monaten.
  • Kündigung Vermieter – Handelt es sich nicht um einen zeitlich befristeten Vertrag, können Vermieter die Wohnung nur unter besonderen Umständen kündigen:
  • Eigenbedarf – Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung selbst oder für nahe Angehörige wie Kinder, Enkel, Eltern oder Großeltern braucht. Der Eigenbedarf muss allerdings nachweisbar sein. Beispiel: Lebt der 90-jährige Eigentümer in einer Dachgeschosswohnung ohne Aufzug und geeignete Mittel und meldet Eigenbedarf für seine Erdgeschosswohnung an, stehen seine Chancen vor Gericht gut.
  • Fristlose Kündigung – Vermieter können den Vertrag nur fristlos kündigen, wenn der Mieter grob gegen die Regeln verstößt. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Mieter beispielsweise seine Miete mindestens zwei Monate hintereinander nicht oder nicht vollständig zahlt, ständig und nachhaltig den Hausfrieden stört, die Wohnung vernachlässigt und gefährdet, ungefragt Dritte in seiner Wohnung hausen lässt oder ein publikumsstarkes Gewerbe betreibt.

Fazit - Pflichten beachten

Immobilienbesitzer sollten nie eine Immobilienfinanzierung allein auf die Füße einer Vermietung stellen, da dies viel zu unsicher ist. Eine weitere Geldeinnahmequelle ist auf jeden Fall nötig, gerade im Hinblick darauf, dass immer auch das Risiko des Mietausfalls besteht. Dennoch können Vermieter mit der Immobilienvermietung eine angenehme Mehreinnahme erzielen. Voraussetzung ist, dass sie den Mieter gut auswählen und sich über das Mietrecht im Klaren sind.

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