Der Traum von den eigenen vier Wänden ist heute für viele Menschen aufgrund niedriger Zinsen möglich - doch wie lange noch? Es gibt bereits Anzeichen für erste Zinssteigerungen.
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Der Traum von den eigenen vier Wänden ist heute für viele Menschen aufgrund niedriger Zinsen möglich - doch wie lange noch? Es gibt bereits Anzeichen für erste Zinssteigerungen.

Trendwende bei Bauzinsen - Das sollten Kreditnehmer wissen

Wer bauen will, kann seit Jahren auf niedrige Zinsen setzen. Unter dem Eindruck der zurückliegenden Geldpolitik der EZB sind die Sollzinsen für Baugeld sehr deutlich gesunken.

In den Zinsstatistiken der Bundesbank hat sich diese Entwicklung sehr nachhaltig niedergeschlagen. Aus Sicht vieler Bauherren, die sich erst 2018 überlagt haben, im kommenden Jahr zum Eigentümer zu werden, könnten die Zinsen auf diesem niedrigen Niveau natürlich gern verharren. Schließlich schlägt sich jeder Ausschlag der Zinsen um 0,2 Prozent oder 0,3 Prozent gleich in mehreren tausend Euro nieder. Bisher ist der große Zinsspruch beim Baugeld ausgeblieben.

Die EZB hält an einer Politik der Anleihekäufe und des billigen Geldes fest. Dank der Unsicherheit, welche in der globalen Wirtschaft zu suchen ist, nutzen viele Anleger nach wie vor auch Staatsanleihen als sicheren Hafen. Solange solche Rahmenbedingungen gelten, ist ein Anstieg der Bauzinsen eher unwahrscheinlich. Allerdings reicht schon der Blick über den großen Teich, um zu erkennen, dass diese Entwicklung nicht dauerhaft sein kann. Gerade die steigende Inflationsrate wäre eigentlich ein Hinweis für eine baldige Zinswende. Wie sollten sich angehende Bauherren und Immobilienkäufer darauf vorbereiten.

Wie haben sich die Bauzinsen zuletzt entwickelt?

Die Entwicklung der Bauzinsen ist in den letzten 12 Monaten von einem kontinuierlichen Auf und Ab geprägt gewesen. So bewegten sich:

  • Zinsen für 15 Jahre Zinsbindung zwischen 1,65 Prozent und 1,33 Prozent
  • Zinsen für 10 Jahre Zinsbindung zwischen 1,25 Prozent und 0,88 Prozent
  • Zinsen für 5 Jahre Zinsbindung zwischen 0,93 Prozent und 0,51Prozent.

Die Schwankungen zeigen eines – Bauzinsen hängen nicht direkt mit dem Leitzinsniveau der EZB zusammen. Vielmehr ist der Blick Richtung Pfandbriefe und Staatsanleihen maßgebend.

Besonders die Pfandbriefkurve gibt bei den Baufinanzierungen den Ton an. Der Grund: Banken verschaffen sich am Pfandbriefmarkt Liquidität. Diese Refinanzierungsmaßnahme gibt damit den Ton bzw. die Richtung für die Entwicklung der Bauzinsen an.

Hintergrund: Solange sich Anleger – etwa aufgrund der angespannten wirtschaftspolitischen Lage – für die Pfandbriefe und Bundesanleihen interessieren, haben Banken kein Problem mit der Refinanzierung. Ändert sich die Situation – sprich entspannt sich die Lage und fließt Kapital ab, konkurrieren Banken mit anderen Anlageprodukten und die Zinsen für Pfandbriefe werden steigen. Ein entsprechendes Szenario sehen viele Experten auf uns zukommen. Damit könnte es in letzter Konsequenz zu einem Ansteigen der Bauzinsen kommen.

Was können Kreditnehmer tun?

Verändert sich die Lage am Pfandbriefmarkt, bekommen dies nicht nur Investoren und Banken zu spüren. Am Ende sind es auch Kreditnehmer, welche hier zur Kasse gebeten werden. Welche Schlussfolgerungen müssen aus dieser Entwicklung gezogen werden?

Die Rechnung ist am Ende relativ einfach. Höhere Zinsen bedeuten:

  1. höhere Raten
  2. niedrigere Darlehenssumme
  3. höhere Laufzeit.

Und die Unterschiede sind deutlich. Je 100.000 Euro Darlehenssumme entspricht ein Anstieg um 0,5 Prozent beim Zins über einen Zeitraum von 10 Jahren mal eben einem Unterschied von über 2.700 Euro. Wie sollten Bauherren darauf reagieren?

Wer sein Darlehensvertrag abgeschlossen hat, kann nicht mehr viel mehr machen. Sofern sich angehende Eigentümer noch auf der Suche nach einer Finanzierung befinden, ist beispielsweise über eine längere Sollzinsbindung nachzudenken. Der Vorteil: Auf diese Weise wird die Notwendigkeit der Anschlussfinanzierung nach hinten geschoben. Sofern zum Darlehensvertrag auch das Recht auf eine Sondertilgung gehört, lassen sich mit der längeren Laufzeit zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen.

Über die Dauer der Sollbindungsphase sind länger Zahlungen außerhalb des Tilgungsplans möglich. Und diese können in erheblichem Umfang dazu beitragen, dass die Schulden aus der Baufinanzierung schneller an die Bank zurückgezahlt sind. Und natürlich sichert die längere Zinsbindung am Ende auch niedrige Zinsen über einen längeren Zeitraum.

Günstige Anschlussfinanzierung schon heute sichern

Wie gehen Haushalte vor, die zwar gern Eigentümer werden möchten – aber bei denen Details noch nicht abschließend geklärt sind? Oder wie sieht es aus, wenn Eigentümer mit Erstfinanzierung in den kommenden Jahren die Anschlussfinanzierung zu klären haben?

Zu wissen, dass in 1 – 2 Jahren mehrere hunderttausend Euro Restschuld weiterfinanziert werden müssen, und dem Zinsanstieg zusehen zu müssen, ist alles andere als befriedigend. In dieser Situation gibt es einen möglichen Ausweg – das sogenannte Forward Darlehen.

Letzteres besteht aus zwei Teilen:

  1. Forward-Phase
  2. Darlehensphase.

Die Forward-Phase ist ein vertraglich festgelegter Zeitraum, über den der Kreditnehmer das Darlehen zwar nicht erhält – er aber Konditionen hat festschreiben können. Sprich: Die aktuell günstigen Zinsen lassen sich so über Monate im Voraus festschreiben.

Allerdings muss hier auch klar sein, dass sich Banken dieses Entgegenkommen bezahlen lassen. Wie hoch die Kosten – in Form des Forward-Zinses – am Ende sind variiert von Bank zu Bank. Wer eine Anschlussfinanzierung braucht, kann damit durchaus Vorteile festschreiben. Eine gute Erklärung zum Forward-Darlehen lässt sich bei Interhyp finden.

Achtung: Wer als angehender Eigentümer das Forward-Darlehen nutzt, muss die Konditionen für die Immobilie im Auge behalten. Der vdp-Preisindex für Immobilien hat in den letzten Jahren sehr deutlich nach oben ausgeschlagen – und zwar teils zweistellig.

Fazit: Bei den Bauzinsen den Aufwärtstrend im Auge behalten

Aktuelle verharren die Zinsen für Baufinanzierungen auf einem nach wie vor niedrigen Niveau. Eine Situation, die für angehende Bauherren Vorteile bietet. Allerdings sollte sich niemand darauf verlassen, dass die Zinskurve in den kommenden Monaten nicht nach oben ausschlagen kann. Es ist zwar nicht mit einem schlagartigen Anstieg zu rechnen. Beim Baugeld können aber schon kleine Zinsschritte nach oben drastische Auswirkung haben. Und diese treffen nicht nur Erstfinanzierungen. Auch wo Haushalte sich über die Anschlussfinanzierung Gedanken machen müssen, sind steigende Zinsen ein Problem. Mithilfe des Forward-Darlehens lassen sich günstige Konditionen sichern. Allerdings gilt auch hier, den Vertrag nicht blind zu unterschreiben, sondern sich im Vorfeld intensiv damit auseinanderzusetzen.

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