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Neubewertung als erster Schritt

Hessen treibt Reform der Grundsteuer voran

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Hessen will ernst machen mit einer Reform der Grundsteuer. Die stark gestiegenen Marktpreise in der Rhein-Main-Region sollen aber nicht zu steigenden Belastungen für die Steuerzahler führen.

Hessen prescht gemeinsam mit Niedersachsen bei der Reform der veralteten Grundsteuer voran. Der Bundesrat will am Freitag zwei von den beiden Ländern erarbeitete Gesetzentwürfe verabschieden, mit denen die Steuer – mit einem Aufkommen von 13 Milliarden Euro im Jahr eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen – auf eine neue Basis gestellt werden soll. Erster Schritt ist eine Neubewertung der rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland.

Wer zahlt Grundsteuer?

Letztlich jeder: Die Hauptlast tragen mit jährlich 12,8 Milliarden Euro die Eigentümer von Wohngrundstücken, die bei Mietwohnungen die Belastung aber an ihre Mieter weiterreichen dürfen. Land- und Forstwirte (Grundsteuer A) kommen mit jährlich 390 Millionen relativ günstig weg.

Warum ist die Neuregelung nötig? Die für die Steuerberechnung entscheidenden „Einheitswerte“ stammen noch aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar von 1935. „Der Staat verlangt Steuern und berechnet diese anhand von Daten, die mindestens ein halbes Jahrhundert alt sind“, sagte Hessens Finanzminister Thomas Schäfer. „Das ist ungerecht.“ Auch wollen die Länder einem drohenden Verfassungsgerichtsurteil zuvorkommen. Denn der für Steuersachen zuständige Bundesfinanzhof hält die veraltete Berechnung für nicht rechtmäßig und hat deshalb bereits das oberste Gericht eingeschaltet.

Was ist geplant?

Bis 2025 sollen alle Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftlichen Betriebe neu bewertet werden. Dabei wird stärker als bisher auf Pauschalwerte gesetzt. Finanzminister Schäfer sagte, trotzdem seien die wirklich wichtigen Wertfaktoren berücksichtigt worden. So werde bei unbebauten Grundstücken auf die Bodenrichtwerte abgestellt, bei bebauten werde noch der Wert des Gebäudes erfasst, wobei die Art des Gebäudes und das Baujahr berücksichtigt werden sollten. „Das erleichtert eine komplette Neubewertung in regelmäßigen Abständen“, so der Minister. Insgesamt solle die Grundsteuer aufkommensneutral reformiert werden – und zwar im Bund, für die einzelnen Länder und auch für die jeweiligen Kommunen.

Muss niemand mehr zahlen?

Doch. Der Hauptgeschäftsführer des Deutschen Landkreistages, Hans-Günter Henneke, warnte vor der falschen Erwartung, die Reform werde für jeden Bürger belastungsneutral sein. Schließlich gehe es ja darum, die derzeit ungerechte Besteuerung zu reformieren.

Wie funktioniert die Berechnung?

Die ermittelten aktualisierten Immobilienwerte werden wie schon heute mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Erst auf den sich so ergebenden Steuermessbetrag wird dann der jeweilige gemeindliche Hebesatz angewandt, um die tatsächlich ab voraussichtlich 2027 zu zahlende Grundsteuer zu ermitteln. Die Steuermesszahlen und die Hebesätze sind die Stellschrauben, um das Ziel einer aufkommensneutralen Reform zu erreichen: Reiche Länder können an der Messzahl drehen, teure Gemeinden den Hebesatz senken – und umgekehrt. Schäfer: „Angesichts dieser landesspezifischen und kommunalen Handlungsmöglichkeiten ist es nicht nachzuvollziehen, wie manche in der Reform eine Steuererhöhung erkennen können.“ Allerdings müssen – auch wenn dies politischer Wille ist – die Kommunen nicht an den Stellschrauben drehen, sondern könnten auch Mehreinnahmen mitnehmen.

Was ändert sich regional?

Würde die Steuer schlicht nach aktuellen Verkehrswerten (also Marktpreisen) erhoben, müssten die Einwohner in Bundesländern und Kommunen, wo die Preise seit 1935 bzw. 1964 stark gestiegen sind, mehr bezahlen als heute. Ein Frankfurter oder Münchner (wo die Preise stark gestiegen sind) würde künftig für ein durchschnittliches Reihenhaus deutlich mehr bezahlen als ein Magdeburger oder Pirmasenser (wie die Preise niedrig liegen) – und die Steuereinnahmen in Frankfurt oder München würden explodieren, während sie in verarmten Regionen stark sänken.

Das Ziel Aufkommensneutralität führt dazu, dass diese Effekte korrigiert werden. Ergebnis ist freilich: Der Besitzer einer zum Beispiel 300 000 Euro teuren Wohnung in Frankfurt zahlte künftig deutlich weniger als der Eigentümer einer ebenfalls 300 000 Euro teuren Wohnung in Gersfeld in der Rhön oder Eschwege; noch mehr zahlte man für eine ebenso teure Wohnung in einem Dorf in Sachsen-Anhalt. Denn relativ am stärksten belastet würden Eigner in armen Ländern, und dort wiederum am stärksten in billigen Kommunen.

Was bedeutet die Reform für den einzelnen Steuerzahler?

Eigentümer großer Grundstücke und Wohnungen zahlen mehr – dabei bleibt es. Aktuellere Werte führen tendenziell dazu, dass Grundstücksbesitzer in heutigen Nobellagen mehr bezahlen. Das Frankfurter Nordend beispielsweise war früher eine eher einfache Wohnlage, heute dagegen ist es schick und teuer – die Steuerbelastung wird steigen. Der entgegengesetzte Effekt dürfte sich am Frankfurter Berg oder in Bonames ergeben. Auch profitieren Eigentümer älterer Gebäude von den pauschalen Herstellungskosten und Abschlägen je nach Baujahr, auch wenn die Jugendstil-Altbauwohnung längst luxussaniert wurde. Die Unterscheidung je nach Haustypen soll bleiben, bisher gab es in den Bewertungsgesetzen aber eine Fülle weiterer Kriterien; so spielte es etwa eine Rolle, ob ein Haus massiv oder in Fachwerk errichtet war. Bei Miethäusern war der Einheitswert häufig nach den erzielbaren Jahresmieten (von 1964) berechnet worden – dieser Ertragswert soll nun abgeschafft werden.

Welche Einwände gibt es?

Der Deutsche Mieterbund forderte eine Vereinfachung der Grundsteuer zu einer reinen Bodensteuer. Andernfalls werde die Spekulation mit erschlossenen, aber unbebauten Grundstücken gefördert und der Neubau bestraft, so Direktor Lukas Siebenkotten. In der Vergangenheit hatte auch Bayerns Finanzminister Markus Söder (CSU) die Reform abgelehnt, weil sie zu Steuererhöhungen führen könne.

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