Studie: Attraktives Umland bremst Preisanstieg auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt ab
Viele Frankfurter ärgern sich über den automobilen Pendlerverkehr, der täglich die Straßen der Main-Metropole verstopft. Dabei könnten sich viele von ihnen längst keine Wohnung mehr in Frankfurt leisten, wenn all diese Pendler in dieser Stadt leben würden. Für eine Entwarnung sieht eine Postbank-Studie aber gleichwohl keinen Grund. Im Gegenteil.
Gemessen an der Einwohnerzahl, strömen in keine andere deutsche Großstadt morgens so viele Menschen, um ihrer Arbeit nachzugehen, wie nach Frankfurt: 725 000 wohnen inzwischen in der Main-Metropole – fast 351 000 Berufstätige kommen werktäglich hinzu. Was die Verkehrsplaner vor große Herausforderungen stellt, erweist sich für Wohnungskäufer – und damit letztlich auch für Wohnungsmieter – aber als Segen. Darauf lässt jedenfalls die Postbank-Studie „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“ schließen, für die die Immobilienmärkte in den 36 bundesweit größten Städten untersucht worden sind. „Würde nur die Hälfte dieser Pendler in die Stadt Frankfurt ziehen, würden die Wohnungspreise voraussichtlich um etwa 50 Prozent steigen“, sagt der Autor der Studie, Prof. Dr. Michael Bräuninger, Professor an der Helmut-Schmidt-Universität in Hamburg. Vor allem das attraktive Umland trage dazu bei, dass viele Menschen, die in Frankfurt einen Job finden, sich dazu entschieden, lieber außerhalb der Main-Metropole zu wohnen, hat der Experte für ökonomische Trendforschung nach eigener Aussage herausgefunden.
Nachdem die Wohnimmobilien-Preise in den vergangenen Jahren schon kräftig gestiegen sind, könnten sich sonst Normalverdiener das urbane Leben in Frankfurt wirklich nicht mehr leisten. Rund 2200 Euro pro Quadratmeter werden hier inzwischen für eine Bestandswohnung mittleren Wohnwerts fällig, wie die Postbank-Studie bestätigt. Ein Anstieg um 18,92 Prozent im Vergleich zum vergangenen Jahr –, der damit doppelt so stark ausfällt wie im Mittel der deutschen Städte mit mehr als 500 000 Einwohnern. Bei Bestandswohnungen mit gutem Wohnwert beträgt der Quadratmeterpreis schon 3500 Euro. Billiger sind die eigenen gebrauchten vier Wände im Durchschnitt nur noch im Riederwald zu haben. Außerhalb Frankfurts werden da schon deutlich niedrigere Preise aufgerufen: je nach Wohnwert zwischen 1200 und 2600 Euro den Quadratmeter.
Für Neubauwohnungen müssen in Frankfurt im Schnitt inzwischen sogar rund 4400 Euro pro Quadratmeter hingeblättert werden – 15 Prozent mehr als im Vorjahr. Auch in diesem Segment kommen Käufer im Umland billiger weg: in Offenbach beispielsweise mit bis zu 2900 Euro.
Dass neben den historisch niedrigen Leitzinsen vor allem der Bevölkerungszuwachs und die damit einhergehende Wohnraum-Knappheit für die satten Preisanstiege auf dem Frankfurter Markt verantwortlich sind, belegt auch die Postbank-Studie. Demnach kommen hier auf 100 Haushalte nur noch 95 Wohnungen – 101 Wohnungen sind es dagegen im bundesweiten Durchschnitt. Und das, obwohl seit 2010 die Zahl der fertiggestellten Wohnungen deutlich gestiegen ist: von knapp 1900 auf 3300 im vergangenen Jahr.
Zu viele Akademiker?
Ein weiterer Preistreiber sind laut Postbank-Studie die vielen Hochqualifizierten, die in der Regel besonders gut verdienen. Sie machen in Frankfurt rund 30 Prozent der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten aus – damit liegt die Finanzmetropole acht Prozentpunkte über dem durchschnittlichen Akademiker-Anteil deutscher Großstädte und ungefähr auf dem Niveau von München und Stuttgart. „Und den Ergebnissen unserer Studie zufolge wird die Wohnungspreis-Entwicklung nun mal insbesondere von Menschen mit hohen Einkommen angekurbelt“, erklärt Bräuninger. Sie zögen aus beruflichen Gründen häufiger um als Menschen ohne Hochschulabschluss, und ihre Einkommen stiegen schneller als die der Durchschnittsverdiener.
Bräuninger geht davon aus, dass der Akademiker-Anteil in Frankfurt bis zum Jahr 2030 auf 47 Prozent steigen wird, so dass das Gesamteinkommen der hochqualifizierten Arbeitskräfte in Frankfurt um 85 Prozent steigt – und den Wohnungspreisen entsprechenden Auftrieb geben wird. Die Faustformel dabei laute: Wenn in einer Stadt alle Akademiker zusammen zehn Prozent mehr verdienen, steigen die Wohnungspreise im Schnitt um zehn Prozent.
Von „hohen Nachfrage-Effekten“ spricht der Autor der Studie. Und die werden natürlich desto größer ausfallen, je knapper der Wohnraum ist. 6350 Wohnungen müssten bis 2030 jährlich fertiggestellt werden, um die allgemeine Nachfrage zu befriedigen, konstatiert die Postbank-Studie – also fast doppelt so viele wie zuletzt. Und selbst für den Fall, dass tatsächlich so viel gebaut werden wird, geht Bräuninger davon aus, dass die Preise bis 2030 um 30 bis 35 Prozent steigen werden.
